存量房贷利率调整，哪家银行打响第一枪？

    红网时刻新闻8月30日讯 （记者肖娟）购房者千呼万唤的存量房贷利率调整何时落地？

    近期，随着多家上市银行召开半年度业绩发布会，针对大众关注的存量房贷利率调整，农行、建行、招行、中信、平安、华夏等多家银行高管进行回应，部分机构已制定预案和细则。

    市场对存量房贷利率下调的关注再度升温。

    多家银行就存量房贷利率下调表态

    8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在很多人的朋友圈刷屏。

    截图显示，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会，会议时间为8月30日，会议地点为交银大厦。

    同一天，农行召开中期业绩发布会时表示，将抓紧制定具体的操作细则，尽快完善合同文本，加紧系统改造调整工作，积极做好组织实施，并表示“作为国有大行，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，凡是符合政策有利于老百姓的事情，都会全力做好金融服务。”

    “气氛都烘托到这儿了”，有人认为，鉴于国有大行的“头雁”作用，存量房贷利率调整近期或有实质性动作。不过，从银行的表态发声来看，仍需考虑到需兼顾很多因素。

    作为零售银行代表，招行用“势在必行”“大概率事件”形容存量房贷利率下调，并表示已制定相应预案，从乐观情景、中性情景和不利三种情景对存量房贷利率下行进行了测算。

    中信银行也表示密切关注到监管导向和市场动向，对可能发生的业务调整做好了预案。从区域情况来看，由于房地产政策因城施策，各地区按揭贷款利率差异较大，因此存量房贷利率调整难以实现“一刀切”的管理政策。

    下降存量房贷利率难“一刀切”

    对于还未回应的银行，有购房者纷纷喊话。

    存量房贷利率下调，具体降多少？哪些人能降？要主动申请还是银行自动降？LPR利率转换时选择了固定利率的人能不能降……购房者的这些疑问都需等待最终细则落地。

    从目前银行的回应来看，各家银行进度并不一致。

    “从我的角度，希望能够一视同仁，最好统一打折或降低，而不是和银行申请或协商。”长沙一位购房者告诉记者，之前提前还贷爆棚，如果房贷下调需要协商或排队的话，估计又要等。

    不过，红网时刻新闻记者了解到，目前对存量房贷利率的论调是“不能一刀切”，要综合考虑银行的承受能力。

    哪些群体最可能受益？追溯2008-2009年存量房贷7折优惠情况，有资料显示，银行对房贷打折门槛要求普遍为首套房，1、2年内无还款逾期记录，且符合住房面积要求的购房者即可申请。可见，当时政策倾斜的是刚需一族。

    中泰证券近日发布的一则银行研报指出，复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，预计存量房贷下调比例不会很大，“测算2008、2009年享受存量房贷利率置换的比例小于28%。”

    存量房贷利率调整为何“难产”？

    为什么存量房贷利率调整的新政迟迟没有落地？难点在哪里？

    有业内人士表示，目前房贷存量规模较15年前增长了10多倍，而且，按揭业务在各家银行体量和占比都比较大，这也是银行更为谨慎的原因。此外，各个银行对政策的理解不尽相同，如果缺乏统一指导，最终调整的力度各家银行也可能不尽相同。

    房贷政策“因城施策”，红网时刻新闻记者注意到，这也是多家银行回应时提到的原因。

    由于各地房贷市场差异，即便是同一家银行，不同城市、不同分行、不同阶段的房贷政策都不尽相同。以长沙为例，楼市较热时执行的严格房贷政策，目前优化了“认房又认贷”政策，曾经的二套房贷按照现行政策能享受首套房贷利率优惠。类似的历史问题可能会给银行带来大量的解释工作。

    目前，长沙首套房、二套房贷款利率分别为4%、4.8%，相差80个基点。如果银行做不到“一碗水端平”，是否会产生新的信贷舆情问题仍不得而知。

    存量房贷下调需在银行与购房者之间寻找平衡

    此外，下调力度如何在银行承受范围内和购房者的认可之间寻求平衡，这些都是银行需要考量的问题。

    按照首套房贷利率动态调整机制，常德、岳阳、株洲、湘潭等地首套房贷利率已下探至3.7%，低于5年期以上LPR利率。一些高息存量房贷利率与上述城市当前利率相差逾150个基点。如果“一降到底”，银行的合理利润和净息差都将受影响。

    “现在的经营贷利率都低到什么程度了？过低的银行盈利能力也会削弱银行服务实体经济的能力。”长沙一家国有银行工作人员表示，政策旨在引导银行给购房者让利进而拉动消费，目前实体经济也需要银行输血，二者不可偏废，而且银行自身也需要持续稳健经营。

    近期，央行发布了二季度《中国货币政策执行报告》，其中首次讨论了《合理看待我国商业银行利润水平》。报告指出，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。”