房地产“三道红线”融资新规出台 高负债房企面临较大压力

    记者调研了解到，房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期，高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险，阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。专家建议，切实落实融资新规，建立相应监测和预警机制，防止房地产金融风险进一步蔓延。

    高负债房企资金压力加剧

    2020年8月，重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后，房企融资环境随之收紧，加上年末偿债高峰期的到来，房地产企业普遍面临较大资金压力。

    央行发布数据显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年时间提高了9.6%。

    业界专家认为，当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说，从违约的房地产债券来看，一是部分房企扩张激进，通过高负债高杠杆拿地、开发，有息负债过大对现金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败，以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷，导致销售回款出现问题，主要典型是天津房信和泰禾集团。

    业内人士表示，房企一直靠高负债、高周转来维系运营，如果触碰“三道红线”，将难以获得增量资金，这无疑卡住了房企融资的管道。

    在申银万国28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三。根据监管新规的标准，55%的上市房企负债率超70%。

    据贝壳研究院统计，2020年前10个月，我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。据植信投资首席经济学家连平测算，2016年以来，房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期，2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元，相比2020年到期量分别多增353亿元、1149亿元。

    贝壳研究院高级分析师潘浩认为，房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力。按照近5年房企债券融资发行周期推算，预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间。

    部分房企现爆雷风险

    厦门大学管理学院教授戴亦一说，房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆，负债率较高，“长债短借、以债养债”现象普遍。“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持，而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。”

    “很多房地产企业为了扩大规模，明知会亏，依然要拿项目，且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发，”蓝绿双城董事长曹舟南说，“不少房企是‘十个锅五个盖子’，容易产生现金流断裂的风险。”

    中国房地产业协会会长冯俊说，去年以来，疫情对房地产企业回款造成影响，令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发。

    部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底，公司负债已超过700亿元，资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

    事实上，采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者，他从多家银行借了消费贷，每年可提现几百万元，然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%，而公司资金利率高达百分之十几。”

    为了解决资金困境，2020年初福晟集团与世茂集团进行并购，联合成立世茂福晟平台，但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态，上海、湖南、广东等地也有项目停工。

    再如泰禾集团，由于该企业不断高价拿地，其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级，泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末，公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工，一些业主一边租房，一边还贷，走上看不见尽头的维权之路。

    旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为，在“房住不炒”的调控基调下，行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况，恐波及相关金融机构。

    房企积极降杠杆降负债自救

    在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

    “短期告别高杠杆还颇为艰难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，面临即将到期的债务压力，开发商可能不得不对外融资“找钱”。同策研究院报告显示，2020年11月份，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。国泰君安研报称，股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著。业内分析认为，在“三道红线”之下，未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

    业内人士建议，一是切实落实融资新规，建立房地产金融风险监测和预警机制。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林建议，落实面向房地产企业的“三道红线”要求，并运用好面向居民的贷款价值比（LTV）、贷款收入比（DTI）要求，和面向银行的房地产贷款比例限制、贷款风险权重要求，可有效调控房企杠杆水平，降低房地产市场金融风险。连平建议，建立因地制宜的、动态的房地产金融风险监测体系，及早发现房地产金融风险。

    二是警惕房地产投资波动。平安证券首席经济学家钟正生认为，随着融资监管的加强，房企将加速推盘，寻求通过销售途径回笼资金，而对拿地和新开工趋于谨慎，需要警惕由此引发的房地产投资波动。

    三是关注房地产资金链问题可能引发的局部金融风险。戴亦一说，房企相当一部分贷款来自于民间借贷融资，后者特点是偿债时间短、借贷成本高。同时，民间借贷往往伴随“联保互保”等现象，一旦问题产生，容易引发连锁反应，致使多个公司或者个人出现资金危机，导致局部金融风险。