构建可持续新动能 拥抱消费基础设施REITs

    宋鑫

    消费既是经济高质量发展和稳增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。2020年9月份，国务院办公厅发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》提出，加快新型消费基础设施和服务保障能力建设。并在“规划建设新型消费网络节点”一节中点明优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局，引导行业适度集中。

    为贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，2023年3月份，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。这标志着我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

    以消费基础设施为标的资产发行公募REITs，是我国综合施策释放消费潜力，实施扩大内需、支持消费复苏的重要举措，也有利于REITs市场行稳致远。

    回顾亚太地区REITs发展史，在居民财富持续积累、服务业比重不断走高以及城镇化率达75%以上的背景下，零售、办公和酒店等商业地产的体量规模日渐攀升。消费类REITs作为海外REITs市场重要的发行业态，是REITs市场的重要底层资产，同时为其他业态REITs的后续发行开辟了道路。中国香港领展REIT上市底层资产包含多个零售及办公物业。截至2023年1月10日，中国香港领展REIT市值约1200亿港币，占中国香港REITs市场总市值的60%。从物业形态看，投资于零售物业、停车场、办公室及物流等多类资产，其中零售物业规模占比超70%。

    截至2023年7月13日，国内还没有消费类资产REITs上市，但以消费基础设施为底层资产的类REITs发行47只，发行规模1044.86亿元，CMBS127只，发行规模2992.78亿元。消费基础设施作为对我国公募REITs行业类别的有益补充，具有广阔的发展前景。发行消费基础设施REITs，能够充分发挥消费对经济增长的基础性作用，培育壮大绿色消费、服务消费等消费新热点，增强国内大循环动力和可靠性。

    基金管理人作为消费基础设施REITs的重要承载方和落实责任主体，应重点关注以下几点：

    （一）构建富有活力的基金治理机制

    消费基础设施运营市场化程度高，迭代更新快，为确保上市后底层资产平稳运行，最大限度地保护投资者利益，需加强顶层设计，构建富有活力的基金治理结构。一方面，结合行业发展、项目区位、目标人群等，兼顾合规与效率，做好经营风险预案；另一方面，制定灵活的激励约束机制，提升运营管理核心竞争力，优化资产运营效率。

    （二）赋能运营管理 挖掘增量价值

    我国消费基础设施进入存量时代，需聚焦消费者需求，挖掘增量价值。基金管理人应紧抓租金结构、出租率与增长率这三大指标，在招商、运营和推广环节提供赋能，通过精细化运营，夯实服务管理体系，协同职能配合，助力运营收入相关指标提升，为投资者创造更大价值。

    （三）完善高度透明的信息披露机制

    消费基础设施项目运营过程中会有较多的主动资产提升计划和不定期推广活动，定期报告披露数据可能会出现非规律性波动。为确保投资者能够充分知悉理解存续期间信息披露内容，作出合理的投资判断，基金管理人应建立高度透明的信息披露机制。探索设立“投资者关系+公共关系”（“IR+PR”）双轮驱动服务体系，加强与投资者交流互动，加深投资者对底层资产运营周期的认识，从而降低市场信息不对称程度，提升REITs资产价值的透明度，增强市场信用。

    （四）打造发展潜力大的消费型“巨无霸”

    消费基础设施具有规模经济性，消费者成本最小化的特点。“大而美”的优质项目能够为消费者提供一站式服务，获客能力强，经营稳定、现金流健康、增值空间良好，会产生“1+1>2”的综合经济效应，更符合投资者对REITs的投资预期。在存续期内，基金管理人通过运营管理、资产管理和资本运作，去寻找、发现和购入优质消费基础设施资产，保证已发行公募REITs平台生命力与活力，为投资者创造更大价值。

    （作者系中航基金管理有限公司董事总经理、不动产投资部总经理）

（编辑 何帆）