政策信号明确 房地产预期向好

    “这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出预期。”近日，万科董事会主席郁亮在万科临时股东大会上如是说。

    专家表示，从供给端到需求端再到预期层面，近期政策举措密集出台，并有新举措酝酿推出，形成共促房地产平稳健康发展的合力。只要做好应对工作，房地产风险将得到化解，市场将恢复平稳发展。

    疏通堵点

    “房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。”近日，中央财办有关负责同志在解读中央经济工作会议精神时表示，要充分认识到房地产行业的重要性，做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。

    2022年第四季度以来，房地产行业融资支持政策密集出台，各类融资“堵点”不断疏通。

    2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，除IPO之外，房企股权融资渠道基本打通。至此，房地产信贷、债券、股权“三箭尽出”，合力为行业提供足够流动性，满足企业合理融资需求。

    12月28日，中国民生银行分别与电建地产、大悦城控股、五矿地产等12家房企签署全面战略合作协议。一个月内，该行已先后与数十家房企实现签约。

    据中指研究院不完全统计，截至目前，已有120多家房地产企业获得银行新增授信，60余家银行机构积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。民营房企债券意向发债规模超千亿元，通过增信担保已发行的债券共10笔，融资总额83.3亿元。30余家房企公布配股或定向增发计划。值得注意的是，央企国企、民企、混合所有制企业均有参与。

    “对于规模房企来说，再融资渠道恢复通畅，不仅意味着企业可通过再融资保交楼、还债务，还可趁此机会开展并购重组，扩大经营优势。对于出险房企来说，此次政策无疑是打开了一扇‘新窗’。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

    业内普遍认为，“三支箭”政策落地将助力房地产行业进入良性循环。中信证券研报指出，系列政策举措帮助房地产企业恢复融资，改善流动性，从而稳定行业和市场预期，促进房地产行业进入良性循环，发挥其作为国民经济支柱产业的作用。

    信心修复

    政策持续加力开启房地产市场的信心修复之路。

    与郁亮的观点相似，碧桂园董事局主席杨国强说：“地产的曙光已经显现，要相信地产有稳定发展的未来。”

    不仅是规模房企，部分中小企业也感受到了市场预期的变化。

    “除了刚开盘那阵子，后面房子基本上就卖不动了，但进入11月，情况又逐渐好起来了。”内蒙古一家中小民营房企的负责人告诉中国证券报记者。

    “我们的项目周边生活配套很齐全，放在往年根本不会出现卖不动的情况。对于后来卖不动的情况，我们分析是客户看到的地产负面新闻太多，担心我们也有潜在的资金链问题，怕项目烂尾，观望情绪变重了。”这位房企负责人说，“到了11月，项目差不多封顶了，购房者也放心了，再加上国家和地方都给了支持政策，大家多少有了点信心，也就一个月的工夫，就清盘了，这下大家都能过个好年了。”

    国家统计局近日公布，11月，70个大中城市中，新建商品房销售价格环比下降的城市有51个，比上月减少了7个。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，11月新房价格环比下降的城市数量减少有三个原因：一是保交楼提速，市场对期房的接受度回升。二是房企资金面开始改善，降价促销的力度下降。三是需求端纾困力度加大，热点城市开始退出或调整限购限贷政策，有的甚至推出阶段性买房个人所得税优惠政策，对需求有促进效应。

    在化解房地产行业风险、提振信心方面，业内认为，除了在供给端出招以外，还可进一步完善针对需求端的支持政策，着力改善预期、释放消费潜力，扩大有效需求。

    转机在望

    近期，高层多次强调房地产行业的重要性，重申房地产是国民经济的支柱产业。在业内人士看来，此类明确表态，释放了强烈信号，未来供需两端的支持政策逐步显效并继续加码，将促进房地产市场迎来转机，走上健康发展之路。

    “在支柱产业定位之下，预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速，力度有望进一步加大。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静说。

    李宇嘉认为，2023年“三支箭”等企业融资支持政策将加快保交楼的实质性进展，护航房地产行业持续恢复。消费者对购买新房的观望情绪也有望缓解，促使今年部分延迟的购买需求在2023年逐步释放，换房退税等改善性需求支持政策也会促使换房需求在2023年入市，2023年市场或将逐步呈现量价趋稳的走势。

    对于明年房地产政策优化方向，多位业内专家表示，不会偏离“稳”这个大前提。

    丁祖昱预计，2023年中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复。克而瑞研究中心认为，2023年将是全力拼经济的关键时期，预计房地产行业整体回稳，实现底部修复。