全国多地密集出台房地产新政，楼市回暖还要等多久？

    2022年，房地产行业“暖风”频吹。

    降首付、降低落户门槛、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、放松限售限购……近期，国内各城市纷纷出台楼市“松绑”政策。据大众网·海报新闻记者不完全统计，截至目前，全国已有近150个城市发布了稳楼市政策，而山东省16市中绝大多数都出台了楼市新政。不少地方发文明确，既要满足刚性购房需求，也要对改善性购房需求予以支持。

    我们该如何看待这波密集出台的房地产政策？政策对购房者和房地产市场将带来怎样的影响和利好？是尽快买房还是继续观望？今天的海报观察，让我们一起来聊聊最近的楼市新政。

    首先来看房地产行业环境背景。

    在过去的2021年，楼市“降温”伴随着房企债券违约、停工烂尾事件增多，不少项目瞬间“宕机”。

    据国家统计局数据显示，2021年中国房地产开发企业新开工房屋面积为198895万平方米，这是近六年来新开工房屋面积首次出现下滑，也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况，以往的“年底开工潮”亦不再出现。

    今年1-4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。4月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

    种种数据说明，受疫情等多种因素影响，我国经济下行压力持续加大。

    在此背景下，为了暖经济、稳楼市，从中央到地方，各类调控政策不断出台。一线城市中，北京首套房贷利率降至5%，上海部分银行将首套房利率降至4.8%；二线城市和新一线城市也不甘落后，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多个城市将首套房贷利率降至最低4.25%。除此之外，有的城市选择对外围区域取消限购，有的选择减少限购年限，有的提高公积金贷款额度，还有的面向特殊群体尤其是多孩家庭推出购房补贴，甚至有的出台了“以租换购”，旧房出租10年能换买房名额……

    整体来看，此轮房地产新政呈现出“因城施策”的特点，各地拥有了更多自主权，根据当地发展实际推出灵活多样的稳楼市举措。新政出台的目的不再是单纯为了刺激购房需求，而是以刚性需求和改善性需求为着力点，与当地人口政策、人才政策紧密结合，寄望一举多得。另外，北上广深等一线城市调控未见明显松动，二线城市调控力度有所提高，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。

    中国指数研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。

    再来看山东楼市新政的出台情况。

    山东省16个城市中，菏泽市率先打响楼市调整“第一枪”。

    今年年初，菏泽下调了住房贷款的首付比例，最低降至20%，房贷政策实现实质性松动。随后，青岛即墨取消5年限售，新房由拿证满五年改为网签后满五年，二手房满两年即可交易。临沂和日照针对住房公积金出台了“破局”政策。仅在5月，山东就有11相继市出台了楼市调控政策。

    5月1日，威海取消住房公积金异地贷款户籍限制，二套房首付比例降至三成；5月4日，日照发布“安居保障”计划，提出人才首次购新房最高可享20万补贴；5月10日，德州公积金贷款额度提高10万元，在全市范围内取消新购住房限制转让措施；5月14日，临沂提出博士首套房住房公积金贷款额度最高可放宽到限额的4倍，本科及以上学历首次购房均享受5万至30万不等的一次性购房补贴……

    值得一提的是，作为山东两大头部城市，济南和青岛同日放出“大招”。

    济南于5月22日、23日分两次推出6条新举措，先是长清区、章丘区解除限购，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，首套房最高可贷70万，再是二孩及以上家庭可增购1套二套房商贷首付降至40%，本市户籍家庭二套房商贷首付降至40%，非本市户籍家庭首付降至30%。

    青岛主要调整了公积金政策，取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例，将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年，同时支持银行利用公积金大数据开展“租赁贷”。

    新政出台后，德祐房产中介济南市中区中海国际阳光东路店负责人李珍告诉大众网·海报记者，“22日济南楼市新政发布当天，贝壳指数签约数据是38套，23日成交14套，最近新房成交量明显上涨，二手房市场没有太大变化。”

    李珍认为，“政策之所以一点一点的出，也是想看看房产交易量能否逐渐活跃起来，刚需客看到了交易量上涨才会出手，只有把成交量刺激起来，才能解决房地产行业现状。”

    让我们再来听听专家怎么说。

    “现在出台的一系列稳定楼市的政策，应该都是我们意料之中的。”山东大学经济学院教授李铁岗认为，“人们对未来房产市场的需求预期，才决定了房产市场的发展。”

    李铁岗将房产市场比喻成一台“老爷车”，他解释说：“这台车的运转取决于两个方面，一个是供给，一个是需求。现在供给与需求的角色已经发生了很大变化，原来是供给方也就是卖方决定市场的发展趋势，而现在需求方占了主导地位。各地出台房地产调控政策，如今是为了刺激刚需，从而防止整个房产行业过度下滑。”

    未来的房产价格会不会再度暴涨？李铁岗明确表示，“出现这种情况的可能性不大。”

    事实上，为了打破楼市“僵局”，高层多次释放出积极明确的信号。去年底召开的中央经济工作会议为2022年楼市定了总基调，明确了“房住不炒”的定位，同时提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。4月29日，楼市“松绑”信号升级。中共中央政治局召开会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房要求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

    那么现在是买房的最佳时机吗？李铁岗认为，买房没有最佳时机之说，虽然贷款利率降低了，但是受疫情等因素影响，导致经济下滑，人们买房的承受能力也在下降，因此要量力而行。

    “对于房地产市场来说，目前济南和其他城市出台的调控政策并不能起到决定性的变化作用。”李铁岗认为，这些政策的出台与实施只能起到缓和或抑制房产市场继续下滑的作用，无法完全扭转房地产市场现状。他建议，在陆续出台实施新政策的过程中，一定要预防对房地产市场的过度刺激和过度依赖，要细化研究行业市场，提高政策实施的精准度。只有平稳的推进实施楼市新政，让房地产市场按照国民经济的增长速度平稳增长，才能保持市场的平稳和健康发展。