存量房贷利率调整重在多赢

    吴珊

    近期，中国人民银行有关人士表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

    来自央行的对存量房贷利率调整的最新表态，很快引起市场热议。尽管目前银行方尚未行动，但从长远来看，存量房贷利率重定价有利于市场各方。

    去年末银行理财收益走低，加之今年以来多地新发放个人住房贷款利率进一步下降，促使部分存量房贷的借款人预期发生显著变化，提前还贷需求持续增加。

    降低存量房贷利率，对于借款人来说，最直接的影响是减少房贷利息支出，增加可支配收入，优化个人资产负债表，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个基点至85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%。

    不过，由于个人住房贷款一直被视为“银行资产稳固的基本盘”，因此，也有观点认为下调存量房贷利率会对银行经营带来较大压力。但结合实际情况来看，这种负面影响程度不大。

    当前我国经济运行呈现恢复向好态势、货币政策稳健、衡量银行综合经营实力以及应对风险能力的各项指标均处良好水平，银行有能力、有机会通过做活、做大其他信贷业务规模等方式来弥补相关损失，同时也可采用“以量补价”的策略来夯实业绩增长的基础。

    目前，在利率自律机制协调下，各类型银行综合考虑自身经营情况，主动有序下调部分期限存款利率，降低负债成本，保持合理息差，增强支持实体经济的能力和可持续性，为让利实体经济创造了空间。推动存量房贷利率下调，是银行让利实体经济的体现，有助于减轻居民提前还贷行为，降低流动性风险，进一步稳定银行资产负债表。

    对于社会经济而言，居民住房消费负担减轻，有助于提高居民扩大消费和投资的意愿及能力，激发市场活力促进房地产市场平稳健康发展，更持续更有效提振居民消费需求，强化各界对未来经济形势的信心。

    当然，存量房贷利率重新定价应该遵循市场化、法治化原则，找准共赢的平衡点。2023年一季度末，个人住房贷款余额达到38.94万亿元，涉及上亿个家庭，关系民生稳定、连着经济发展，积极稳妥推动存量房贷利率重定价至关重要，各类型银行可按原贷款合同约定条款，在综合评估风险可控的前提下，分阶梯进行差异化调整。