房企四个月圈钱8500亿 炒热土地市场

    孙梦凡 罗韬

    在房地产开发行业，企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节，而是在土地市场上，因为只要拿对了地，项目往往成功了一半。但是，如何拿对一块地，却是对开发商极大的考验，尤其在房价上涨空间受限的背景之下。

    2019年，土地市场烽火重燃，抢地的戏码，在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥（楼盘）土拍，近百家房企大战，拍卖厅现场座无虚席，跳价与摇号撩拨着房企神经，三个小时的竞拍结果是，13宗地块成功出让，合计总金额132亿。

    与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是，房企拿地热情被全面激活。截至4月末，包括融创中国、碧桂园、绿地控股（600606）、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿，58家房企新增货值超百亿。

    新一轮土地热潮中，头部房企的示范效应越发突出。事实上，在偿债高峰到来的2019年，房企资金面的压力并没有彻底缓解，但头部房企如同牧羊犬，正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

    土地升温

    “现在去抢地，如果政策不放松，有被套风险。”2018年报季中，世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场，流拍变得极为普遍，开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月，土地市场仍处于降温通道。

    中国指数研究院数据显示，1月Top50房企拿地总金额约1786亿元，其中，仅14家房企新增货值突破百亿；2月份Top50房企拿地金额约1205亿元，仅占当月销售比的0.33。

    阳春三月，剧情开始逆转。之前观望的企业纷纷出手，克而瑞数据显示，截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底，58家房企新增货值超百亿。

    市场真正爆发是在4月。同策研究院监测数据显示，4月全国300城市土地供应2241宗，比上月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供应建面17513.33万平方米，环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

    供应量回升带动下，300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大，碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%，龙头房企获取土地资源优势不减。

    土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据，4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。

    从单个地块来看，热点城市内高价地块频出，部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的苏州（楼盘），经过40轮竞拍，中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地，折合楼面价30287元/平方米，创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

    此外，300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据，1月流拍占比为8.5%，较去年12月下降5.2个百分点，2月流拍占比下降至6.1%，3月流拍占比为1.8%，已降至2018年以来的最低水平。

    资金推动

    “今年开始工作强度大了很多，去年我们公司拿地还是偏保守的，也没有完成全年的土地投资指标，但是今年各方面条件都相对成熟，我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君告诉第一财经记者。

    随着房地产市场调控的深入，城市分化更加明显，行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”，土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

    但实际上，此轮土地市场起来速度较快，2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎，在“窗口期”内并未抓住时机，反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地，地价突破区域近两年新高。

    且从目前土储总量看，房企难言缺地。据克而瑞数据，截至2018年末，恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家，千亿阵营的后续储备依然充足。

    结合去化周期和总货值，百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企，整体去化均能维持3年左右；总货值在3000亿以上的房企，多数去化风险可控，阳光城（000671）、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的发展。

    充足粮草加持，房企强力“补血”背后逻辑何在？有学者研究表明，中国城市中出现的房价持续上涨现象，是开发商非理性竞买土地的原因。

    此外，考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求，多重因素下，房企的拿地都开始越来越多。

    “我们很多重点项目都是老板自己飞过去看地，一般老板自己看过的地，我们给到的土地预算会更多，这样的好处是，在土地现场老板可以直接叫价，而不全部考虑到授权价格，那么我们拿到这个土地的可能性也大了很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。

    佟君透露，他所在的公司一般都是土地投资负责人进行前期的预判和报告，如果土地比较优质，他们还会上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上了，那么这个土地就具备更多战略意义，利润率也不是考虑的唯一要素。

    “老板都是算大账的，比如我们要新进入一个城市，适当拿地价格高一点也没关系，先占到这个位置。”他说。

    此外，持有成本与预期收益是影响其储备土地决策的两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响，收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。

    从实际融资角度看，房企资金紧俏的现状确有好转。据中指研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比为25.6%，成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善，房企资金压力有所缓解，拿地意愿随之逐渐恢复。

    就房企经营来说，储备一定数量的土地，可以保证住房开发建设的连续性。同时避免住房市场需求高涨时，由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出，对于大规模房企而言，“激进拿地”还出于其市场垄断地位的考虑。

    “规模不是万能的，没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。

    孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。但据市场消息，融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的代价，拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州（楼盘）、天津（楼盘）、郑州，龙头房企借规模与融资优势，不断扩充自身在市场的触角。

    更为重要的是，头部房企的示范作用，越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同，纷纷重仓二线，前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%，较1~3月上升3%。头部房企的牧羊犬追赶效应，让市场走向变得比过去更容易操控。

    必争之地

    房企作为土地市场的微观消费者，在进行土地竞拍报价决策分析时，其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础，可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

    “很多土地拍卖由于有老板亲自去看，他们也难免受到市场的情绪渲染，一般情绪一到位，很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。

    “没拍到地难受三天，拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下，土拍次次升温，但房企并非不懂其中忧患。

    “目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右，未来市场格局定好后，再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

    对于很多房企而言，为了规模，大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备，才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。

    欧宗洪面对投资者时坦言，今年年初杭州（楼盘）土地市场回暖，尽管融信2月份也在杭州拿地，但房价如果不涨，这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

    不确定的市场走向，间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策，无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示；此外，自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期，制定实施住宅用地分类调控目标。

    地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄（楼盘）、西安（楼盘）、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南（楼盘）、深圳（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、合肥加大对房地产市场的监管力度；此外，合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价；苏州近期出台限售新政。

    克而瑞研究同样表明，本轮土地窗口期很短，目前资金面尚无明显收紧迹象，但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势，接下来并不是最佳的拿地时期，企业投资布局仍需谨慎，盲目追高并不可取。

    “2018年全国15万亿规模，一线占了多少，自然二线城市是前三十强的必争之地，更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。

    而对于已下注的房企来说，若面粉贵过面包，唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言，资金与规模不能承受时间代价时，或许只能损失利润降价出货。

    （应采访对象要求，文中佟君为化名）