雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙：物业公司的定位差异化和品牌独立化

雅生活集团总裁 李大龙

    各位行业的大咖，各位朋友大家好！今天非常高兴有机会能够和大家分享物业管理行业以及雅生活这两年发展。

    实际上今年应该算是一个寒冬，感觉今年时间过得特别快，我们好像都在做一件事情，但是我们看到整个行业在资本市场表现应该来说迎来了一个春天，其实来到北京，今天应该是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣诞节这一天，我拿到了中国证监会批件，所以当时我们是第一个母公司是境外的注册公司，去分拆H股上市的企业，在2018年2月份在中国香港上市了，今天回到这里感同身受的。这三年时间，雅生活的发展刚好也是一个资本发展缩影，所以今天我趁着这个机会跟大家分享一下雅生活这两三年的发展。

    我2016年加入了雅生活集团，当时我是财务出身，2016年雅生活集团整体收入规模大概10亿元，实际上从地产集团来看的话，我们当时被定位为物业服务中心，实际上是一个成本中心，一年10个亿元营收，挣了大概几千万元。在地产来看，基本上我觉得这个行业或者说雅生活在整个集团里面，大家觉得不是那么重要。但是我们再看这三年，随着资本的借力，今年收入规模突破了百亿元，通过三年发展，收入规模突破百亿元。还有一个数据，我们来自于地产或者说来自于母公司整个收入的供给只有20%，80%是来自于第三方市场来源的收入，整个收入结构发生了较大的变化。

    同时这两年通过资本借力，我们逐渐完成了全国市场化的布局，以前雅生活依托于雅居乐，主要深耕于华南，今年统计了一下，超过60%的项目位于中国一线城市和新一线城市，超过80%的项目是一线城市和二线城市，业务布局集中在中国经济发达的区域，通过这两三年的发展，资本借力雅生活，给了雅生活跨越式的发展。

    雅生活实际上1992年源自于中山，引入了港式的物业，当时主要为地产，为中国香港业主进行服务；在2016年我们开始了多元化，拆分了雅生活集团，从雅居乐地产拆分出来，成为独立的产业集团。到了2017年筹备上市，引入了绿地集团作为我们的二股东，收购了绿地物业；在2018年，成功在中国香港上市，大概募集资金超过40亿元。应该来说，当时我们是最大一起IPO。通过这次IPO，我们也是通过收购和兼并在2019年、2020年实际上形成了全国布局，在2020年当时也提出来从物业围墙内走向围墙外，同时也是布局了城市服务板块。

    这是我们当时收购的布局，从2017年与绿地合作再到2019年整个中民投的收购，物业管理行业通过资本的注入，我们也感觉到这个行业属性发生了变化，以前我们说这个行业很轻不需要钱，但是从雅生活发展来说，我自己感觉没有钱万万不可以。这两年累计投入，在物业股权上的投入花了40亿元，基本上把我们当时募集资金全部用完了，换来了在产业链的布局，现在给到雅生活和整个行业新的问题，以前都是自己干，现在通过资本，通过收购怎么样干，怎么样融合，怎么样1+1不只等于2，还要>2，对于行业发展来说提出了新的挑战。

    这是雅生活整个布局，五大产业板块，从以前住宅到资产管理，再到社区服务，再到公建类的物业，今年布局了城市服务，同时雅生活和其他大型头部物业公司来说，也有一个蛮有特色的地方，我们的品牌实际上有18个品牌，我们主打品牌是雅生活物业以住宅为主，但是全国百强品牌里面有9家企业在雅生活旗下，这9家企业在区域性和专业性上对于雅生活来说是完全补足，通过头部整合，包括战略上疏导，以及在激励上的设置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩阵，通过资本的道路让雅生活在整个行业里面展现出了独特一面的地方。

    通过这两年的发展，实际上我们完成了全国布局，完成了一些在业态上的布局。同时在今年进入了城市服务板块，前两天碧桂园进行了蛮大的两家全国性环卫企业的收购，雅生活前两天做了公告，布局了一家环卫企业，也是通过我们在行业里面，在区域上的布局，今年也是战略性进入到这个板块，我们也希望通过物业服务的精细化的管理经验，公建类服务包括政府采购的经验，能够在今年和明年提供更多城市服务的案例。

    通过雅生活这两年发展，因为我自己是财务出身，平时主要和投资者、资本市场进行沟通，根据我这两年跟资本市场和投资人沟通的经验，跟大家进行一些分享。

    首先这个行业这两年的发展，实际上我们看到这个行业随着资本的介入，最近三年发生了翻天覆地的变化，以前我在跟投资者投行沟通的时候，应该是三年前，其实最多沟通的是什么呢？实际上是在介绍这个行业，什么是中国物业管理行业？我们和境外上市公司和五大行有什么样的区别？其实我印象最深在2018年当时我们在上市IPO路演的时候，第一家走向欧美，我们当时路演了十几分钟给美国投资人介绍，给英国投资人介绍，介绍中国物业管理行业。但是今天我们看到全球投资人基本上不再会问中国物业管理行业是一个什么样的行业，大家对于中国物业管理行业应该是普遍、完全进行了深入了解，大家认可咱们行业，而且这个行业成为我们一个新的资本市场里面的赛道。现在投资人问我问得最多的是，雅生活和碧桂园相比，和其他上市公司相比的话，有什么差异化的特色？实际上我们看到说行业规模很大，目前来说形成估值上的差异，形成了估值规模上的差异，也是形成了整个在发展上未来一个差异。现在我们看到我们上市公司有超过千亿元市值的，碧桂园服务已经是1500亿港元，市值超过500亿的公司也有3、4家，同时还有一些物业公司估值很低，可以说在港股市场没有任何价值，未来资本市场会形成差异化，估值重新被重塑。

    我们一直在说这个行业是一个轻资产的行业，实际上最近这两年资本大量进入，现在我盘点一下，上市公司手里面资金现金有1000亿元，这是很可怕的一个数据，1000亿元的资产怎么去投，在项目扩展上，一个市场打法来说，很多项目投入大量的资金，垫资进去。实际上这个以前不需要投任何资金，但是项目投资逐步变成重资产，这就是一个重资产。同时介入了城市服务，城市服务要做什么？设施设备投入，资产的投入，项目还没有拿，先投资设备进去，先垫资进去。再大到股权投资，雅生活投了40亿元，我相信李长江总也投了很多，其他物业上市公司要扩大规模就是要投资和收购，所以我觉得物业管理行业借助这一轮上市的春风，每个人都手握巨资，这个行业从轻资产逐步变成重资产，但是重资产和轻资产没有明显界限，最终怎么样走出来，最终有没有万亿元级上市公司，那么未来是否有差异化，在于每一家物业公司和头部企业能够去驾驭资本的能力，驾驭好的资本，借助资本这个行业会加速整合，加速分化，所以目前来说，物业管理行业像黄院长讲，还有十年风口期，万亿元级的企业我们也是拭目以待。同时，我们一直在讲，现在我们看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龙头物业公司，我们看到龙头物业公司大部分是地产分拆出来的，带有明显的地产属性，前一段时间，整个物业股跌得很厉害，大规模调整，我也问了一下投资者，行业基本面没有发生太大的变化，我觉得投资者很敏感，他看到了什么？看到今年地产政策，三道红线；同时受到疫情影响交付产生了延迟，自然而然对于物业整个估值进行了打折，其实我们是被动进行了一波下调。包括我记得当时2018年9月份还有一轮延长社保，交社保，所以说忽然之间，我们其实看到这个行业在投资者眼里还没有成为一个独立的行业，他对你的定位：劳动密集型同时附属于地产。

    我相信随着行业发展，未来回归主流A股市场，让更多国内投资人认可我们享受行业红利未来应该是一个趋势，我们也觉得随着这个行业进一步整合，随着房地产进入调整期，物业管理行业进入这样一个整合和分化期，将来头部企业的话，我觉得应该能够有机会享受A股所带来的价值红利。

    我们这个行业还是处于一个高速期，稳定增长期，实际上我们也统计了一下到2025年整体的管理面积，包括我们的服务的话应该会突破300亿平方米，所以行业经历了这样一个上市融资潮之后，今年基本上行业融资，包括上市的融资，包括二级市场的融资。在这样的情况下，接近了千亿元的融资，所以经过这样一个上市潮之后，可能整个的物业管理行业包括龙头企业应该更加注重市场化的竞争能力。因为我们看到基本上像头部地产商物业公司本来体量很大，但是以前没有注重市场化的能力，现在一旦进入到市场，进入到资本市场以后的话，市场化能力一定会进行加强，我们看到现代物业市场的竞争可能就是前两年地产市场的竞争，而且可能会降维打击，用这种手段进行市场化的竞争，所以我相信这几年市场竞争一定会进一步加剧。

    同时在行业监管上，法律法规上，《民法典》出台之后给了物业管理行业，尤其是大型头部的企业来说，能够进一步去完善行业的做法，然后能够去更加注重有温度的服务，我们服务产品力可以提升整个行业良性竞争这样一个氛围。

    资本助力，行业进一步会整合。截止到目前为止，今年我们看到上市公司公布收购有34例，总金额接近100亿元，还有一些一级市场并购还是存在，预计未来上市公司并购会进一步加剧，同时从一级市场的并购，我相信可能在未来一段时间里会出现二级市场并购和整合。包括跟上市公司进行了股权上、生态链上的植入，未来这个也会成为下一步整合的趋势。

    从2019年开始，非住宅物业会成为龙头企业，尤其是大型地产下属物业公司一个新的发力点，不光是通过收并购会进入到这个领域。非住宅物业市场目前来看应该还是在市场竞争中，尤其是公建业态市场化加速释放，总体会超过万亿元，环卫大概有3000亿元，但是环卫目前来说整个市场化只有1/3，而且市场分散度更为分散，所以我们相信将来政府的招采类、公建类、城市服务类将会是一个巨大的市场，而且现在基本上头部物业企业借助资本优势进入到大的城市管家，城市物业大的范畴，应该来说降维，加速这个行业的收购并购和整合。

    社区增值服务；刚才几位大咖讲到了，实际上对于物业服务来说的话，我们讲到整个社区增值服务现在是一个风口，社区团购出现了资本上一个热潮，物业服务企业怎么样做这个社区团购，怎么参与竞争呢，刚才潘总讲了，我们的服务力、社区的温度，怎么让我们做团长，怎么让我们的物业管家成为一个李佳琦，产生业主的粘性，把我们的爆品，把我们服务的体系去融入到整个社区服务价值体系，这种不是竞争关系，更多是合作开发的关系，包括社区团购，我想所有的物业公司现在都在研究这一块，但是每一家物业公司，或者物业小区密度不一定够，未来我想物业公司和物业公司之间也会产生这种合作，产生这种网格化的合作，而这种合作会带来整个社区增值服务，在社区团购上的一个新的突破。

    最后这个也不是我的观点，也是和一些投资人他们经常去交流，他们怎么样来看现在有接近40家的物业管理行业，总结来看，对于这个估值和企业发展来说的话有四点。

    一、如何突围？企业估值差异到底体现在什么地方？首先是发展市场化，仅仅依托于房地产，仅仅依托于母公司对它的估值是有限的，当然增长是恒定的，市场更希望龙头企业出现，能够在市场话语权和竞争力上体现出行业竞争优势。

    二、定位差异化。每一家企业和每一家企业有不同的定位，现在不能说哪家企业好，应该说百家争鸣，百花齐放，每一家企业都在探索适合于自己发展的差异化和竞争优势。

    三、品牌独立化。今年雅生活进行了改名，叫雅生活智慧城市服务股份有限公司，能够为更多地产，能够为更多的业主和城市注入我们独立发展的理念和服务的理念。

    四、业务平台化。实际上所有增值服务，包括雅生活我们也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社区的增值服务上也好也是进行了一些投入，每年科技化的投入接近1个亿元，当然和李长江总相比少了很多，但是我觉得小步快跑，同时我们也希望在这个行业里面有一些东西或者有一些科技化的机器人的东西，我们也可以去学习，也可以引入，这个行业好了，我相信我们每一个企业都会更好。

    今天是圣诞节，也非常高兴能够回到北京，确实今天也是我在2020年最后一次出差，趁着这个机会祝大家节日快乐，预祝2021年我们的行业更加的美好，谢谢大家！