上市热度不减 但物管公司的实力已经分化明显

    港交所门外，谋求上市的物管公司仍络绎不绝。

    金科服务跃跃欲试，正荣服务拟在7月交易，而金融街物业已成功通过聆讯，半只脚跨入港交所大门。

    对于物管公司而言，规模是一切的基础。细看这些公司，规模却参差不齐。

    招股书披露，截至2019年9月30日，正荣服务在全国34个城市拥有在管项目136个，涉及在管项目总建筑面积约2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。

    相较于其他物管公司，2000万平方米左右的在管面积并不算大。据克而瑞数据，去年国内有15家物管公司管理面积破亿，头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到了3亿平方米以上。

    抛开“领头羊”不谈，其他水平相当的同行也比正荣服务情况要好。例如，与之销售相当的佳兆业美好在管面积已经突破4600万平方米，母公司体量不大的银城生活服务在管面积也有2610万平方米。

    作为正荣集团旗下的物管公司，背后是早在两年前就跨进千亿俱乐部的母公司，其物业规模却与地产业务不相匹配，滞后于同行的发展。

    类似的还有发迹于北京的金融街物业，目前其拥有11家附属公司与40家分支机构，从2017年至去年年底，管理物业项目分别为88个、116个和144个，在管建筑面积从1318.5万平方米增至1985.7万平方米。尽管有所增长，但与同行比依然不成气候。

    相对而言，金科服务的情况要更好。

    截至去年年底，金科服务管理项目近800个，在管面积也在1.2亿平方米左右。在这一维度上，金科服务在国内上市物管公司中仅排在彩生活、碧桂园服务和保利物业之后。

    早在今年4月底，金科股份就有发布拟拆分金科物业于港交所上市的公告。一个月后，金科股份进行了一波人事调整——原董秘徐国富调任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书，加快分拆进程。

    到了本月初，金科股份委聘中信里昂证券及华泰国际为保荐人，协助集团分拆旗下物业管理公司金科服务在港上市，筹资规模至少约5亿美元。

    在2019年金科的业绩报告会上，董事会秘书徐国富表示，“希望集团所有的产业板块在成熟的时候都能进入资本市场。”

    而成熟的标志之一除了在规模层面的考量外，还有物管公司对母公司的依赖程度。

    据悉，金科服务的在管面积中有一半来自母公司，一半来自独立第三方项目。放在整个物业行业来看，这已经是个不错的成绩。

    而自2002年成立开始就在母公司的庇护下成长的正荣服务，直到2017年才开始外拓发展，但成效似乎并不是很好。

    数据显示，2017年、2018年及截至2019年前三季度，正荣服务来自正荣地产开发的项目的在管建筑面积占总建筑面积的77.1%、74.4%及47.9%；同期正荣服务向母公司提供服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%，仍然占据近七成。

    特别的是，正荣服务还曾为正荣集团进行担保借款，以自身未来物业收入作为质押，借款之后以同样的利率转而放贷给了关联方。

    2016年正荣服务以未来几年收取若干物业管理费的权利（即对正荣物业服务全部股权的质押）作质押，与一家独立第三方信托公司订立一项本金5亿元、利率9.0%-14%的信托融资安排，其后将全部款项垫付给正荣集团，不过截至最后实际可行日期正荣集团已悉数偿还该项账款。

    在外拓第三方开发项目上，正荣服务于2017年花费2000万现金兼并收购了江苏爱涛物业；于2019年以7000万元现金代价成功收购了苏铁物业。

    第三方物业开发在管项目从2017年的216万平方米提升至2019年前三季度的1092万平方米，其收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至32.3%。

    但在同期，来自第三方物业开发商项目平均物业管理费不断下降，分别为2.91元、2.21元、1.61元。且第三方项目与正荣集团项目在面积上虽然相差无几，但其收益仅为后者的一半。

    同样，金融街集团旗下的金融街物业自1994年成立以来，也受到不少母公司的利好，早期大部分物业管理项目都来自母公司。

    从2017年开始，金融街物业来自独立第三方项目的在管面积不断增长。截至去年年底，该数据达到666.8万平方米，同2017年相比增长了304.8万平方米。

    正因如此，金融街物业来自独立第三方项目的收入占比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但现实是，母公司方提供的收入规模依然有着绝对优势，是独立第三方项目提供收入的4倍有余，可见独立第三方项目的回报率不足。

    对金融街物业的规模发展而言，受制于母公司是一方面，另一方面则是其商业物业的市场定位，该部分业务市场远远小于住宅物业。

    数据显示，金融街物业总收入由2017年的7.57亿元增至去年年底的9.97亿元，其中大部分来自于为商务物业提供物业管理及相关服务，过去三年，商务物业收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元，分别占总收入的70.3%、67.6%及64.9%。

    值得注意的是，在商务物业收入中，来自综合体、零售商业及酒店的收入已进入瓶颈期，金融街物业计划在未来改进非商务物业管理及服务，扩大其市场份额。

    到去年年末，公司商务物业与非商务物业在管面积比例继续反向拉大，至40.3%比59.7%。但需要考虑的是，住宅物业毛利率普遍低于商务物业，商务物业在很长一段时间内可能还将是金融街物业的盈利主力。

    在扩大非商务物业规模的同时，金融街物业也在积极拓展北京以外的市场。如今，公司业务范围囊括11个省市，落脚一二线城市。

    不可否认的是，金融街物业在大本营北京的地位不可动摇，有四成的在管面积留在北京，收入也占总量的六成以上。包括上海、江苏、广东等城市在内的华东及华南地区紧随其后，天津、河北等华北城市在管面积相对更少。

    无论是外拓地域，还是增强自我造血，都是为了让自身更加成熟，足以踏入资本市场。如今，在市场缩水、盈利能力下降的现实挑战下，房企的物管业务分拆上市已是大势所趋。

    上市后，公司不仅可以为自己寻求资本加持，获得更多物业管理面积，也可以通过优质的物业服务对母公司形成有力反哺。

    但现在，中小公司想在港交所成功着陆变得越来越难，最后胜出还要看自身实力与未来发展潜力。