彩生活董事长潘军：要真正意义上让社区的居民融入进来 让社区拥有温度

彩生活董事长 潘军

    非常开心刚才听了黄院长和李总在讲整个行业如今站在了一个新的风口。六年前，彩生活上市的时候，我当时预言，十年内中国一定会有100家上市公司，而且物业行业一定会出现超千亿市值的公司。

    今天，大家都看到了，物业行业确实占到了资本的风口之上，而且也出现了碧桂园服务这样的超千亿市值的公司。作为第一家在香港主板上市的物业公司，这个故事是我从2012年开始讲，从互联网的流量入口对比来谈谈物业行业的未来。所以，走到今天，我认为这个行业迎来了风口，迎来了夏天，但是我们一定要想，我们会有冬天吗？我想给大家看一组数据。

    为什么我会站在这儿来谈关于社区温度的问题？其实在十年前，我还是物业协会副会长的时候，建议物业管理行业改名字。改成什么名字呢？我认为，下一个风口接替物业行业的叫社区服务行业。我建议，物业管理行业协会改名叫社区服务行业协会。为什么？因为物业管理协会是对硬件维修服务的行业，而这个行业已经两百年了。大家看一下估值，我在这里做了一个整个港股的。

    今天我是来风口上讲反思的，因为我觉得彩生活是值得反思的。因为我们也曾经拥有40-50倍的市盈率，我们现在在反思。为什么？我们再看一看。

    物业管理行业在全球已经二百年了，不值得夸耀。为什么？因为物业管理行业的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他们所做的，世邦魏理仕的营收已经接近15亿美元了，我们的物业行业还没有一家。我们为什么会有这么高的估值，是因为我们的PE高。为什么世邦魏理仕在利润等等，因为市赢率只有15倍，但利润完全超过了中国所有物业行业的利润。碧桂园有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但拥有120亿美元的市值。所以，我们看一看，我们讲增值服务的时候，我们要看看我们跟别人有什么区别。

    大家来看看五大行。物业服务、物业租售、评估与估值、投融资管理，我认为，这是所有做中介行业的必由之路。我们来看看国内物业管理。物业管理的收费是不是还占到70%？社区商业有多少收入？社区养老、社区金融等等。我们的估值有那么大的变化吗？我们再看看五大行，五大行没有母公司，没有增值服务的收入，物业管理只占总收入的30%。股东对于企业的毛利超过30%，覆盖物业的全价值链。如果不突破这个魔咒，彩生活的今天是明天所有物业管理公司的未来。

    世邦魏理仕已经上市十几年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物业公司不超过三年，我们没有什么可骄傲的。我们要做的是必须升维。我们看一看国内的物业公司，看看我说的是不是实话。大部分的营收来自于控股股东的关联业务。为什么A股只有两家上市公司？因没有大股东，早就跟大股东割裂了。我相信有做资本、做投行的，可以对标我们的过去、我们的未来。

    我在这儿提一个命题。什么命题？我们的门槛高了。我们跟长江总都比较熟。大宝说了，我们的“篱笆门”那么管用吗？我们的社区门口是不是守着贝壳？贝壳是如今房地产第一大股，超过了5000亿，已经等于万科+中海的市值了，等于碧桂园+恒大+盈创的市值了。为什么？就是因为把我们的篱笆门踹开了。美团、阿里巴巴、京东等等都是在我们社区里面做生意的。所以，从我做物业十八年，包括创建彩生活的第一天起，所探讨的就是一个命题，就是物业如何做增值服务。

    如何做呢？我认为，做物业的只有一个优势，就是我们距离客户最近。而只有把这一点做到位，物业管理才能升维。怎么升维？刚才长江总谈了，很感谢资本市场给了我们一个千古未有的机会，错过这次机会，从此不再有。

    我花了一年的时间说服了腾讯的五个创始人之一，叫曾丽清投资了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最关键的时刻投资了彩生活。后来老虎基金说，通过对物业管理轻资产的运营，确实闻到了一点互联网的味道。而我们的未来，我们在做什么？为什么我反复在提小区是我们最关注的目标，但是真正的具有灵魂的小区叫社群，因为我们只有拥有了业主对我们的用户，我们才可能成为一个真正的流量入口。所以，我们要把小区打造成社群。

    诸位，小区跟社群有什么不同？小区是一个物理名词，社区是一个社会学的名词。社会学对社区有一个非常明确的标注和定义，1885年德国一个社会学家第一次提出了关于社区的理念。

    第一，有边界，一定是有边界的，去西方也有边界，不是简单的一个围墙，围墙式的；

    第二，有共同的价值观。我去中国台湾看到社区，我把相关社区的理念也引回了大陆。我们开始做“社区公约”。基于社区的特点，在社区公约的最大集约束之后，一定要有对于小区共同的理念。比如说，举个例子，我在中国台湾看到了一个公务员的小区。他们认为什么是社区，他们是一个小区，但他们叫“社区公约”。我们一定要遵守共同的理念。

    怎么形成的呢？

    第一，一定要让小区变成社区，大家有共同的理念；

    第二，让社区拥有温度；

    第三，要有真正的社区服务。

    这次的疫情充分展示了物业管理行业的上升空间。是什么？是社区。社区是中国社会的细胞，是中国政权的基础。在民政部有一个司专门分管这个，较基层政权与社区建设司。这是我提出的。为什么我们要从物业管理物的管理提升到人的服务，最后到社区的融入。这是我今年开始提的关于社区的融入问题。所以，未来我们必须要升维。

    怎么升维？要真正意义上让社区的居民融入进来；第二，要和党建结合起来；第三，要和街道办、居委会、社区工作站打通起来。最关键的，要和业委会真正形成互动。

    温度意味着什么？意味着环境。我们的地球温度是17度，人体的温度是37度。变一度都会变成一个另外的物体。比如说地球，如果17度升1度，会产生什么变化吗？冰川会有70%的消融，地球的物种会产生上百万个物种的消亡，这就是温度的重要性。

    在三年前我提出了一个新的逻辑，叫“社区温度”，来替代一个名词，我们用了一个三十年的名词，我认为应该被淘汰掉，叫“客户满意度”。客户满意度应该从物业行业或者从社区服务行业剔除掉，为什么？那是开发商考核物业管理部门的KPI指标。对我们的服务有引导性吗？我认为没有。我们的增值服务跟客户满意度有半毛钱的关系吗？你去看二十个维度里面有吗，没有，主要是维修、保洁、安全等等。所以我提一个新的，做了三年，社区最大的价值是人与人之间的交流，是物业公司跟业委会的交流，是社区跟街道办、社区工作站、区委区政府的交流。

    没有办法，因为我们是一个整体，我们不能单维的看。我们怎么测量？我们把社区分为四类，冰社区、冷社区、温社区和热社区。如果你的社区拥护你，如果你的社区完全离不开你，我认为根本就不存在社区团购的机会。为什么会有社区团购的团长？是因为物业跟社区居民的互动太弱了。现在物业很多管理处的主任都不能进入业主群。我自己居住的小区，一听说有物业公司了，马上把群都关了。业委会变成了跟物业对立的一个群体。这对吗？这不对，哪有主人和管家是对立的。所以，我们一定要把把社区的维度不断地往上走，从小区变社区，从社区变成热社区，我们的资本故事就真正意义上落地了，我们才有能力跟所有的互联网巨头去谈一个问题。我们一定要互动，要尊重我在社区的地位，只有达成了这样，我们才能够真正意义上主导我们的未来

    刚才长江总说了，未来的社区是数字的社区。数字怎么来？是要靠不断的积累。大家看，这是我过往做的抽样社区的温度变化。我们发现一个特别有意思的，随着温度的提升，增值服务才能落地；随着温度的下降，社区增值服务一定会上升。未来大家都在建自己的物业群，物业群的背后是什么？是行业要真正意义上去响应业主，把国家和党中央对于社区的寄托真正意义上落到地。到那个时候，当所有的小区升维成社区，物业公司升维成社区服务公司的时候，我们一定会升级成万亿级的物业公司。祝愿大家成为万亿级的物业服务公司。