房企拆分物业上市潮愈演愈烈 行业并购整合或将加速提升

    6月19日，金融街物业（股票代码：01502.HK）发布公告称，公司已经向联交所申请批准其根据全球发售将予发行的H股上市及买卖。全球发售9000万股H股，其中8100万股将做国际发售，900万股将于香港公开发售，发售价不会超过每股发售股份7.56港元，且预计不会低于每股发售股份7.16港元。

    无独有偶，金融街物业并不是近期内地房地拆分物业上市的个例。事实上，自2007年彩生活从花样年拆分上市、成为物业“第一股”以来，内房企拆分物业板块上市就逐渐常态化，2018-2019年是物业上市高峰期，期内碧桂园、保利、新城、雅居乐等旗下物业纷纷成功上市，引发业内外关注。

    进入2020年，房企拆分物业赴港上市潮则愈演愈烈，目前已有正商集团的兴业物联、鸿坤集团的烨星集团，以及建业集团的建业新生活3家房企拆分物业成功上市，行业呈现出集中递表和密集释放上市消息的状态。

    缓解母公司压力房企拆分物业上市潮愈演愈烈

    对于房企拆分物业上市热的原因，贝壳找房高级分析师潘浩表示，一方面是因为资本市场的高度关注推动。近年来，物业管理板块的估值走高，截至2020年6月9日收盘，旭辉集团旗下的永升生活、时代中国旗下的时代邻里以及银城国际旗下的银城生活服务年初至今涨幅超过100%。

    据贝壳研究院监测，10家样本房企旗下物业年初至今平均涨幅超60%。资本市场的高度关注与高预期，叠加疫情下人们对于物业管理的高期望，带来物管板块的高估值水平，有利于房企获得持续性资金流入以及在融资端强势表现，缓解母公司的财务压力。

    诸葛找房的高级分析师王小嫱认为，随着房企扩张规模的局限性加大，越来越多的房企开始注重存量物业市场。房企分拆物业上市，利用旗下物业公司上市，有利于加强母公司的资金实力，提高集团的整体估值，在资本市场获得更高的地位。

    而光大证券房地产报告则从物业行业自身的发展进行分析，2020年3月份起，由于物业行业的内需属性和必选消费类型，以及在防疫过程中的显现出的积极作为，物业行业不仅受疫情影响较小，且其行业渗透率和集中度有望进一步提升。因此，在这一阶段，随着疫情影响逐步消退，物业上市潮重新提速。

    行业集中度加速提升并购整合加剧

    伴随着房企分拆物业上市潮的加剧，物业行业的并购整合也在不断上演。潘浩表示，多数房企选择加快入局节奏，上市后得到充盈的资金支持和更加灵活的运营模式，便于对中小型物管公司的收并购，为行业洗牌扩充实力。

    王小嫱进一步表示，分拆上市物业，可以借助上市所募集的资金扩大物业的规模，在物业行业上，规模比毛利率更加重要，与小规模物业企业相比，具备更大规模的物业企业更有机会长久发展。

    事实上，疫情之下，部分小规模的物业服务企业已经面临了考验和冲击。一方面，由于抗疫过程中工作人员、防疫物资等成本增加，小规模、综合实力弱的企业现金流或遭遇危机；另一方面，由于在疫情中表现差，难以承担小区防疫工作，部分企业可能遭受业主和政府的双向批评，业主可能会消极上缴物业费，进一步加剧其现金流压力，而政府则因物业企业疫情防控不力，对其进行公开批评，进一步降低物业企业的品牌和影响力。

    据光大证券房地产分析报告显示，从企业类型来看，被政府公开批评的多为未上市的中小物业企业。这从侧面说明了疫情防控多维度考验下，物业企业自身的短板加速暴露。因此，疫情后不符合市场要求的企业生存环境恶化，甚至面临被收并购的问题。据光大证券统计，2020年以来已出现多起并购案例，除了深赛格和文达通，其余买方如时代邻里、蓝光嘉宝、南都物业等均为上市公司，大鱼吃小鱼，以往在重资产的房地产行业上演的剧情，在轻资产的物业行业也正逐渐登台。

    除了物业企业自身的收并购，房地产企业之间的收并购，也会拉升物业行业的集中度。从收并购规模来看，房地产企业间的收并购，往往伴随着关联物业管理权的转移，如中国奥园收购京汉股份29.99%股权后，奥园健康以2.479亿元收购乐生活80%股份；世茂集团入主福晟集团后，旗下世茂服务收购福晟物业51%股权。

    据克尔瑞数据统计，目前国内房地产破产企业已经达到约210家，受疫情持续影响，房地产破产企业的数量或将持续增大，相对应的房企关联的物业公司间加速并购整合，自然也难以避免。

    疫情对于多数中小物业企业是严峻的考验，面临着被并购的风险。目前上演的房企拆分物业上市，可以为接下来的行业并购带来资金，而以碧桂园服务、绿城服务、佳兆业美好为代表的上市公司也都做好了融资的准备，一场“物业并购潮”或将拉开帷幕。