毫无征兆突发！杭州升级楼市调控政策，2020年卖地超2600亿居全国第二

    华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者徐超杭州报道

    有别于前几次满城风雨之下众人皆等靴子落地，这一次在楼市较为平稳、也没有出现高价楼盘、地王等情况下，杭州突然升级楼市调控政策。

    1月27日早上7点44分，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。《通知》涉及到的政策，自发布之日起施行。

    杭州市住房保障和房产管理局官方公众号称杭州加强房地产市场调控是“因城施策”。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，此次政策进一步体现了对住房市场管控的导向，积极落实了解决大城市住房问题的导向。

    限购限售两大指标从严

    《通知》开宗明义，出台的背景是“为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保持杭州房地产市场平稳健康发展。

    根据升级的政策，限购和限售两大指标被进一步收紧。一是在杭州落户不满5年的，在杭州市限购范围内只能限购1套住房；二是在在限购范围内把房产赠与他人的，赠与人也须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭还须符合杭州市的住房限购政策（不含遗赠）。

    “这两条规定，说明杭州在限购政策打补丁方面，是最全面的。”严跃进向《华夏时报》记者表示，第一条针对新落户人员的限购，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得杭州本地户籍购房者炒房空间减少；第二条是针对房屋赠与，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，这次也进行管控。“其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这样操作，就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。”严跃进说。

    在限售政策上，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

    严跃进认为，中签率10%以下的房源限售5年，意味着“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾，这说明过去有购房者钻了限价的漏洞，进行了房源炒作。而无房家庭买到网红盘，也要限售5年，可理解为优购方式更加规范，防范借优先购房政策来炒房。“这样做，也是端正优购购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。”

    增值税免征年限升级

    税收调节方面，《通知》明确杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

    有房地产人士向《华夏时报》记者表示，税收这一块近期市场多有传闻，这次政策里面涉及到，算是最终落地，大家多少有一些心理准备。

    统计来看，目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和刚出新政的杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。严跃进特别向记者提到，鉴于近期上海增值税升级过程中出现的一些纠纷，这要求后续落实此类政策的时候，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。

    《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的，在杭州市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

    严跃进分析认为，这条政策是对无房家庭认定标准的升级。因为无房家庭可以通过优先购房的方式进行购房，这也成为绕过限购的一种新方式，所以需要管控。而从此类政策可以看出，部分购房者若是先转让房产然后申报无房家庭，那么就不可行。所以“无房”的认定更为清晰。这个政策真正让一些刚就业的、确实无房产的人才等享受购房政策，而一些“看似无房、实则有房”的家庭则难以享受此类政策。

    《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

    之所以此次调控政策里面专门加上了高层次人才购房，业内告诉《华夏时报》记者，因为部分高层次人才借购房的政策红利也参与了炒房。所以此次通过新政，防范部分人才通过转让住房来享受优先认购的政策。

    严跃进说，这也是后续全国各地值得关注的政策。考虑到后续各地城镇化发展以及人才引进的政策，要在人才住房方面进行政策调整。一方面要真正为人才提供更好的购房环境，另一方面也要杜绝此类“假人才真炒房”的乱象。

    杭州连续6年新房网签超10万套

    作为“好不到一线城市的命但已有一线城市房价”的杭州，楼市历来是火爆的头等话题。疫情复工后房价倒挂导致的“万人摇”，高层次人才落户给购房补贴等政策，虽没有震惊全国的“爆款”，但杭州楼市也一直是在全国的领先方阵。

    据克而瑞浙江区域数据统计，截至2020年12月31日，杭州十城区共成交商品房152039套，环比增长12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。这也是有数据可查的杭州商品住宅成交量连续六年突破10万套。

    近五年，杭州住宅整体均价呈稳步增长态势。2020年，杭州十城区商品住宅成交均价为28446元/㎡，环比2019年的27695元/㎡，上涨了13.54%，为近五年甚至十年来最高。

    由于限购的政策，以及学区房概念，更多的人把目光转向二手房。有房地产人士告诉《华夏时报》记者，杭州最近二手房比较凶猛，“老百姓换房的多，因为关注学区。”

    数据显示，2020年，杭州市区（不含临安）共成交约10.2万套二手房。和2019年的8.1万套相比，成交量上涨约25%。近8年以来，杭州二手房成交量最高的年份为2017年，约11.8万套，其次是2016年，约11.3万套。今年的10.2万套，排名第三。

    去年年初受春节和疫情影响，二手房短暂遇冷，2月成交量几乎创下历史新低，但疫情后市场迅速升温，4月到8月连续5个月成交量破万，下半年几轮新政下，新房摇号难度增加，屡摇不中的购房者被分流到二手房市场，加上不少热门次新房入市、外来人口不断流入，导致市场持续升温，11月二手房成交量再度破万。

    严跃进认为，在上海出台调控后不久杭州就升级调控，意味着后续或有很多城市跟进。但也有房地产业人士认为，2020年杭州整体房价平稳，并没有出现前几年特别被全国关注的火爆事件，尤其是四季度又临近年底，房子有一点点卖不动了。“杭州跟在上海后面升级调控，说明杭州对房价非常自信，而中央对炒房的政策是一贯和明确的，所以‘先调为敬’。”