第三季度北京甲级办公楼新项目集中入市 需求如期恢复

    本报记者 王丽新

    第三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求如期恢复。

    高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，第三季度是今年新增供应入市最集中的一个时间段，合计超过44万平方米（不包含非市场化的自用楼宇和大宗买卖交易楼宇），占全年新入市甲级写字楼总量的66%。

    在需求表现方面，第三季度甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。针对本季度净吸纳量的快速回升，高力国际认为有以下三点值得关注：第一，净吸纳量大幅回升主要由新项目预租去化所致。本季度入市的新项目预租去化就达到16.9万平方米，存量项目本季度净吸纳量仅是正负零左右的水平。也就是说，本季度的净吸纳量全部都是由于新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得，本季度存量项目实际上并未去化。因此仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。

    第二，仅看存量项目净吸纳量的表现，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5到6万平方米左右的水平，第三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。

    第三，从需求侧来看，国央企扮演了新项目去化的主力。本季度新项目去化的16.9万平方米中，国央企去化的总量达到13.7万平方米，占比超过80%。在降本增效的大背景下，国央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。截止到今年前三季度，北京新入市甲级项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量仅6万平方米，于三季度转正。空置率在三季度环比上升1.9%达到19.5%；净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。

    陆明说，展望第四季度，在市场没有出现实质去化的前提下，高力国际依然维持年底甲级市场空置率超过20%的预判，同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。

（编辑 何帆）