超120城祭出“稳楼市”新政 期待信心和需求早日回稳

    本报记者 王丽新

    “‘稳’楼市新政天天见，如此景象，2016年以来从未再现。”5月26日下午，一位机构分析师向《证券日报》记者感慨道，希望需求与信心可以早日结伴而归。

    此时，距离2021年中央经济工作会议指出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，已经过去半年，楼市成交仍较为低迷。据诸葛找房数据研究中心统计，2022年前4个月，50家房企公告合同销售金额合计约为1.4万亿元，同比下跌46.49%。另据克而瑞统计，前4个月，百强房企中超过六成未拿地。

    如此格局之下，一季度，三、四线城市以提高公积金额度、发放购房消费券、与吸引人才挂钩等手段放松购房政策的举措，已难拉动交易量上行。5月份以来“因城施策”开始真正发力，二线城市以及强二线城市加入“稳楼市”阵营。

    据克而瑞地产研究中心统计，截至5月26日，2022年以来，超过120个城市发布宽松性调整政策“稳”楼市。此外，在南京发布全面放开二手房限购又叫停的同日（5月20日），央行再次非对称降息，首套房贷利率已低至4.25%。

    一番雨点般密集的操作，业内不禁有人在问，有效果吗？交易可在回稳？带着这些疑问，《证券日报》记者向10家“千亿房企”发出了调研问题，并与业内多位分析人士及这10家房企中的部分一线营销人员交流，试图探寻市场最前沿现状，信心可在修复？需求回来了吗？

    超120城近300次优化调整

    如何激活更多人购房需求？

    中指研究院统计数据显示，2022年以来，超过120个城市发布优化调整房地产政策近300次，涉及放松限购／限贷／限售、多孩家庭住宅支持、调整公积金政策、降低交易税费、落户引进人才，以及发放购房补贴等。

    根据这份监测表，《证券日报》记者将政策涉及的主要内容总结为以下几类：其一，对限购限贷限售等政策方面组合松绑，其中，超30城放松限购，超30城优化限贷政策，约20城放松限售或缩短限售时间；其二，超过80城放宽公积金购房政策，比如提高公积金贷款额度等；其三，超过40城通过多种方式发放购房补贴激活购房需求，包括个别城市普通市民购买首套房契税补贴50%等。

    至于这一轮调整性政策的主要特征，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者总结了六句话，一是从提高可贷额度与降首付比例两方面调整公积金贷款政策的城市覆盖度较大；二是放松限售/限购政策的活跃度逐步走高；三是省会城市下调房贷利率举措的积极性与务实性较高；四是购房补贴政策内容大致包含给予现金补贴、发放购房优惠券、购房契税补贴三个方面，并且，购房补贴对高素质人才的惠及度较高；五是多个城市出台针对多孩家庭的购房新政，多集中于允许多购买一套房产；六是放松预售资金监管的举措相对较少，可见各地在这方面仍然持谨慎态度。

    可以说，政策的精细颗粒度是前所未有的，比如在放松限购方面，涉及通过人才认定降低落户门槛，投亲养老、多孩家庭可多购一套房等。“放宽多孩家庭购房政策是近期以来松绑性政策的新方向。”关荣雪称。

    事实上，自无锡明确二孩家庭可在限购区域新增购买一套房，同时还可提高公积金贷款额度后，不到1个月，已有杭州、扬州、舟山等十余城跟进，将鼓励生育和楼市激励形成五花八门的组合。

    不过，“从市场反馈来看，重头戏是‘放松限购+取消认房又认贷+取消限售或缩短限售时间’，若能叠加降低二套房首付比例，这种政策组合可以释放更多购房需求。”某头部房企营销人士向《证券日报》记者表示，对改善性需求来说，不少购房者需要先卖掉名下二手房再置换新房，这就需要二手房市场先活跃起来，腾挪出用于换房的房票和资金，才能激发新房销售活跃度。

    “从当下看，放松限购之外，降低首付比例、首付分期及贷款利率方面的政策比较管用。“南京某房企营销人士向《证券日报》记者表示，”我们已经放松客户的首付时间，尽可能解决客户购房的客观抗性及阻力。”

    一言以蔽之，上述楼市新政是一套组合拳，从力度较弱到逐渐走强，从三、四线城市花式“松绑”的小打小闹到二线城市及强二线城市适度放松“五限”，可以看出，5月以来，尺度明显加大。

    “政策效力是循序渐进的，从年初个别城市出台的购房优惠补贴活动，最后向取消‘五限’相关政策延伸。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，可以说，现如今政策环境，是2016年以来最为宽松的，且大有向更宽松演进的趋势。

    多家房企反馈部分市场活跃度提升

    整体交易回暖仍未出现

    “售楼处蓄客是否增加、房企拿地热情是否回归、中介带看量是否上涨，这三大数据是能折射出市场变化的晴雨表。”另一位大型房企营销人员向《证券日报》记者透露，整体来看，楼市成交量尚未全面复苏。

    事实上，2022年以来，市场销售端持续低位运行。国家统计局数据显示，今年1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。另据易居研究院智库中心监测数据显示，基于5月1日至5月20日数据推算，今年5月份，重点百城新建住宅成交面积预计为1963万平方米，环比预计增长9%，同比预计下跌58%。

    “在短期销售端整体未得到明显改善的情况下，房企业绩回款压力仍较大。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，但部分热点城市受政策端改善带动，市场情绪有所修复，市场活跃度略有提高。

    “南京、苏州、无锡、长沙热点板块等强二线和部分二线城市市场活跃度确实有所提升。”上述大型房企营销人员透露，这些局部市场5月份成交数据比4月份好，大致提升10%。此外，另有消息人士透露，杭州二手房市场近期出现带看量上涨的现象，个别小区已经涨价，从某机构数据可知，萧山区、钱塘区、上城区带看量增幅最为明显，分别增长150%、142%、116%。

    如此看来，这与《证券日报》记者一一回收的10家房企调研问题结果较为一致，一是整体市场回暖并未出现；二是一线、强二线以及部分基本面好、潜在需求强的城市楼市交易活跃度提升；三是三、四楼市已进入横盘阶段，即便再降价也难以提升成交量；四是刚需和改善性需求成交周期与以往相比并未出现太大差异；五是绝大多数楼盘并未提价，但某房企旗下一个东莞项目、一个广州项目略微提价，但这是源于该房企的战略安排，并不具备代表性。

    “近期多地楼市反馈的情况，带来了一些积极信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，大方向是，总体会朝着复苏的通道前进。

    “本轮楼市调整性政策是在行业下行周期下吹暖风，要实现逆转本身就很难。此外，政策本身从发布到见效有时间效应，通常需要3个-6个月时间。鉴于此，短期内，房企想快速回笼资金的难度和阻力会比较大，但房地产市场未来复苏预期是确定的。”肖云祥向《证券日报》记者表示，更重要的是，中国经济进入高质量发展阶段，房地产依赖高杠杆高负债追求规模的时代已经过去了，市场基本告别被投资需求扰乱的阶段，行业已回归理性。但预计未来5年-10年内，每年10万亿元的销售规模仍在，需求并未消失，只待政策发力修复行业信心。

    正如某“千亿房企”营销人士向《证券日报》记者直言，“终于热闹了点。”或许，市场已经悄然生变。

（编辑 孙倩）