楼市新政48小时：客户一茬又一茬涌入售楼处，楼盘连夜涨价

    “客户太多，周二就忙成这样。”2022年5月24日晚上10点，太原中介周越还在紧张的带看中，中海国际社区售楼处一组又一组的购房者接踵而至，包括周越在内的所有中介和置业顾问马不停蹄的接待着到来的客户，大厅的接待区坐满了购房者。

    而两天前，太原楼市还不是这样的景象，彼时，周越一天只能接待零星几组客户。

    改变源于5月23日，太原市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》，其中重点提到，对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行；新市民等来太原工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

    事实上，太原、武汉、青岛、苏州等二三线城市，近期均相继推出楼市新政。如厦门提出二孩以上家庭可购买第三套房，武汉提出多孩家庭、亲属投靠新增购房名额等。仅5月23日当日，就有哈尔滨、青岛、济南等二三线城市分别发布新政。

    中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，二线城市政策力度有望继续加大，多数二线城市的限购范围都有望优化，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、延长贷款年限、继续优化限售、降低交易税费等均有空间。

    “三四线城市中，若市场持续下行，多数仍限购的三四线城市有望取消限购，限贷、限售等限制性政策也存在优化预期；普通三四线城市政策或更多地与人口政策结合，多孩家庭住房支持政策有望进一步发力，发放购房补贴、提高公积金贷款额度等继续跟进。”陈文静说道。

    5月24日，时代周报记者调查了多个二三线城市楼市情况，从调查结果来看，政策初显效果。

    连夜调价

    在太原发出新政后，中介、销售们迎来了一场狂欢。在周越的朋友圈中，有同行发布了“太原全面取消限购，各大项目连夜涨价，这是市场，也是规律的”的一席话。

    “预计本周六价格上调流程审批完，所有人抓住最后三天。”5月24日晚上9点39分，名为“紫雲府尖子班”的微信群发出的内部通知，宣布该楼盘要在5月28日涨价，要求各个销售抓住涨价前最后三天的机会加大销售力度。

    时代周报记者了解到，紫雲府位于太原市小店区学府街附近，周越告诉时代周报记者，“目前的销售价格在16000-17000元/平方米，马上就要上调价格了，具体上调多少还不清楚。”

    周越向时代周报记者透露，除紫雲府外，在新政出台后，太原已经有部分楼盘连夜涨价，不过涨幅不大。

    以旭辉江山林樾为例，周越表示，该楼盘位于太原市三给片区，每平方米涨了200元，以122平方米的户型计算，总价涨了24400元。

    “新政出台的时间还短，按照当前的政策和市场情况来看，说不准未来还会涨。”周越说道。

    而除太原外，济南多个项目也出现了涨价的现象，同样源于济南日前出台的新政。

    5月23日，济南市住房和城乡建设局官网披露，继前一天公布房地产调控政策适度调整内容后，济南市再度发布三项新举措，其中包括本市户籍家庭二套房商业贷款首付比例下调至40%等，将自5月24日起实施。

    济南市金科城置业顾问对时代周报记者表示，目前已有很多楼盘涨价，大概涨幅在2%-3%左右，且未来还会持续涨价趋势。

    济南中介韩文亦向时代周报记者表示，济南多个新房楼盘已经在陆续调整价格，每个楼盘情况不一，有的每平方米涨500元左右，有的总价涨5万元左右，“就算涨价，也有很多二套房客户前来咨询。”

    “二套首付比例的降低有利于改善性住房需求的释放，同时亦有利于打通改善置换链条，促进市场活跃度提升，当前对修复市场信心或将起到积极作用。”陈文静向时代周报记者说道。

    价格连夜上涨的同时，上述城市的预约咨询客户以及成交量也开始飞速回升。以包头为例，时代周报记者从中介口中了解到，当地潜在购房人群的购买意愿显著提高。

    5月20日，包头市住房公积金中心发布关于调整该市住房公积金缴存及使用政策的通知。其中提出，自6月1日起，职工购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，购房首付款由房价的30%以上调整为20%以上。同时，职工结清贷款后即可再次办理公积金贷款，不再要求贷款申请时间间隔两年以上

    政策出台后，包头中介王夕明显感觉到，预约咨询的客户变多，尤其以公积金贷款为主，“上个月我成交了2套新房和1套二手房，都是商贷，新政出台后，连好多公积金贷款的客户也开始咨询我。”

    除包头外，太原楼市也出现繁荣景象。按照往常的情况，周越晚上7点半基本就可以下班回家，但5月24日这一天，周越忙得脚不沾地，晚上11点多才刚刚回到门店。

    在周越给时代周报记者拍摄的小视频中，一茬又一茬的客户不停涌向中海国际社区售楼处。据周越所说，新政出来以后，太原市场反应比较积极，购房者急速变多，很多之前观望的的购房者终于下定了决心，“首先首付比例降至他们心中预期，其次如纳税、社保等限制性政策松绑，最后利率下降，按照100万贷款来算，最起码能省十几万。”

    周越告诉时代周报记者，虽然现在太原没有出具体数据，但他所在的公司群里每天实时公布成交数据，“工作日正常情况下太原每天新房可以成交10单左右，但5月23日至24日，已经成交了60多单。”也就是说，在新政实施后，成交量较以往翻了3倍多。

    “这个成交数据还仅仅是我们公司，还有我爱我家、太原本土中介公司的数据没算。”周越说道。

    对此，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向时代周报记者表示，太原的调整政策覆盖范围广，针对性更强，如优化了城中村土地出让金支付方式、拿地即开工、优化预售监管资金使用等细则，有利于房企缩短项目周期、降低资金沉淀压力，提高运营效率，加持行业信心逐步恢复。整体来看，因城施策助力市场信心逐步改善，进一步促进房地产市场健康发展和良性循环。

    楼市向稳

    以4月29日为开端，全国楼市正在逐步走稳。当天，中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

    此后，各地楼市新政不断出台。有的城市选择取消部分区域限购，有的城市降低首套房和二套房首付比例，有的减少限购年限，有的提高公积金贷款额度，还有的面向特殊群体尤其是多孩家庭推出购房补贴等。

    据中指研究院监测，截止5月24日，全国已超120省市出台调控政策，因城施策调控方式十余种。

    克而瑞地产研究分析认为，强二三线上调公积金贷款上限、弱二线“不认房不认贷”、弱三四线将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。最大限度地支持了居民首置首改的购房需求。同时，强二三线城市放松限购势必将带来一部分被限制的购房需求解禁，为市场引入一定“活水”，同时给市场传递积极信号。

    在调控政策出台的同时，5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

    5天后，央行宣布降息，调整5年期以上LPR，由上期的4.6%下调15个基点至4.45%。按照目前5年期以上LPR4.45%，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25%。

    中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者表示，苏州、郑州、天津3个地区部分银行最低贷款利率降至4.4%，叠加5月20日出现的15个基点降息，很多城市已经可以执行首套房贷款利率4.25%。

    以贷款200万元，贷款年限30年为例，4.25%的月供为9838.8元，4.6%的月供为10252.89元，相当于为购房者节省月供415元左右，30年可节省149400元。

    5月18日，自上而下的定调再次为全国楼市走稳提供基础。当日，稳增长稳市场主体保就业座谈会强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”同时强调“城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。”

    “未来，各地住房政策与人口政策、租赁政策、人才政策等结合或是重要方向，针对特定人群优化限购、限贷、限售等政策，政策更加精细化，促进刚性和改善性住房需求释放。”陈文静表示。

    （应受访者要求，周越、王夕、韩文均为化名）