40家头部上市房企总市值2天蒸发超千亿！融资“三道红线”扩围、房贷“五档分类”地产股还有春天吗？

    原以为走过12月就意味着正式告别艰难的2020，然而尚未体验到“劫后余生”的欣喜，房企们又栽倒在开年资本市场的暴击中。

    1月4日，沪指在2021年首个交易日便站上3500点高位，创下2018年1月以来新高。此后两个交易日接连上扬，截至1月6日收盘，沪指再涨0.63%至3550.88点。

    股市一片飘红的行情下，被称为“大象股”的地产股则逆势下行。

    Choice数据显示，截至1月6日收盘，申万一级28个行业中，有20个行业指数实现上涨，而地产板块以2.02%的累计跌幅位列各行业板块跌幅之首。

    多位受访业内人士表示，地产股当前的走势主要是受到近日监管层再度加强房企融资管理的影响。

    2020年12月31日，监管层发布了《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》，对涉房贷款余额占比进行限制，自2021年1月1日起正式实施。同时，1月5日，有媒体报道称，房企融资“三道红线”新规将有望再扩围，第二批房企将被纳入其中。

    双重“紧箍咒”之下，地产股前途未知。

    地产变“地惨”

    开年三个交易日里，地产股表现惨淡。

    1月4日，A股首日迎来开门红，而当日地产股几乎集体飘绿。

    房地产（申万行业）低开后一路走低，以2.37%的跌幅收盘。其中，金科股份跌7.05%，中南建设跌7.02%，金地集团、保利地产、新城控股、招商蛇口、绿地控股等头部房企也无一幸免。同日，在港上市的内房股合景泰富、中梁控股、花样年跌幅超过6%，旭辉控股、世茂集团、融创、恒大、中国奥园、碧桂园等跌幅也在5%以上。

    1月5日，地产股延续弱势，房地产（申万行业）盘中跌幅一度下探至1.99%。另据Choice数据，截至1月5日收盘，A股116家房地产开发企业中，71家股价下跌，占比达61.2%，格力地产领跌，跌幅达5.33%；港股126家房地产开发企业中，55家股价下跌，占比达43.7%，中国海外发展跌幅居前，达4.24%。

    据记者统计，以人民币计，与2020年12月31日收盘市值相比，在截至1月5日收盘的前两个交易日里，40家头部上市房企总市值累计蒸发共约1085亿元。

    市值缩水程度最高的三只地产股分别为碧桂园、中海和龙湖。其中，碧桂园市值蒸发近150亿元位列榜首，中海、龙湖分别缩水109亿元和96亿元，三家合计总市值减少约354.12亿元，万科、保利、恒大、华润、世茂等市值蒸发均超过50亿元。

    中南建设、中梁控股、碧桂园股价累计跌幅位列前三，分别为8.27%、6.95%、6.81%。

    随着市场情绪的逐渐消化，大跌了两天的地产股终于在1月6日迎来些许温暖。

    当日，房地产（申万行业）低开高走，以0.49%的涨幅收盘，但在128只成分股中，仍有79只在跌，其中新城控股、中南建设、华夏幸福、格力地产未翻红。

    港股方面，多只内房股走势回暖，美的置业、合景泰富集团、融创中国分别上涨3.58%、2.95%、2.69%。

    即便如此，依然有内房股的跌幅仍在不断扩大。

    Choice数据显示，在1月4-6日的三个交易日内，中国海外发展累计跌幅达到9.85%，龙湖集团跌4.29%，正荣地产跌4.28%，华润置地跌4.06%。

    双重“紧箍咒”

    地产股连续几日的下跌主要源于2020年12月31日下午央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）。

    《通知》规定，从2021年1月1日起，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

    即对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。越大型的银行，上限越高。工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比，最高限为40%和32.5%；中型股份行占比为27.5%和20%；三四档的城商行和县域银行地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%和17.5%和12.5%。占比限制最严的村镇银行，房地产贷款比例和个人住房贷款比例不得超过12.5%和7.5%。

    根据各大银行半年报，房地产贷款占比超过上限的招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行，而个人房贷占比超过上限的银行有建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行。

    这也意味着上述银行如果想再放房贷需要压降存量房贷的规模，以此释放空间，或者增加对实体经济的贷款，通过做大体量来控制房贷的占比。

    某四大行信贷人员对《国际金融报》记者表示，今年整体要控制房贷规模，其所在的分行已经明确压缩个贷规模，总行今年的信贷主要将投向制造业、科创、基础设施、普惠和供应链等领域。另一家四大行的中层则直言，此举将控制贷款集中度风险，未来涉房贷款存在差异化定价的可能。

    房贷“五分档”管理和此前针对房企融资端的“三道红线”政策逻辑一致。

    去年8月，市场传言监管部门为控制房地产企业有息债务的增长出台新规，设置“三道红线”，目标明确，指向清晰：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”小于1。根据“三道红线”，将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应的有息负债增长，分别为：三项指标全部过线，有息负债不得增加；两项指标过线，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标过线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。以此倒逼房企去杠杆，降负债。

    随后，“三道红线”开始在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企需要在每月15号提交《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，该表涉及8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。

    1月5日，有消息称，融资“三道红线”试点有望扩围。近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点的房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。《国际金融报》求证获悉，1月1日开始试点已经扩围。某此前并不在12家名单中、规模超2000亿元的房企近日也参加了上述座谈会，该房企内部人士表示，“地产强监管时代已经到来。”

    受《通知》影响，不少地产行业从业者这个元旦过得并不轻松，有TOP20房企人员对记者坦言，假期大家都在讨论房贷“五分档”，团队士气确实受到了监管趋严的影响。

    在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“三道红线”也好，房贷“五分档”也好，与过去无序的融资窗口指导、周期性的“松紧循环”相比，最大的不同就是因企（房企）施策、因行施策，规则清晰且奖优罚劣。李宇嘉认为，新规则下，任何时候既有开发商被约束融资，也有开发商融资放行；既有银行被约束放贷，也有贷款畅通无阻。如此，房地产贷款就不会周期性波动，地价、房价、楼市成交量也不会明显波动。由此，也不会出现因地产明显下行，拖累投资和经济，倒逼监管层开闸放水的问题了。

    中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者分析，央行的监管新规不仅会影响房企的融资，也对房贷产生影响，从而对房地产的供给端、需求端都形成了抑制，对房企的发展空间、市场空间产生了抑制，同时也提高了未来的业务发展难度，导致市场对地产股不看好。

    实际上，早在2020年12月下旬，花旗就下调了多家内房股目标价，将对内房企信贷及对毛利率的担忧反映在股价中。其中，时代中国目标价下调35.13%、中国海外发展下调32%、融创中国下调22%、中国海外宏洋集团下调20.91%、世茂房地产下调16.51%、中国恒大目标价下调8%。

    甚至，有分析师更直白地对记者表示，“已经不是调低不调低的问题了，现在基金经理都不看地产股，跑去关注物业股了。”

    某基金经理承认了上述现象的存在，其所在的团队最近也都在推荐物业股。对于记者提出的目前地产股估值便宜，从股息率角度看具备投资价值，其表示认可，但关键是“资本市场能否从高估值行业向低估值行业切换”。

    不太乐观的情绪也传导至投资者，有长期跟踪房地产的投资者向记者表示，“棚改没了、宏观又降杠杆，地产板块都是利空，要起来不容易。”