央行“五道红线”控融资2021年房地产市场会呈现哪些趋势？

    2020年对房地产行业来说异常艰难，挺过了年初疫情的冲击，年中又迎来“三道红线”融资新规。跌跌撞撞，房地产市场以“V”型反转走过一年，表现超预期，2020年全国商品房销售额仍有望创下新高，预计突破17万亿元。

    不过，在“房住不炒”的总基调下，监管层对行业的调控并未放松。2020年最后一天，央行送来监管“大礼包”，为银行涉房贷款划下“两道红线”，从银行信贷端出发，与前期“三道红线”等融资调控一脉相承。

    业内认为，2021年，从“十四五”规划建议及中央经济工作会议表态来看，政策倾向仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定。其中重要的一点便是，房地产业要稳杠杆、去金融化，精准管控企业。

    对于依赖杠杆使用促进规模增长的房地产业来说，在高杠杆、高周转开发时代已成为过去的当下，2021年房地产市场又将走向何方？

    楼市延续分化

    2020年的楼市行情跌宕异常。

    一季度疫情影响下，各地售楼处暂停、工地停工，房地产市场成交低位徘徊；二季度随着疫情威力减弱，以及各地颁布救市政策，市场逐渐复苏。

    下半年，热度回升、需求释放使得部分城市出现过热现象，监管层及时降温，深圳祭出“深八条”、杭州为人才政策打补丁……楼市走向平稳运行。

    房地产行业在2020年“V”形的走势下，易居预计全年全国商品房销售额将突破17万亿元，创下新高。

    具体来看，市场实则复苏与分化并行。中指院数据显示，一线城市疫情后市场快速回温，2020年一线城市价格累计上涨3.93%，较2019年扩大3.32个百分点；二线城市价格累计上涨3.67%，较2019年收窄1.39个百分点；三四线代表城市价格累计上涨2.49%，涨幅较2019年收窄1.6个百分点。

    从各城市群来看，2020年长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年最高水平。

    不过，这样的热度在2021年或将有所降温。

    “（长三角地区）2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。”中指院认为，2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。

    同时，尽管供需两端均向好，粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，但鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，中指院预计，2021年调控有进一步升级可能。

    具体到城市能级来看，“2021年，一线城市由于自身良好的经济基本面仍将保持其强劲的增长力，二线城市将保持稳步增长，但是内部城市表现‘良莠不齐’。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄预计，而三四线城市在疫情的冲击下，叠加前几年的需求透支，热度下滑是大概率事件。

    同策研究院宋红卫也认为，三四线城市“棚改”改“旧改”，失去核心上涨动力。

    “2017年-2019年大部分三四线城市的火爆跟‘十三五’住房规划提出的旧改计划有直接关系。”宋红卫表示，当前的情况显示，主要的棚改任务已经完成。而叠加人口持续流出，产业基础薄弱等情况，部分三四线城市房地产市场的支撑进一步弱化。

    不过，亿翰智库提出，2020年三四线城市同比其实也呈上升态势，结构性变化越来越明显，“位于长三角的三四线城市表现更好。2020年，无论是北方房企、西南房企还是华南房企普遍向长三角地区的三四线城市布局便是这样的道理。”

    亿翰智库称，“2021年三四线城市结构性分化的特征预计会更加明显，位于长三角地区的三四线城市表现更好，珠三角和中西部地区的三四线城市市场表现呈依次衰减趋势。”

    融资规模增速放缓

    除了疫情对销售造成的直接冲击，2020年，对房地产业影响最大的莫过于融资新规的出台。

    2020年8月下旬，央行、住建部与12家房企在京座谈，9月“三道红线”融资新规在12家房企试点实施。

    2021年伊始，“三道红线”试点有望扩围的消息传出。1月初，有媒体报道称，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，除2020年9月已参与融资新规试点的房企外，还包括部分去年未参与试点的房企。另据记者求证，1月1日开始试点已经扩围。某此前并不在12家名单中、规模超2000亿元的房企近日也参加了上述座谈会。

    在某国资背景房企人士看来，“‘三道红线’扩容不扩容的意义不太大，踩了线的房企都要降负债。”

    在直接给房企融资套上紧箍的同时，监管层在2020年12月31日又发布新规，对银行业金融机构涉及房地产贷款及个人住房贷款的比例进行明确要求，给银行业在涉房贷款方面划下了新红线。这被部分银行业人士称为最严“限贷令”。

    不过，业内认为新规的影响相对可控。克而瑞研究报告表示，两道融资余额红线下，超标银行个数较少，并且有2年或4过渡期，对超标较多的银行亦有增减的灵活空间等。

    “鉴于此前对房地产行业的监管已经较紧，此次出台的政策举措对受评中国开发商的总体信用影响应为中等。”标普发布的报告显示，国内开发商的总体债务增速已明显放缓，2020年上半年同比增长约3%，而2019年和2017年同比分别增长16%和30%。

    另据贝壳研究院数据，2020年全年，房企境内外债券融资累计约12132亿元，规模创历史新高，但同比增速仅为3%。

    值得一提的是，2021年开年，房企融资呈井喷的现象。不完全统计显示，截至1月10日，已有近30家房企发行债券，境内外累计发行规模约550亿元。其中碧桂园一笔拟发行的5亿美元票据，票面利率低至为2.7%。

    陈霄表示，年初集中发债属于历年传统，房企抢跑发债，一方面年初融资成本较低，另外，也是防止后期融资收紧所带来的融资困难。

    在亿翰智库研究总监于小雨看来，房地产业的融资新规是有条件的收紧，“不是不让企业融资，是让杠杆降下来、控风险。”

    此前有消息称，恒大、融创计划首次在中国银行间市场发债。某Top10房企人士向记者表示，“三道红线”控制的是融资总量，并未针对某种具体融资方式，只要总量能得到控制，多元化融资反而是受到鼓励的。

    从全年来看，标普预计行业融资环境将延续2020年下半年中性偏紧的状态。

    但房企的融资从紧态势不会改变。“2021年房企短期偿债的压力并不小于2020年。”58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析，众多房企一方面需要“借新还旧”，另一方面渠道费用和土地及建造成本的增加导致利润不断被侵蚀，都会推动房企融资需求提升。

    不过，对于一直仰赖高杠杆推动规模增长的房地产业来说，融资规模整体增速被限制之后，行业扩张速度也将被影响。易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积预计会维持在16亿平方米左右。

    中指院预计，2021年全年商品房销售面积下降2.3%-3.8%，销售均价则将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在3.9%-5.4%之间。

    标普则认为，2021年全国销售额与2020年总体持平，其中销售均价可能会出现5%以内的降幅，而销售面积的增长基本能够予以弥补。其预计，在融资环境收紧的背景下，开发商可能会降价促销，以弥补现金流；同时大城市需求快速释放后已显疲态，而地方政府的限购、遏制炒房等措施也控制了房价上涨的势头。

    长三角地区受青睐

    市场热度的分化，叠加融资新规，房企难以像过去一样借用高杠杆四处“撒钱”。据东北证券分析师王小勇测算，2021年土地成交价款增速收窄至7%；“三道红线”管控下房企拿地投资行为会更加审慎，预计土地购置面积小幅修复至-3%。

    资金有限的情况下，布局选择的重要性也进一步提高。

    “从过往来看，无论是一二线城市还是三四线以下城市，由于全国楼市处于去库存以及城市化进程之中，各地项目的去化难度普遍不高，甚至不少城市拿地成本偏高，也能在上一轮房价上涨过程中得到收益。”张波分析，“但在房企融资监管精细化的阶段，战略布局尤其拿地层面出现一定比例失误，对于企业的影响将可能变得十分明显。”

    标普认为，“如果土地储备分布在偏远地区，即使规模庞大，那么开发商的竞争力恐怕也会落后于布局在经济实力更强、市场更稳定地区的同业。”

    因此，向经济发达地区、需求旺盛的区域聚集成为许多房企的选择。这一情况在2020年已有所体现。

    2020年初定下“南移西拓”战略的远洋集团在拿地方面向华东、华南等区域进发。据其透露，在全年超40个新增项目中，“南移西拓”项目占比高达70%。大本营位于华南的龙光集团于2020年7月9日初以23.8亿元总价摘得上海杨浦区一宗宅地，首进上海，并于年内首次进入宁波、南京、昆山等城市。

    融信也坚持在包括上海在内的长三角地区积极抢地。“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地）。”融信管理层在2020年中期业绩会上表示，2020年土地溢价比较高的主要还是集中在经济比较好的长三角地区，“这一带的发展潜力、安全性特别高”。

    事实上，2021年刚过去的十余天里，长三角土地市场的热度已得到明显体现。克而瑞研究中心发布的报告显示，近期徐州成交的2宗地溢价率均在120%以上；杭州、嘉兴、宁波、金华等市场热度也保持较高水平，溢价率均在20%以上。

    诸葛找房数据研究中心认为，预计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，未来房企关注度会集中于此；而三四线城市土地市场热度会有所下降，土地市场逐渐转冷。

    不过，也有三四线城市值得关注。亿翰智库认为，2020年，位于长三角和珠三角地区的三四线城市表现较好，这也使得无论北方房企、西南房企还是华南房企普遍向长三角地区的三四线城市布局。

    于小雨表示，这一趋势有望延续，“房企投资方向上偏向于高价值地区，诸如长三角、珠三角经济圈中的强三线城市成为房企布局的热门区域。”