长效机制方案将实施 关键在房地产税推进节奏

    1月21日上午，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班，习近平总书记在开班式上发表重要讲话，对防范化解政治、经济、科技等领域的重大风险提出了明确要求，进行了具体指导。

    值得注意的是，在应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提到了房地产，并且提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。尽管房地产长效机制近年来多次被提及，但是这次的措辞发生了明显变化。

    那么，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上，特别提到房地产，有何信号意义？房地产长效机制实施方案可能包括哪些内容？如何稳妥实施？

    对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，防范化解重大风险主要针对金融系统性风险，而金融风险中房地产又是举足轻重的关键一环。房地产长效机制方案是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。房地产长效机制的实施应谨慎选择时间节点，同时考虑对冲方案，循序渐进、小步试行。

    房地产成防范化解重大风险内容之一

    对经济领域，习近平强调，既要保持战略定力，推动我国经济发展沿着正确方向前进；又要增强忧患意识，未雨绸缪，精准研判、妥善应对经济领域可能出现的重大风险。他用七个“要”作出了具体指导，其中之一就是“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

    在应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提到房地产市场，有何信号意义呢？

    某10强房企高管接受证券时报记者采访时认为，防范化解重大风险主要针对金融系统性风险，而金融风险中房地产又是举足轻重的关键一环，房地产稳住了，房地产上下游基本就稳住了，系统性金融风险就稳住一半。

    “过去很多文件和会议中多次提及防范重大风险时都没有提到房地产，这次提到房地产的风险，我感觉应该是楼市下行、房价下跌之后可能会产生的风险，因为过去提防范重大风险时，房价还在涨，而现在房价已经转跌了，少数城市跌幅较大，所以目前强调的风险，应该是房价可能出现大跌的风险。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者说。

    贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领则认为，2019年楼市的风险有三个，即三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

    长效机制内容可能包括哪些

    此次会议谈到应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

    对于房地产长效机制，近年来多次被提及，只是表述略有不同，不过，此次会议的表述发生了明显变化，去年12月中央经济工作会议上的“构建”，时隔一个月后变成了“稳妥实施”，而且还增加了“方案”两个字。“这里说的是‘方案’，说明已经形成了方案，就差公布与实施了。”杨红旭对证券时报记者说。

    既然有了房地产长效机制方案，那么内容可能包括哪些呢？

    杨红旭认为，房地产长效机制方案应是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。总体看，至少不会利好房价，关键在于房地产税推进的节奏。

    在上述某10强房企高管看来，目前长效机制主要包括供给端的土地供给人地挂钩与农村集体建设用地入市、房地产金融，需求端的城镇化与农村人口落户、棚户区改造、城市更新，市场端的成交量和房价监测与调控、房地产税收改革等，目标是稳定房地产市场。

    杨现领则认为，长效机制不是凭空而出的，而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的，它既是对历史的延续，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策会得以继续实施，也有对未来新蓝图的重新设计，特别是“房住不炒、两多一并”大方向下的新的机制和体制创新。因此，长效机制不是固有的一成不变的“既成问题”，而是在历史调控基础上不断动态调整、不断进化。

    长效机制或循序渐进

    对于如何稳妥实施房地产长效机制方案，杨红旭对证券时报记者表示，房地产长效机制的方案应该是替代短期调控措施及各种行政干预，但目前是市场的低迷期，而且为了防范风险，政策不应该进一步传递出“加码”的信号。因此，他建议，各地推出长效机制方案时必须做一种替换，比如各地可以公布自己的长效机制方案，同时，如果方案当中有一些涉及利空房价的，应该有个相应的对冲机制，这个对冲机制就是地方要取消或者松绑限价、限购、限售、限商住、限离婚等短期行政干预政策。

    “长效机制总体利空房价，为防范房价下跌、跌幅加大的风险，要谨慎决定实施的时间节点，同时考虑对冲方案，一边实施一边取消短期的行政干预措施，这样才能稳妥实施。”杨红旭表示。

    在上述某10强高管看来，稳妥实施意味着长效机制将循序渐进、小步试行，既不会急功近利、大步快跑，也不想简单粗暴、毕其功于一役。“事实上，长效机制已经在择机而行、逐步实施之中，因此不会再有明确的信号弹。”他说。

    杨现领则认为，稳妥实施的核心在于落实“一城一策”，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也会承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。

    记者了解到，1月18日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上提出，浙江将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案。？