行业马太效应凸显 物业公司扎堆赴港上市

    近日，在向港交所递交招股书数月后，金融街物业股份有限公司（以下简称“金融街物业”）的上市申请获得通过，将于7月6日开始在港交所主板买卖。这也是自2020年1月1日以来，继华金国际资本、兴业物联、烨星集团、建业新生活之后，金融街物业即将成为第五只登陆港交所的物业公司。

    据光大证券发布的《物业服务业2020年下半年投资策略》数据显示，截至2020年5月31日，共有27家物业服务企业上市，其中24家在香港上市，总市值达3579.2亿港元；3家企业登录A股市场，总市值463.6亿港元。

    中指研究院指出，预计2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家，物业企业迎来一波上市热潮。

    物业行业起步晚、市场空间大、发展快

    我国内地物业管理行业在二十世纪八十年代初发源于深圳，伴随房地产行业发展壮大。1981年3月10日，中国内地第一家物业管理公司——深圳市物业管理有限公司成立，我国物业管理行业由此诞生。

    2003年以来，我国对住宅物业管理实行的是资质管控和价格管控，由价格主管部门确定基准价和浮动区间，业主和物管企业据此在合同中进行具体约定。2011年后，非保障性住房的物业收费定价逐渐放开，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，仍由原部门制定指导价格。第三方物业企业如果通过并购长尾开发商的旧盘项目，则面临提价困难的问题。而对于老旧项目的整合又需要持续投入，盈利压力会比较大。目前我国的住宅物管正处于从价格管控向市场化收费的转型阶段。

    目前，我国物业管理主要分为两种，一种是纯住宅管理，一种是公共物业管理。纯住宅管理物业公司主要是看房地产母公司未来交房规模，成长性主要来自新建住宅面积，也有少量优质物业管理公司通过市场化拿到其他小区的物业管理业务。而公共物业管理主要通过市场化招标拿业务，不过目前真正市场化招标的公共物业占比还处于较低状态。

    近年来，物业管理行业集中度提升的趋势明显，规模效应及规模诉求不断增长，行业马太效应凸显。截止到2020年5月13日，碧桂园服务成为首家市值超过千亿港元的上市物企，碧桂园服务以934.50亿元（1021.94亿港元）的高市值，位居上市物企榜首。

    据业内人士透露，物业管理行业市场空间大、发展迅速。目前该行业规模是1万亿远左右，以超过年化7%左右的速度增长，10年后行业规模估计超过2万亿元。且对内地来说，物业管理是新兴行业，行业集中度低，龙头公司有极大成长空间。

    物业公司出现集中赴港上市热潮

    2014年之前，物业管理行业作为房地产行业的细分领域之一，资本市场却对其一无所知。2014年6月，彩生活代表物业公司正式叩开了资本市场之门。而后经历了3年多的发展，大量物业公司登陆资本市场，但受制于上市的规模要求，其中绝大多数的公司都选择了通过新三板挂牌。2018年，物业公司的资本化序幕拉开。

    据统计，2018年有7家物业公司上市，超过2014年至2017年上市家数之和。2018年南都物业成为首家成功登陆A股市场的物业公司。2019年，滨江服务集团、奥园健康生活集团、和泓服务集团等6家物业企业在港上市，重庆新大正物业集团在深交所挂牌上市，成为国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。

    数据显示，截至2020年5月31日，共有27家物业服务企业上市，其中24家在香港上市，3家企业登录A股市场。

    此外，截至2020年4月份，新三板累计挂牌数量79家，其中40家物企摘牌，数量过半，其中摘牌的40家物企中有9家物企成功赴港或在A股上市。

    针对物业公司更倾向于选择港股而非A股上市的原因，东方证券房地产分析师房诚琦曾表示，主要原因是由于：A股对于申请IPO公司的盈利要求较为严格；A股对于分拆子公司上市的关联交易比例的要求是所有地产子公司型物业公司无法绕过的坎；中国证监会对地产子公司型物业公司IPO持审慎态度。

    房诚琦介绍，物业公司集中上市热潮的出现主要是由于对规模和市占率的诉求，希望借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。此外，资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予物业公司明显高于房地产开发商的估值水平，这也给房企拆分其物业子公司单独上市提供了充足的动力。

    “目前，根据已上市以及已明确公告的拟上市物管公司情况，我们可以大致将物业公司的上市路径分为直接IPO、将物业公司从母公司分拆后重新搭建VIE构架后在港交所IPO、类借壳上市、不从母公司剥离采用“A控H”模式直接在香港IPO四种方式。其中，独立第三方物业公司通常采用第一种模式，而地产子公司型的物业公司通常采用第二种模式。”房诚琦说。

    2020年，除了目前已上市的烨星集团，正荣服务、星盛商业、金融街物业、宋都服务、弘阳服务均已递交上市申请。5月15日建业新生活正式在港交所上市。据不完全统计，目前在港交所等待上市的物业服务企业达6家。此外，2020年世茂集团、金科股份、华润置地、阳光城、禹洲地产、佳源国际、合景泰富和荣盛发展等企业亦纷纷表示拟分拆物业上市。物业服务企业上市热情不减，物业管理行业赢得资本市场青睐。