房贷变局调控升级，开年楼市释放从严信号

    在“房住不炒”基调下，近期多个热点城市的楼市调控再度升级，四大行还集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率。

    1月27日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，首套房贷款利率从原来的LPR（贷款市场报价利率）+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。

    同日，上海市房管局等部门召开专题会议，研商落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。与会单位将建立房地产市场管理与执法联动机制，进一步加强对房地产开发企业、销售代理机构和经纪机构的监管。

    中原地产首席市场分析师张大伟认为，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，今年一季度预计房价涨幅或将有所放缓，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。

    广州四大行集体上调房贷利率

    “有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”1月27日，一位广州当地的中介告诉记者。

    就此次房贷利率上调，工商银行广州分行对第一财经记者回复称，工行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款具体首付款比例和利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。工行房贷业务坚持“房住不炒”定位，重点支持客户刚需、改善性需求，坚持贯彻中央“房产市场调控长效机制”有关政策指引。

    工行广州分行方面表示，目前正常受理房贷业务，但房贷额度相对偏紧。

    与此同时，一些股份行也根据自身情况，选择调整或者不调整。比如，平安银行表示，截至目前，个人首套住房贷款为LPR+35BP，二套房LPR+78BP，较之前无变化。

    受访专家普遍认为，房贷利率上调背后，给广州楼市降温的信号意义明显。

    过去一年，广州楼市成交火热。据广州中原研究发展部统计数据，2020年，广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%。这是自2010年以来，广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。

    据第一财经记者了解，深圳大多数的银行网点目前暂没有执行房贷利率上浮。比如，工商银行深圳分行首套房贷利率仍执行LPR+30BP，二套房贷LPR+60BP。“我们暂时没有接到上浮利率的通知。”该行一位负责人士称。招商银行深圳分行暂时也未上浮利率。目前仅光大银行深圳分行等极个别银行有上调涉房信贷利率，波及面非常有限。

    而北京、上海房贷额度、审批周期、贷款利率等均变化不大。

    第一财经记者采访了上海地区多位大行、股份行、房产中介等相关人士，均表示目前上海地区房贷利率暂时没有变化，仍是“随行就市”：首套房贷款利率按照LPR公布价执行；二套房按LPR基准上浮60BP。

    建行上海分行1月房贷额度较去年年末持平，甚至还略有增加；工行上海分行当前房贷发放规模也与去年三季度、四季度基本持平，审批周期没有明显变化。不过，工行上海分行已叫停面向上海地区的税费分期贷款产品。

    两家大行北京分行相关人士也对记者表示，目前按揭贷款还未接到收紧的通知，房贷额度未受到限制，利率也和2020年下半年差不多，“首房首套”商业贷款利率为5.2%，二套利率为5.7%。

    从三道红线到涉房贷款管控

    差别化住房信贷政策的背景是，2020年的最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控，分5档对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比分别设置上限。

    一位业内人士对第一财经记者分析称，广州银行业普遍上调房贷利率应该说是一个很正常的商业行为。当贷款额度紧张时，必然价格提升，这也是经济学定律。2020年，实体经济尤其中小微企业受疫情冲击，银行业普遍减费让利以减轻企业负担，这给银行业的利润带来一定挤压。“而房贷，作为银行风险最低、最优质的资产，必然要寻求一定的利润回报。”上述业内人士说。

    “一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家认为。

    在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。

    而对房企来说，目前销售回款是开发商的重要资金来源，如果贷款发放周期及贷款额度均受限，市场热度降温，房企的资金回款也将受到很大影响。

    2020年8月20日，住建部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

    年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。

    有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。

    从三道红线到涉房贷款管控，再到此次一些地方房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。

    楼市调控再度升级

    事实上，除了信贷调控，1月份，多个热点城市的楼市调控整体也已再度升级。

    27日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》提出，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房等。

    58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从杭州的调控政策来看，无论是强化对于热点商品住房的限售，还是个人转让增值税征免年限2年调整到5年，都是精准打击一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜，亦是保障新市民居住的有效举措。

    23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，提出八项措施，核心聚集在加强房地产市场监管，加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者三年不得在深圳买房。

    21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，包含10条举措，进一步强调了上海市对调节住房需求、强化市场监管、促进市场平稳健康发展的态度。25日，上海“法拍房”被限购。

    广州等地则对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。5日，广州市住建局透露，正深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

    解决好大城市住房问题，是今年经济工作的一个重点。2020年12月召开的中央经济工作会议强调，要解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

    张波分析，近期部分城市和地区房地产市场升温过快，部分区域的投机性需求有所抬头，市场的预期出现分化，这都不利于房地产市场健康发展，必须结合本地情况，从快从严进行遏制。另一方面保障刚需购房群体。近期政策直指这两个方面，因城施策、精准调控，及时有效在开年就释放出楼市调控从严信号，保障楼市全年稳定有序发展。

    值得一提的是，1月26日媒体报道，央行货币政策委员会委员马骏近日表示，有些领域的泡沫已经显现，包括主要股指大幅上升，部分区域房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。如果今年货币政策不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。

    加之开年以来央行流动性操作的变化，比如连续开展20亿元的逆回购操作、MLF到期未超额续做、春节流动性投放安排迟迟未明确等，难免让市场有所反应。

    央行行长易纲26日在出席世界经济论坛达沃斯议程会视频会议，并参加“加强金融与货币体系”领导者讨论会时则表示，中国的货币政策将继续支持经济，不会过早退出支持政策，但也会关注风险。

    中信证券研究所副所长明明称，央行更多是在提示资产价格的风险，而非释放货币政策转向的信号。明明称，从近期央行领导的表态看，较中央经济工作会议的定调并没有发生变化，“不急转弯”的思路依然比较明确，全面收紧的概率不大。短期内对于货币政策转向无需太过担忧。