加快推进房地产业向新发展模式转型

    王丽新

    扩大国内需求，提振市场信心，保持房地产市场稳定发展十分必要。

    日前召开的中央经济工作会议提出，“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”落实稳字当头要求，保交楼是紧要任务，有效化解风险是稳的基础，向新模式转换则为长远之计。

    房地产行业是国民经济支柱产业，从三组数字可知其然：一是2021年新房销售18万亿元，房地产占GDP的6.8%；二是房地产产业链条长，上下游相关行业有50多个，居住消费涉及面广；三是预计“十四五”期间，全国平均每年新增住房建筑面积超10亿平方米，有足够发展空间提供支撑。未来一个时期，我国城镇化仍处于较快发展阶段，稳定房地产业可带动相关产业繁荣扩大内需。

    一方面，要重视房地产业对于国民经济和民生福祉的重大作用，另一方面，也要警惕其中的风险，汲取教训。要满足刚性和改善性需求，修复市场信心，又要防止炒房者卷土重来，需要高超的政策艺术。

    房地产不可过度金融化，亦不宜妖魔化，应助其从需求端恢复生机。今年以来，各地已累计出台楼市新政超500次，但“因城施策”仍有优化空间。一方面，流动人口和城市自然新增人口将成为“刚需”主要动力源，要进一步精准施策满足这类购房需求，比如适当松绑限售限购等；另一方面，住房改善是人民群众对美好生活的诉求之一，这是房地产发展的持续动能。集中在大城市的3亿新市民，规模上接近中产及以上人群，潜力非常大，可在调降二套房首付比例、放松认房认贷、多子女家庭购房优惠等政策方面释放改善需求，同时通过人地挂钩实现供求平衡和价格稳定。

    中央经济工作会议强调，有效防范化解优质头部房企风险。这一表述饱含新意，体现了保持优质头部企业市场活力和引领力的意图。要做到这一点，金融服务必须跟上。

    11月份以来，支持房企融资的信贷、债券、股权“三箭齐发”。截至目前，银行给予房企的授信额度已超4万亿元，多家企业中期票据储架式注册发行额度合计超千亿元，25家房企发布了股权融资计划。

    12月21日，证监会明确提出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

    中央经济工作会议强调“保交楼、保民生、保稳定”，是对民生的呵护，也是保市场主体，稳市场预期。如明年保交楼顺利推进，施工竣工加快，将缓解置业者担忧情绪，加大企业端投资力度，还将带动上游建筑建材、下游家具家电等行业修复，解一卷而众篇明。

    对于房地产走向新发展模式，过去相关会议多使用“探索”二字，如今使用“平稳过渡”，意味着时间表上有了更清晰的部署。所谓新模式，从供给侧来说，是租购并举；从模式上看，是告别土地依赖及“三高”（即高负债、高杠杆、高周转）。长期目标虽需久久为功，但租购并举时代已然开启，REITs市场“保租房”板块正呼之欲出。

    一方面，丰富REITs底层资产，有利于构建“租购并举”的住房发展新模式。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，打通了“投融建管退”的全流程商业闭环，正在资本市场形成住房租赁的中国模式。下一步，有望扩展至商业不动产、存量资产改造等领域，探索建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的REITs市场。

    另一方面，告别“三高”旧发展模式，有助于盘活存量，健全配套服务，推动城市更新，发展房地产相关服务产业。聚焦存量市场，中国拥有全球最庞大的以居民住房和家庭服务为核心的居住服务业市场，规模超过30万亿元，仅物业服务当下就已超过3万亿元，这是大有可为的市场，相关企业需围绕这一领域为未来业绩增长点谋篇布局。

    “房住不炒”定位下，既要立足解决眼前的困难，又要放眼长远，“稳”字当头下提信心，力促房地产业向新模式转型，夯实行业未来健康发展的根基。2023年的房地产业，值得期待。