房企再遇“融资难” 中天金融、苏高新料难越过偿债高峰

    近日，多地银保监局对银行密集发布了涉房违规贷款罚单，部分罚单直指银行资金为房企提供土地储备融资。

    与之如影随形的是，5月份，同策资管检测的40家房企融资总额仅为367.99亿元，在连续两个月的下跌后，尚不足今年3月份数据的四成，而其中以银行资金为来源的公司债规模更跌至不足百亿元。

    可以看到，在融资规模接连的回撤下，房企的融资环境已发生诸多变化，信托资金成为5月份房企最为倚重的融资来源，然而随着信托违规投资房产业务在银保监会23号文（《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，又称“23号文”）遭到点名，未来能否继续成为房企资金的重要支持来源被划上问号。

    在公司债被收紧，信托等渠道正本清源，刚刚感觉到一点“舒适”的房企，是否又将再度面临“融资难”的困境呢？

    融资规模锐减，房企与信托“难兄难弟”

    进入6月份，监管部门对于违规涉房贷款问题的监管延续高压态势，包括横县农村信用合作联社、上海浦东发展股份有限公司宜昌分行，土地储备贷款，此外，亦有包括桂林银行贺州支行、贵溪九银村镇银行等涉及违规发放购房贷款。

    事实上，在此前信贷资金违规流入楼市便是监管部门治理的重灾区，在5月份，包括上海农商行、建设银行济南分行等银行均因此而遭到处罚。

    与治理违规涉房信贷相呼应的是，5月份房企融资数据急坠冰点，据同策资管数据显示，当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元，刷新2018年10月时的392.65亿元，成为2017年以来监测房企融资金额的最低值。

    值得注意的是，房企融资数据曾在今年3月份迎来高峰，并形成与“小阳春”出现“争相斗艳”的火热局面，当月同策资管检测的40家典型上市房企合计融资额也首度突破千亿元，达到1024.2亿元。但好景不长，在进入4月份后市场融资数据便急转直下，在当月下降26.42%至753.62亿元后，5月份进一步回撤51.2%，跌至367.99亿元。

    2018年以来40家房企融资总额变化趋势数据来源：同策资管

    在业内人士看来，5月份低迷的融资数据意味着自去年11月份起始的相对松动融资环境已重新收紧。同策研究院研究员朱莉莉便认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而提升房企境内境外融资的难度。

    根据业界反馈，4月19日，中央政治局会议重申“房住不炒”的定位，被普遍认为是房地产信贷收紧的标志。

    此后，住建部对一季度房价、地价大幅波动地区的预警提示，将房企利用银行、信托资金违规用于拿地等现象列入整治范围的银保监会23号文（《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，又称“23号文”）亦均被视为各部门对中央精神的落实。

    在此背景下，银行信贷及公司债两条房企主要融资渠道双双“哑火”，同样在整治范围内的信托融资却久违地成为当月房企融资的首要渠道，5月份上述40家房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，较4月份的75.33亿元环比上涨32.76%。其中，最大的一笔是招商蛇口（SZ：001979）向华润深国投信托有限公司申请的金额为70亿元的可续期信托贷款，此外，泰禾集团（SZ：000732）等房企也在当月通过信托渠道进行了融资。

    有信托人士表示，由于政策对已完成项目较少进行追溯，因此，23号文对信托资金流入房地产行业的影响或存在一定滞后，但在后期可能很快就会在数据上有所体现。

    据用益信托发布数据，房地产行业已是集合信托产品投资的第一目标。5月份在信托五大投向中，仅房地产类信托成立规模环比上升2.96%，达594.32亿元，在信托行业内规模占比较4月份上升6个百分点至42%。

    可以看到，对于信托公司来说，房地产无疑是其重要的业务收入来源之一，而对于视现金流为生命线的房企而言，尤其在公司债等融资渠道受阻的情形下，借助信托融资或也是一种必然选择。

    然而，随着信托监管的趋严，后市信托与房企能否依然如5月份一样互帮互助却成了未知数。

    对此，用益金融信托研究院研究员喻智认为，成本高是信托资金的天然劣势，在23号文影响下，目前信托在前端融资阶段只有股权投资模式是完全合规的，未来，房地产供应链融资业务、房抵贷业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITS）等新型业务模式都是值得信托公司尝试的新方向。

    公司债发行受阻，信贷收紧信号？

    5月份，资本市场中虽然上演了房企与信托间“携手扶持”的一幕，但当月融资总额大幅下滑却是不争事实，而公司债规模的回落无疑仍是这出戏的主演。

    数据显示，在5月份之前，公司债一直是房企融资的首选，在今年前4个月中，上述40家房企分别发行公司债521.62亿元、363.25亿元、386.4亿元、473.13亿元，对应占当月总融资的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%，而在5月份公司债规模环比下降79.74%至95.85亿元后，占当月总融资额的比例也降至26.05%。

    数据来源：同策资管

    对此，柏文喜表示，房企公司债在5月份发行规模大幅下降，应该和监管层调控房地产行业在局部区域有抬头趋势的措施有关，另外也不排除是资本市场整体走弱所致。

    资料显示，收紧或者放松房企公司债一直以来均是监管层调控房价、地产的重要手段。例如，在“地王”频出的2016年，当年10月份监管层便收紧公司债的审批，在随后的2016年11月份-2017年1月份的三个月间，同策资管检测的40家上市房企未发行一笔公司债。

    而在今年前4个月公司债的发行高峰也与政策有着极高的契合度，在2018年12月12日，国家发改委发布了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，《通知》内容虽明确只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限房地产领域的项目，但从今年以来房企整体公司债发行规模来看，相关政策的发布却无异于一个标志性的时点。

    值得一提的是，在2018年5月房企同样遇到了融资的大幅收紧，而首当其冲被缩减的同样是公司债规模，据数据显示，当月40房企融资债环比大幅下滑87.59%，其中，公司债累计发行规模仅为58.35亿元，环比下降65.52%。并由此开启了近半年的融资收紧之路，直至当年年末，市场融资总额才出现逐渐回升之势。

    那么，相同的戏码又是否再度上演呢？同策集团首席分析师张宏伟对蓝鲸房产表示，以5月份为起点，房企融资将经历阶段性收紧，再到平稳定向宽松的过程。

    “暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的‘反常’”，张宏伟认为，3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧，但总体将保持平稳。”

    在此基础上，业内人士普遍认为，下半年房企或将退而求其次，加大对多元化融资渠道的尝试，以补充资金流上的不足。柏文喜认为，对于房企而言，下半年可能会一方面会继续想办法使用相对宽松的信托融资和私募融资渠道，另一方面也会更多地奔赴海外上市融资和进行海外发债融资，同时进行各种创新形式融资的尝试。

    “融资难”再遇偿债高峰

    在去年5月份至年末一段融资收紧的日子里，多数房企采取了谨慎的策略度过了现金流的危机，不过，包括华业资本（SH：600240）、五洲国际（HK：00288）等房企仍出现了债务违约。

    而如今，相同的节点下，房企或同样需要在“融资难”的背景下，面临债务到期的冲击。

    根据亿翰智库测算数据显示，在今年10月前，房企均将处于偿债高峰期内，月均还款额280亿元左右。另据克而瑞数据显示，今年6月将有15笔房企债券到期，金额共计300.5亿元，较5月份的288.9亿元继续出现增长，而在去年债务违约频发的10月份，债券到期金额仅为199.7亿元。

    蓝鲸房产记者通过梳理公告内容发现，截至今年10月，包括恒大集团（HK：03333）、中天金融（SZ：000540）、阳光城（SZ：600671）、荣盛发展（SZ：002146）、新湖中宝（SH：600208）、首创置业（SH：600008）等房企期间待偿还公司债规模均超过40亿元。

    数据来源：企业公告

    不过，或许是有了2018年的前车之鉴，上述企业对偿债高峰普遍提前做了较为充足的准备，以其中规模相对较小的中天金融、新湖中宝为例，地产占2018年营收近八成的中天金融在今年4月份获批了54.5亿元非公开发行公司债，而在旧改领域颇有建树的新湖中宝也在6月13日完成了6.25亿美元的境外债券发行。

    此外，主营城建、置地及产业园区的苏州苏高新集团有限公司（简称“苏高新”）为应对今年10月份到期的10亿元公司债，以及近期需要偿还的6笔合计25亿元的超短期融资券，也在6月份发行了一笔10亿元规模公司债。

    可以看到，上述房企的提前准备无疑能大大降低流动性风险，但在融资趋紧的背景下，习惯了“借新还旧”的房企，所筹资金未完全覆盖到期债务规模或低于预期，即不免遇到自掏腰包还债的情况。

    上海中原地产首席分析师卢文曦便表示，在下半年，融资的减少可能更多是对于房企扩张方面的影响。目前国内部分省市市场已经出现回暖，所以对于多数有偿债诉求的房企来看，如果采取降价销售的话，应该能够相对平稳度过。

    在经历过前期土地市场的“抢地”大战后，随着融资渠道的收紧，走出舒适区的众房企将在今年下半年采取怎样的扩张策略，又能否泰然面对身处的偿债高峰，蓝鲸房产将持续关注。