地产进入柔性调控期

    2018年12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局在网上发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条取消“所购买新建商品住房和二手房取得产权交易交易证书至少满2年、非本地居民购房限制转让时间不少于3年”条款的公布，意味着菏泽的商品房交易不再受交易年限限制，持续一年之久的“限售”成为过去式。

    这条政策出台后引发的轰动效应，让当地政府始料未及。对此，山东省住建厅最初表示菏泽的文件“没有报备，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读”。随后，山东省住建厅人士回应指出，在因城施策的措施下，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策。

    2018年12月19日，菏泽市住房和城乡建设局发布了《菏泽市取消限制存量住房转让限期规定的情况说明》，称取消相关规定符合房地产市场分类调控、因城施策的要求，是为了满足部分准备购买存量住房市民的需求，且防止商品住房价格出现较大波动。自此，菏泽市取消限售的政策确定下来。

    随即广州、珠海等城市不同程度跟进“松限”政策，菏泽政策的出台，被认为是全国第一个取消“限售”的城市，也成为撕开松动楼市调控的第一道口子。2018年7月底中央政治局会议表示要坚决遏制房价上涨，解决房地产问题，但在同年10月底和12月中的中央政治局会议中都没有再提到房地产，让市场对政策的放松有所期待。

    随着中央经济工作会议与全国住房和城乡建设部工作会议陆续召开，从房住不炒，到稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。中央为调控大环境下的2019年楼市做出了决断。中央经济工作会议中的表述略低于市场预期。事实上，从此前不久发改委澄清支持企业债发行对房地产不适用之后，中央对于房地产暂时仍不松口的态度即可见一斑。

    主基调仍是“房住不炒”

    12月21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

    在完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制方面，2018年与2017年的提法基本一致，只是语气更缓和，去掉了“加快建立”这样的程度副词。不过，中原地产首席分析师张大伟认为，长效机制关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从长效机制的政策预期看，下一步应加快住房、土地供应，房地产税收及租赁等制度的建设。

    对于此次中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，张大伟认为，这代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

    12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，对于明年的十大工作内容中再次明确强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

    “这意味着，明年的楼市是以‘稳’为主。”著名经济学家宋清辉指出，虽然最近一段时间不少城市都传出楼市“松绑”的消息，但2019年楼市的主基调仍是“房住不炒”。

    张大伟认为，相比中央经济工作会议中有关房地产的66个字，住建部的会议细化明确了未来房地产调控的政策方向，明确了落地细节，“提及了经济工作会议中未提及的具体如何分类指导，包括鼓励租赁市场发展和棚户区的未来改造方向。”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次住建部提出了“三稳”的概念，即稳地价、稳房价和稳预期，应该说这即强调了要防范资产泡沫，也要防范各类价格过快下跌，所以也体现了房地产市场调控的一贯思路，即继续追求市场的稳定发展。后续各地的楼市发展和监管也会沿着此类稳定发展的导向开展。

    或将开启柔性调控

    对于明年房地产市场调控，中央经济工作会议用“分类指导”代替“差别化调控”来进行表述。对此，严跃进认为，从中可以看出一些微妙的变化。由“分类调控”的提法改为了“分类指导”，这或暗示着单纯的直接调控会减少，而是更多基于城市政府主体责任，来进行指导。从这个角度看，也说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指导的角色，而地方才真正扮演调控的角色，这是“因地制宜”的一个重大突破，这从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。这也是说此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。

    对于分类指导，张大伟认为，在房地产发展不同阶段城市将有不同的指导，与去年更强调地方执行相比，预计2019年将有更多的中央与住建部的制度性指导性文件。这也意味着调控政策避免“一刀切”。未来，各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。

    对于进一步夯实了城市政府主体责任的提法，与市场之前预期中央将进一步落实“因城施策”的想法吻合，这也意味着将给予地方政府更大的空间，正好应证了菏泽、广州、杭州等地不同程度的松绑。有业内人士预计，随着新房及二手房价格下调的城市数量和下调幅度加大，部分城市的政策也将逐渐开始调整。张大伟也认为，未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

    住建部谈起明年的房地产市场调控表示，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。住建部强调，要继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。这一工作重心是对此前刚刚闭幕的中央经济工作会议有关房地产调控工作的重申和展开。

    对此，易居研究院副院长杨红旭解读称，相比中央经济工作会议，关键是增加这句“继续保持调控政策的连续性稳定性”，表明2019年住建部层面不打算明显放松调控。

    不过，著名经济学家杜猛却认为，在坚持落实中央对“房住不炒”基本政策的前提下，只要有利于改善地方经济环境，进行必要的微调是经济生态系统的发展需要，市场预期和舆论方面预期压力也会越来越面对现实，区域差异较大的城市适度灵活运用市场机制作用，进行房地产微调和采用楼市柔性措施更有利于健康发展。

    不仅如此，还要加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产乱象专项行动。

    此次政策在“城市主体责任”方面，明确了加强市场监测和评价考核的内容。严跃进表示，这其实强调了两个工作。第一是要加强市场监测，第二是要评价考核，所以预计2019年针对各地政府会有更为细化的考核内容，进而影响当前的房地产调控和评价体系。

    针对住房需求，此次分类相对是比较简单的，主要是提到了合理自住需求和投机炒房需求。在严跃进看来，不排除改善型需求也会被纳入到此类框架之中。换而言之，到了2019年改善型的购房需求会被界定为合理的自住需求，有助于一些中大户型的销售和去化。

    补齐住房租赁短板

    中国房地产未来的出路是什么？建设银行董事长田国立在出席“第二十届北大光华新年论坛”发表演讲时表示，对于当前面临的住房结构性问题，住房租赁是非常好的解决途径。

    然而，对于去年浓墨重彩的租赁业务，此次中央经济工作会议没有强调发展方向。严跃进认为，此次没有提及租赁市场，这和去年的重心完全不一样。这和租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展的态势有关。也可以说，在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续不会有非常直接的新政策刺激。这需要引起租赁企业注意，租赁市场环境正在发生变化：即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要主动去探索市场化的模式。

    相比此前中央经济工作会议内容，此次，住建部会议提及了补齐租赁住房短板，增加租赁供应量，支持租赁市场发展。

    住建部指出，“2019年，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。”

    合硕机构首席分析师郭毅指出：“住建部把推行租赁住房的城市分出了两类，特大城市与大城市。一些工业用地、很难去化的商办用地，都有可能出台针对性的政策进行盘活，将这些存量土地改造成租赁住房。此外，扩大租赁住房的覆盖面，这意味着，未来住建部会指导大中城市全面培育住房租赁市场，长租公寓类产品，包括开发商自持的租赁用地，可能会向二三线城市推进或下层，即未来会有更多城市跟进发展租售并举。”

    “同时，继续推进集体土地建设租赁住房试点工作，这与这段时间土地管理的制度探索和改革是延续性的政策，有了土地管理新的机制的调整，在此基础上，才能推进集体土地建设租赁住房试点工作，未来可能针对集体土地建设租赁住房的应用，扩大试点城市的名单。”郭毅补充道。

    严跃进指出，在租赁方面，金融政策应该会出几个大招。第一、政策明确研究建立住宅政策性金融机构，这或暗示住房金融银行或公积金银行等建立的节奏将加快，这利好后续公积金的管理和使用。第二、加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度。这句话或暗示，后续公积金贷款会有一部分“匀给”租赁市场，这是租赁市场的一个较大的改革亮点。

    宏观压力下的稳增长

    京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光表示，此次会议仍旧延续“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行之下，前期市场出现的期待房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资也仍将延续下滑态势。

    然而从整体的宏观情况来看，近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

    国泰君安证券宏观团队表示，当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

    中金公司首席经济学家梁红也认为，当前财政和地产相关政策亟需调整，以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力，如果政策面不果断调整，不能排除2019年上半年M1增速转负的可能，而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善，以有效地提振信贷周期。“考虑到企业盈利增速下降会继续抑制贷款需求，当前时点亟需加快政府债券的发行，同时更为重要的是，亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。”梁红说。

    中信证券研究所副所长明明称，稳增长的路径也非常重要，具体来看分为三种，一是放松地产，二是加大基建，三是减税。事实上，这三种路径是存在一定的矛盾的，比如减税必然导致财政收入减税抑制基建，比如松地产是否要配合房产税推出，那么又会一定程度上对冲减税的效果。我们认为从政策的紧迫性来看，稳基建是最好的选择，而稳基建需要解决政府债务，那么就要求货币宽松加码，那么市场利率仍有下行的空间，但是短期来看债市交易拥挤，预期过于一致，存在调整的可能；同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑。值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。

    因此未来地方政府试探性放松限售和限价预计仍将步履不停，但这对提振市场力量有限，更加实质的两项政策--限贷和限购的调整预计仍将需要等待中央态度的进一步明确。在一二线城市‘放松认房又认贷’以及‘下调首付比例’才是可能有效扭转当前市场下行趋势的政策，而对三四线城市城市来说，政策限制较少因此放松空间有限。

    当前地方财政依赖土地出让金，房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下，政策层面来看，预计未来调控将会延续，但超预期调控出现可能性降低，政策边际效应减弱，同时政策精准性提升。不过，各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。