公募REITs不讲故事！

    张歆 昌校宇

    一千个人心中有一千个哈姆雷特，但一千个人心中的A股市场可能都是“会讲故事”。因为“会讲故事”，A股市场公司除了常规的行业类别外，还衍生出很多概念，遇到风口，概念股可能随风起舞。如今，与A股市场同属于资本市场资产类别的基础设施公募REITs距离上市越来越近，记者却越来越深入地感受到“公募REITs不讲故事”！

    在首创水务看来，污水处理的最大特征是稳健。即便污水处理定价有价格调节机制，但其依托的是成本加成法进行倒算，成本和定价之间的差值约保持在8%-10%，并没有很大的变化空间。此外，污水里流淌的“好生意”虽然能够靠天吃饭（其收入与雨量呈正相关），但是靠天吃饭显然并不是A股市场常见的“炒预期”、“炒未来”。

    张江REIT未来的亮点在于续期和扩募，但这些很难对既有投资者已获得的派息产生显著拉动，而是为更多投资者后续能够参与到公募REITs中提供了可能。此外，底层资产可能带来的增值收益确实是产业园类公募REITs的收入的独特性所在，但是，这部分价值只有通过资产变现才可能落袋，而产业园运营的主要逻辑显然并不是出售。

    普洛斯REIT提示，评估物流园的底层资产不能用“炒房思维”，虽然投资者最终获得的收益包括派息分红及资产增值产生的资本利得收入，但是物流园的资产增值主要取决于租金的增长与成本等因素增长的差值并据此进行计算，其空间十分有限。从国际情况来看，如果租金上涨5%，资产增值部分可能只剩下2%-3%。

    虽然不讲故事，但是公募REITs的底层资产有经营稳健、抗经济周期的现实能力。无论是市政用水的刚需、产业集群发展的大势所趋还是“双循环”下物流园的发展契机，都有着现金流稳健的特质，有能力匹配强制分红的产品设计。

    因为“不讲故事”，试点项目的相关负责人都反复强调产品上市后投资者应理性投资。因为理性投资，不仅是对首批试点项目的长期流动性负责，也是对公募REITs市场平稳起步的一份责任。