住房“以旧换新”实践的三点思考

    王丽新

    住房“以旧换新”被视为打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。连日来，实施住房“以旧换新”政策的城市不断扩容。据中指研究院监测，截至6月28日，全国已有超88城表态支持住房“以旧换新”。

    在笔者看来，在政策落实过程中，力争牵一线而动全局，破除房地产开发企业、中介机构与换房人三方壁垒，畅通“旧房难卖导致新房难买”僵局，以“小细节”撬动大市场，至关重要。

    首先，多方联动盘活二手存量市场，摸底“去旧”需求，激发换新动力。住房“以旧换新”政策能否达到预期目标，关键在于能否更大范围地满足群众“卖旧买新”需求，其中，老房子、小房子、老旧城区非学区房等房型业主换新动力更足。

    完成一单住房“以旧换新”交易，中介机构可发挥重要作用，多部门及开发商联动推进是必要手段，也是加速器。一是要鼓励房地产开发企业、专业化住房租赁企业、房地产经纪机构委托出售、租赁旧房，甚至收购处置旧房，尤其支持国资平台收购旧房用作保租房、人才房或者租赁运营；二是让更多熟知城市或者单个区域市场及挂牌房源的中介机构参与进来，有利于提高“卖旧买新”需求匹配度，缩短交易周期，同时考虑在中介费用方面给予市场标准八折以上优惠；三是开发商要承诺买房人在较长期限内无理由退房及不承担违约责任，为其提供换新无忧安全保障；四是金融机构、财税、家装企业以及房地产评估机构等，给予“带押过户”交易方购房首付比例、契税及增值税、装修及房屋价格评估费等各项优惠措施加持，全方位激发换新动能。

    其次，扩大住房“选新”覆盖范围，让更多开发商旗下更多新房项目参与进来，以好房子驱动销售。住房“以旧换新”关键性特征是“卖旧买新”，是针对改善性需求精准施策，这意味着要想顺利换新，有四个关键问题必须重视。

    一是，要拿出好房子才能满足改善性需求。对开发商而言，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，需注意，购房者要买的新房是能改善居住品质的好房子。二是，要扩大新房选择范围，力争凭借“房票”（住房置换资金以“房票”形式发放兑换）可跨区域流通换新。毕竟，新房选择范围小，购房人的参与意愿就不强，换新受阻，会使得卖旧房动力不足。三是，要平衡“卖旧买新”两端新旧房源价格差距，降低换房门槛。换言之，若旧房售卖的价格过低，买新房的价格过高，相应的价格差和贷款可能会影响购房人的换房意愿。四是，要甄选开发商品牌及信用资质，做好入选新房项目自身财务、品质等尽调工作，消除逾期交房、购房资金退还难保障等风险。

    再次，畅通“以旧换新”置换链条，需因城施策动态调整实施细则，以“小细节”持续撬动大市场。当前，住房“以旧换新”尚处在探索时期，但政策实施力度和广度已迈向新阶段，多个城市楼市联动交易活跃度提升，政策效果初步显现。接下来，如何持续深化住房“以旧换新”并不断创新，是对有关部门及各地的考验。

    在笔者看来，各地需针对交易痛点于细节处做文章，切忌僵化照搬大城市“以旧换新”模式，要因城施策动态完善和调整实施细则，为房地产交易创造更为友好的环境。比如，有的城市将原来的一套存量房只能置换一套新房，调整为最多允许三套房源置换一套新房。再比如，有的城市首创“旧转保”模式，即国资企业统租存量房源用于保障性住房运营，并不买断旧房所有权，而是一次性支付5年至10年的租金。

    总体来看，于当前楼市而言，住房“以旧换新”不应该是昙花一现，需发挥持续性作用，在实践中跑出助力房地产行业健康发展之路。