证监会王建平详解不动产私募投资基金试点：具备六项特点和四大积极作用

    “目前房地产行业面临整体缺乏流动性，‘高杠杆、高负债’的经营发展模式亟需改变等问题。近期，国家陆续出台多项政策措施支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产行业信用修复、稳定市场预期，不动产私募投资基金试点是其中一项重要举措。”证券会市场监管二部主任王建平2月24日在第五届全球财富管理论坛上表示。此次论坛由《财经》杂志、财经智库主办。

    2月20日，证监会宣布，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。王建平在会上对这一试点进行了深入解读。

    试点的六个特点

    王建平介绍，此次试点具备6个特点：

    一是精准施策，增设不动产私募投资基金类别。通过创新性增设“不动产私募投资基金”类别，与单纯的股权投资进行区分，采取针对性的监管政策及配套规则，适当给予如放松股债比限制等政策便利，可以更好地发挥私募基金在支持不动产市场平稳健康发展方面的积极作用，也可以更好地丰富私募基金产品类型，满足多元化资产配置需求。

    与此同时，坚持“两条腿走路”，对于不能或者不愿参与试点的不动产类私募基金，其管理人仍可按照既有政策继续备案，但是不享受试点政策便利，也不单列在不动产私募投资基金〞类别下。

    二是拓宽投资范围，精准服务实体经济。此次不动产私募投资基金试点的投资范围有所拓宽，具体包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房（写字楼、商场、酒店）、基础设施项目等三类。

    其中，特定居住用房方面，为兼顾规范与发展，服务“保交楼”工作，存量商品住宅限定为已取得五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证），已经部分实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。同时，为支持“保民生”工作，对保障性住房和市场化租赁住房的要求进行了适当降低，保障性住房（包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等）仅要求取得一证（国有土地使用证），市场化租赁住房仅要求取得两证（国有土地使用证、建设用地规划许可证）。

    基础设施项目方面，对可投资的范围作了明确，在支持不动产私募投资基金投资产业园区等传统基础设施的基础上，将5G、IDC（互联网数据中心）、新能源风电光优等新型基础设施建设项目也纳入考虑，更好地适应新时代基础设施融资需求。

    第三，稳妥起步，发挥专业机构优势。为稳妥推进试点，充分发挥头部管理人示范效应，从管理人实缴资本、不动产投资管理规模与经验、专业人员、合法合规等方面提出正面要求，同时为严控自融等传导性风险，明确限制主要出资人及实际控制人为房地产开发企业及其关联方的管理人参与试点。

    具体而言，根据不同投资者结构，设置了差异化安排，对于试点基金产品投资者均为机构投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币；对于试点基金产品投资者中有自然人投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。

    第四，隔离信用风险，提供政策便利。考虑到实践中私募基金多采用股债结合的夹层方式投资不动产项目，为了更好地适应不动产私募投资基金投资策略和商业逻辑，对符合要求的基金向被投企业投资的股债比作了一定调整，放松杠杆限制，以便试点基金采用更灵活的方式进行投资。同时需要注意，试点基金产品应对底层资产实现控制，并实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

    第五，提高门槛要求，引入适格投资者。考虑到不动产私募投资基金的规模较大、权益持有时间较长，投资者和管理人都需要有更高的风险识别能力和承担能力，对不动产私募投资基金在门槛方面作了更高的要求。比如，要求不动产私募投资基金首轮实缴规模不低于3000万元，投资者首轮实缴出资不低于1000万元等。

    从实际来看，不动产私募投资基金的产品收益特征和长期机构资金的配置需求较为契合，我们考虑试点产品主要引入包括QFLP等外资在内的机构资金。近期，也在积极会同有关部门研究拓宽OFLP等机构资金投资私募基金的渠道。同时，为满足超高净值自然人投资者的资产配置需求，也允许部分自然人投资者投资不动产私募投资基金，但其出资比例和基金投资方式会受到一定限制。

    六是加强风险防控，平稳推进试点。为了规范不动产私募投资基金投资远作，加强风险防控，促进试点工作稳妥推进，我们在基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送等方面提出了一系列规范要求。同时，我们将做好事中事后监管监测，确保试点工作平稳推进。

    四项积极作用

    王建平表示，不动产私募投资基金具备四项积极作用：

    一是满足不动产领域合理融资需求，共同推动房地产业向新发展模式平稳过渡。不动产私募投资基金可通过满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金可在发挥专业化优势的基础上，与信货、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，共同推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

    二是丰富资产配置选择，推动引入机构投资者和长期资金。在产品需求端，国内机构投资者资金储备丰富、运营管理专业，多元化资产配置需求较大；在产品供给端，既有股权投资属性，又能实现较为稳定的期间收益的金融产品也是短板。

    不动产私募投资基金规模较大、期限较长，能够通过长期稳定的期间收益或者项目增值退出等方式获取回报，可以丰富投资者资产配置选择，在现有权益、债券产品基础上，增加新的可投资品种，满足机构投资者和长期资金的资产配置需求。

    三是盘活经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险。不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心。

    四是实现优质资产与房地产企业风险隔离。不动产私募投资基金可通过将目标资产从原始权益人处独立收购并实现控制运营，利用私募基金的财产独立性和风险隔离优势，实现目标资产的有效剥离，从而成为独立运营的主体。通过这种方式，可以为存量地产注入增量资金，并与原始权益人的资产负债表隔离，有效盘活可经营的优质资产，帮助企业纾困。