楼市新风向房地产开发投资回暖 8家房企逾百亿抢地传递什么信号？

    刚刚过去的这个春天，“活下去”似乎不再是房企们孜孜以求的目标了。

    在土地出让市场上，龙头房企四面出击，创下了近年难得一见的火爆局面——统计数据显示，4月份，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿元。

    5月15日，国家统计局“官宣”了今年前四月的房地产开发投资情况：1—4月份，全国房地产开发投资3.42万亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资2.49万亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

    从房地产开发投资的增速来看，今年前4月，增幅提升十分明显（见下图）。

    （来源：国家统计局网站）

    钱松了吗？

    支撑投资增速提升，最关键的是融资。今年前四月，房企的融资情况究竟怎样呢？

    先看银行贷款部分。某中部省份银行人士5月15日对中国证券报记者表示，从今年前四个月的情况来看，开发贷、土地贷发放较上年还是有所增长的。“就我们银行来说，开发贷批贷比去年大概增长了一成以上。土地贷方面，只要排名比较靠前的房企，再加上联合体拿地的话，发起来比较容易。”上述人士表示。

    天津某国有银行承贷业务人员也对记者表示，今年业务接单量比去年要多出不少。“其实去年也多，但一些（房企申请的贷款）没有批下来，今年口子总体还是松了一点。”

    数据也有所佐证。国家统计局数据显示，今年1—4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%；利用外资34亿元，增长1.0倍；自筹资金15687亿元，增长5.3%；定金及预收款17249亿元，增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。

    （来源：国家统计局网站）

    发行债券方面，恒大研究院数据显示，从单季度数据看，2018年3季度至2019年1季度房企发债均在单季度860亿元以上，是2018年1季度和2季度的两倍。

    信托方面，发行规模也有所提升。2019年3月，房地产集合信托融资889亿元，环比上涨78.9%。

    海外债券方面，华创证券数据显示，截至4月23日，2019年房企发行美元债达343亿美元，发行规模已经达到去年全年的72%。

    而中指院数据显示，今年前四月房企融资规模近8500亿元。其中4月份，房企融资接近2600亿元。

    综合来看，今年前四月，房企融资较上年总体宽松，也由此助力房企在拿地、开发等环节“底气十足”。

    中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多，而融资缓解则带来市场活跃度快速提升。

    分化加剧隐忧犹存

    张大伟认为，虽然部分城市地产市场出现“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。但整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

    而中型房企成为抢地的主流企业。以4月拿地超过50亿元的18家企业来看，除了碧桂园、保利等龙头房企外，如荣盛发展、滨江集团、中梁地产等，其规模都在行业中游。

    上述中部省份银行人士表示，万科、保利等龙头自然是银行欢迎的对象，但今年来说，只要是权威排名榜上比较靠前的或者获得AAA评级的房企，获得贷款也比较容易。

    不过，该人士也表示，从过去十年的贷款客户变化来看，“一些以前在该省份响当当的房企近几年都被其他房企并购了，整体上，房企客户总量也在减少，行业集中度在提升。”

    有业内人士表示，各地楼面价近几年来没有下降趋势，等于说要想获得土地市场的话语权，就意味需要更多资金，“这也不难理解为什么现在房企联合体越来越多。一家的力量吃不过来。”

    尽管房企融资得到缓解进而四处拿地，也有部分城市的楼市出现“小阳春”，但房地产市场仍有不少隐忧。

    销售放缓趋势明显：以前三强为例，2019年1-4月，万科累计实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%；碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元，同比微降4.8%；恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元，同比下降19.24%。

    偿债高峰来临：经恒大研究院测算，2015年至2016年集中发行的公司债将在2019年至2021年集中到期，这三年偿债规模分别为4454亿元、5323亿元和8720亿元。事实上，今年前四月房企的相当一部分融资都用于借新还旧。

    政策从紧趋势未变：中原地产研究中心统计显示，4月以来，各地包括部委针对房地产的调控措施超过60次，而3月份仅有15次。可以说，各地楼市仍时不时“上紧发条”，严守“房住不炒”的底线。

    对于房企来说，开发投资增速加快意味着对赌未来销售的增长。而上述不利因素是否能转化为房企销售真金白银的业绩，仍值得继续观察。