中指研究院常务副院长黄瑜：物业行业的发展扩规模仍然是主旋律

   中指研究院常务副院长 黄瑜

    非常荣幸来参加这次物业管理资本论坛，同时也非常荣幸和《证券日报》联合出品《物业行业的投资价值白皮书》。刚才赵社长高屋建瓴的给大家提出了很多的期许，给我们这个行业提出了很多期许。那么，接下来把中指研究院对物业行业的发展策略的洞悉研究给大家做一些分享。

    今天出品的《2020行业投资价值白皮书》也有很多数据，大家可以去看。今天分享几个重要的点：第一，扩规模。为什么扩规模？从系统的研究，现阶段物业行业的发展策略很重要的一点就是要扩规模，扩规模仍然是主旋律，同时把扩规模主要的途径进行总结。最后，把最新企业的发展模式进行洞悉研究。

    为什么要扩规模？这个是我们总结的，从2000年到现在，包括到今年底累计的全国商品房的销售面积做了一个系统总结。到今年年底会超过200亿平方米（包括住宅和非住宅）。同时，中指研究院对“十四五”期间最新在做一些相关的预判。住宅的商品房面积还会有67.8亿平方米，加上中央现在非常重视保障，会有近30亿平方米的保障房。这样的话，新增住宅还有90亿平方米。同时，中央在“十四五”期间的发展规划里面明确说明了，要对2000年之前主要的社区进行相关改造，任务是22万个小区。面积初步估计30亿平方米，这是未来可增量的空间。从这个角度来看，市场潜力是非常巨大的。

    同时，我们也把截至2019年底前十的物业公司，面积总共只有23.5亿平方米，大概占了10%多一点。房地产前十的企业，从销售模式上超过了30%，销售面积也是30%左右。从这个来说，差的是比较远的。

    再反过头去对比，无论是从资本的轨迹，还是房地产行业发展的轨迹，整个房地产处于2010年的阶段水平，2010年万科首次上千亿，滞后房地产整个行业发展十年。过去讲房地产白金十年，还没有过完，物业服务企业会迎来最好的黄金十年。当然，也因为此资本市场给我们寄予了更多期许，房地产企业估值远远高于中介等等，五六倍甚至十几倍。正因为此，物业公司上市数量逐年增多。

    物业企业发展的轨迹，研究企业发展轨迹的时候，更多的会基于芝加哥产业经济学派的结构、行为和绩效模型进行分析，如果要从这个模型进行分析的话，这个行业处于一个起步阶段。如果在处于起步阶段的时候，仍然属于扩规模，对于我们来说这个时期是非常重要的，这个时期的企业特点仍然是规模小，我们刚刚超越百亿，今年李总可能会超越百亿，同时企业的数量也是不多的，超过了十多万家，企业的市场化程度偏低，更多的依赖于母公司。服务以基础服务为主，同质化非常严重。如果结合这几个企业特点，这个阶段企业行为仍然是以扩规模为主要趋向。

    扩规模仍然是现阶段发展很重要的王道。怎么扩规模？我们把企业的举动进行了系统的分析。可以看到，整个物业公司在过去的一两年当中，大家首先把服务的范围进行了扩展。服务的范围里面，牵扯到各个业态、各个方面。我们统计了，最多的统计数据将近30多个业态范围。这30多个业态范围又进行了系统归类，有住宅的，有商办物业的，商办物业的包括很多，写字楼、商业园区、城市服务、道路、园林、河道等等，还有公共类的建筑，包括医院、学校等等方面，这是属于大类。其实，小类的话还有很多很多，所以大家把服务的范围进行了大幅度的扩展。

    这是系统中统计的数据，这里面有两组数据，一组是2000年-2019年年底面积前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市场主流的市场。另外，连续三年以来卖地比较多的城市也进行了系统的统计和分析，这些地方对我们来说一定要占据主要的战场，交易比较活跃，成交面积也比较大，市场空间自然也是市场的主流。

    企业的办法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市场开发量；另外一方面，目前来说并购，特别是在过去两年当中，并购也是很重要的主流。我们把近两年来主要的并购进行了统计。这些总量为上市公司扩大规模作出了很重要的贡献。积极参与市场化投标。中指系统数据库里也有很多，无论是投标项目还是数据统计，他们都积极找寻机会。

    企业不仅是把面扩大，服务的范围扩大，还把服务的价值进行深挖。服务的价值深挖，更多的是基于已经构建的物业服务大的范畴，基于这个场景来进行深挖服务。我们最近也把各个公司所有的各类服务，基于住宅社区的服务，基于公共医院的服务、学校的服务，以及写字楼相关的服务进行了系统的罗列，超过了100门类。但是，大的门类还是跟高频的生活居家等等关联的衣食住行，特别是住和食是很重要的刚需，也是能很容易给我们带来真正收入增长的项目。我们也列出了几个主要的企业增长服务特别大的几个，比如说碧桂园的拎包入住等等，广告的服务也增长的非常好，绿城基于教育的服务也增长的服务，雅生活基于综合生活的服务也做得非常好，这些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加紧密的刚需服务。这些服务也是大家重点要去关注的。

    同时，大家最近都在比较关注团购，最近我们也在结合反垄断也好，包括大鳄社区团购也好，以及特色的团购也在做系统的梳理研究。我们后来发现，物业公司具备天然的优势，这个优势是什么？代理团长。我们把“代理团长”几个关键词进行了梳理。第一是代理团长，第二是以销定采，第三是门店+自提，第四是团购载体。本身也在开展各方面的相关服务，包括跟便利店的店长属性是非常匹配的。另外，以销定采，拥有社区里精准的数据，也了解客户的画像，同时很重要的一点门店+自提，从这个角度上来说，我们拥有社区的公共资源，可以进行短期仓储。并且，一线的员工也可以闲暇时间进行配送，这是现有的很重要的一个优势。当然，团购的载体，有时候说到了一定程度团长可能会被大的平台所取代，但是我们代理团长这个角色一定程度粘性会高，因为你还是占据一公里，这个优势被取代，还是有先天优势的。物业公司怎么用合作也好，用自己的方式进行社区团购，把这一点做深做透我们认为还是有机会的。特别是在现在反垄断，包括一系列限制大鳄的过程中，我们认为机会点是存在的。只是结合怎么样把社区的增值服务，包括深挖服务价值化做深做透。

    另外，我们做到今天要扩规模，要用“四化”作为很重要的保障。

    一是标准化。确实，我们做到今天特别是企业要规模的时候，一定要建立一套标准化的服务体系进行系统的梳理。碧桂园在建立自己的新物业标准。时代在建立“三维四库”（音）服务标准。有了服务标准之后，便于团队保持一定的服务水准，也形成一个易复制的服务模式。

    二是品牌化。现在不仅是把原有的品牌做强。确实是，物业服务是一个轻资产的东西，服务品牌是非常重要的一个元素。同时，我们还要做什么更广泛的物业服务，要注重细分领域的品牌，要打造细分领域的专业品牌。

    三是专业化。一定要把人才的水准进行提升，要做的事情不仅是原有的基础服务，还有更多范围的服务，还要做更多的增值服务，一定需要各类人员、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才实现专业化。

    四是智能化。社会发展到今天为我们提供了很多智能化工具，怎么利用互联网、利用AI技术降本增效，对我们来说也是一个很重要的举措。

    如果我们用标准化、品牌化、专业化、智能化对我们扩规模来说也是一个很重要的品牌元素。

    怎么具体的扩规模？要发展还要形成一定的模式去做扩规模。我们最近对主流的企业模式进行了系统洞悉、分析、研究。这是我们总结的碧桂园，今天李总在这儿，新物业的模式，立志做的是新物业的服务商。四新：新科技、新服务、新业态、新价值，以基础服务为主，构建了A、B、C、D、E几个服务主题，基本上高频，可能是低附加值的，累活都自己干了。同时保险经济、社区传媒以及虫蚁防治等等专业性的服务又是高价值的服务，一方面是收购专业公司，或者是跟专业公司进行合作，以这种方式构建大社区管理和大物业管理的平台，形成横向铺面、纵向延伸构成大的新物业服务体系。这里需要有一点提醒大家，中国的物业公司只有碧桂园提出来了，虫蚁防治业务。在三年以前研究美国的公司，最大的一个公司叫Servicemaster，虫蚁防治的收入能占收入的50%左右，所以是非常客观的。当然，中国发展有一个阶段，但是这项服务也是值得大家去关注的。

    另外一个可以看看雅生活。一直遵循企业成长的曲线，特别是企业价值成长的曲线，来不断地实现自己的增长。一方面，把基础物业不断做强，同时把面不断延伸，更多的是通过收购把自己的盘子做得更大。也立志做的是智慧城市的服务商，把面做大为主。一方面是把一条曲线、两条曲线、三条曲线，做到今天更多的是把服务范围做大，做成服务集成商。

    第三个是保利，保利是央企，有先天的优势。不仅是利用央企的优势布局大物业，包括城市相关的服务，城市轨道交通，包括景区、机场以及景区的消防等等，可能跟安全关联的，需要央企来做贡献的事情进行基础布局。更主要的是，把社区服务的生命周期全场景打造系统的服务品牌，包括亲情和院做住宅品牌，东方礼遇做高端住宅品牌，星云企服做商办，镇兴中国做城乡服务品牌，确实覆盖面很广，但也是有难度。一般企业要效仿的话有难度，从央企独特的特色来说，做这些服务有先天的优势。

    另外一个可以看一下万科。万科在今天这个时候又提出了一个新的概念，构建新的服务，更多的是要致力于做“空间科技的服务者”。空间科技要构建一个智能化的、数字化的服务平台，基于人工智能、大数据、智能传播的一系列先进技术构建赋能平台。不仅对内提升内部运营管理的数字化、设施管理的数字化以及业务流程的数字化，同时希望给更多的企业赋能。同时也希望做的是，用科技的工具构建空间服务商。空间的服务商更多构建的是资产管理式的模式。比如做社区空间的服务，以原来的万科物业为基础进行系统的资产的一系列服务，包括延伸出房产交易的平台和朴邻发展等等。同时，跟戴德梁行进行相关的合作，构建成了一个合资公司叫万物梁行，做商企物业的运营商。构建了一个品牌叫“万物云成”做城市服务商，构建了三个体系建大的物业，也是做大物业，更多的强化科技的元素。

    最后，对于中小企业也进行了系统的研究和梳理。我们觉得中小企业未来到底怎么发展？

    第一，深耕区域，扎实做好主业。没有办法，只能把现有的区域深耕，提升区域的竞争力，把服务力和强势品牌构建起来才能立足。才能和进来的大鳄有竞争的优势。

    第二，某种程度上要合作，通过合作给自己赋能。科技的东西，以及相应的平台性的东西，更主要的是通过合作会更好，因为这种投入是非常大的，也是长期的。希望大家合作给自己赋能，也是一个选择。

    第三，现在大家在准备上市，也在做一些上市准备。我希望更多的企业做更多的打算和考虑，我们有时候在企业发展过程中，与一些上市的公司或者已经有品牌的公司进行合作，甚至是合并，与他们共成长也是一个很好的路径。我们把行业赛道投资估值的几个阶段也进行了分析，现在已经到了30倍以上的，物业公司中位数大概在36倍，我们已经超过了30倍。从某种程度上，已经到了一定程度的市值估值比较高的水准了。当然，每个公司是不一样的，更多的还是一些好公司还会更好，更多的行业估值会逐步回归理性。

    第四，从并购的角度，基本上都会在一半甚至一半以下。在这个时期要享受比较好的，如果现在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市场并购合理的区间值。如果一旦降到10倍的值，并购合理值可能就是5倍以下了。 某种程度上来说，选择一个合适的时机是实现资本市场溢价好的选择，这是大公司最新的发展路径和模式。我们也研究出了中小公司怎么发展的建议。

    今天的会议平台，把我们最新的研究和对市场的东西、企业的东西做了一些分享，特别希望我们这些成果对大家2021年的发展有所帮助。谢谢大家！