深圳严禁开发企业私下进驻城中村 房企：介入旧改将更慎重

    在深圳，今后或许很难看到几家开发商同时“抢”拆迁户的局面了。

    6月11日，深圳市规划和自然资源局发布的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）要求，加强城中村更新的服务与监管，进一步规范集体资产管理，严禁开发企业私下进驻城中村，杜绝开发企业私下倒卖，降低改造成本和社会风险。

    一位在TOP10房企负责旧改拓展的人士告诉《每日经济新闻》记者，《若干措施》的发布，会让房企在介入城市更新项目时作慎重考量，对前期自有资金投入作更严格的控制。

    旧改项目混战有望被终结

    通过招拍挂拿地难度加大且成本渐高，而旧改项目的利润则相对丰厚，这使城市更新项目成为开发商争夺的“香饽饽”。

    据《每日经济新闻》记者了解，一直以来，深圳一个城市更新项目往往会同时进驻两家及以上的开发商进行拆迁意愿征集，而这经常会导致开发商之间出现纠纷以及拆迁补偿标准的提高，而这当中不乏知名房企的身影。

    如2015年，深华发A（000020，SZ）及其控股股东武汉中恒集团、万科三方合作开发深圳光明新区华发工业区旧改项目。然而仅一年后，深华发A以拆迁导致进度落后、万科更改规划等理由要求万科退出。万科则以武汉中恒集团未按时履约而提起仲裁申请。2017年的一份裁决书显示，万科在此次纠纷案中胜诉，深华发A、武汉中恒集团需要向万科支付违约金。

    值得注意的是，在上述纠纷案尚未明确解决的2016年12月，武汉中恒集团又与华侨城展开了合作，其中就包括光明新区华发工业区旧改项目。

    再如位于深圳罗湖的碧波花园小区旧改已拖延了8年，联美实业发展有限公司（以下简称联美实业）和恒大城市更新项目部（以下简称恒大项目部）都在开展碧波花园小区的城市更新相关活动。

    直至2018年8月，罗湖黄贝街道办的一纸通报显示，联美实业已提供证明其系合法合规市场主体及授权在小区开展各项工作的相关材料；恒大项目部负责人则表示，停止在碧波花园开展城市更新业务的一切活动。

    房企介入村改将更慎重

    《若干措施》指出，要公开透明选择市场主体。涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下，以公平公正、民主透明为原则，通过公开招标方式选择市场主体。全过程公开招标过程，杜绝少数“村官”与开发企业操纵集体决策，保证村民真实意愿得到体现。

    合一城市更新集团董事总经理罗宇向《每日经济新闻》记者表示，以往村集体资产通过平台交易选择合作主体，往往采取竞争性谈判模式，但此次明确要求用公开招标方式，是否取消竞争性谈判值得市场高度关注。在村改前置介入窗口关闭后，村企合作必然需要探索新模式。对开发商而言，或许将无法前置介入村改项目，也更难提前锁定项目的开发权。

    一家深圳本地房企旧改人士也认同这一看法，“没办法直接与拆迁居民沟通，不能大范围了解拆迁居民的想法，没办法利用动员大会方式广而告之”。但因为该企业对城市更新项目目前还只是试水探索，所以影响不大，影响较大的主要是依靠旧改项目的企业。

    罗宇同时指出，从《若干措施》的条款可以看出，新政策既重申了计划清理要求，以时限倒逼市场主体加快项目实施推进；同时也提出积极面对搬迁问题找解决方案的途径，更有要求严禁倒卖旧改项目。可见，加强项目熟化实施专业能力，改变短炒倒卖思路和模式，已经是旧改房企的必然选择。

    上述TOP10房企人士告诉记者，《若干措施》的发布，会让他们在项目介入时作慎重的考量，对前期自有资金的投入作更严格的控制。因为城市更新难度最大而且无法回避的问题是项目的拆迁进度，如果对于项目没有深入了解的公司，不管招标方案如何设定，项目在哪个阶段启动招标，都是不敢贸然去应标的。“以后我们会更加注重项目合作方的拓展，毕竟很多外来房企在更新熟化这一块是缺乏经验和资源的，如果有优质且实力相当的合作方，我们更愿意做风险小的二级开发。”

    事实上，外来房企和旧改经验丰富的本地房企合作已成为趋势。今年5月，阳光城就与“旧改王”佳兆业签署战略合作框架协议，双方共同成立项目公司，积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。此前，滨江集团也是与深圳安远控股合作在深圳龙华开发一工改项目。