楼市国庆黄金周效应衰减，专家建议房企第四季度抓紧出货

    2020年国庆黄金周，你买房了吗？

    诸葛找房数据研究中心近日发布的数据显示，2020年国庆中秋假期，重点10城新房销售面积为72.86万平方米，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。

    但由于今年假期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万平方米，同比下降11.1%。日均销售面积为2015年以来国庆周的最低值。

    这意味着，近三年来所谓的国庆楼市黄金周效应已然褪去。

    “十一黄金周”表现平淡

    10月10日，中指研究院发布了《9月百城居民置业意愿调查报告》。

    从需求方面来看，9月，有购房计划的受访者占比较8月上涨了1个百分点；其中，半年内有购房计划的受访者占比也较8月有所提高；9月有到访过售楼场所的占比较8月上涨2个百分点，多数主要城市群、各线城市出现回升。

    在收入预期方面，9月，居民对收入预期趋势向稳；各线城市认为收入增加和不变的保持着较大占比；但城市能级越低，预期失业的占比越高；

    此外，预期调控趋紧的受访者占比上涨至45%，一二线城市预期调控收紧仍占主流，长珠三角超半数受访者认为调控趋紧；预期房价上涨的占比较上月持平；一线预期上涨居多，二线预期平稳居多；长三角、关中地区受访者预期房价上涨占比仍高于其他区域。

    从置业意愿上来看，9月全国置业意愿强度整体小幅回升，半数城市群、各线城市受访者置业意愿强度上升。

    但2020年国庆中秋假期市场交易并未出现爆发式增长，且新房与二手房出现了冷热不均的情况。

    首先，新房市场表现平淡。中指研究院发布的数据显示，国庆黄金周（10月1日至7日），重点监测的11个城市商品住宅日均成交面积约12万平方米，较2019年同期下降一成左右，整体规模与2018年基本持平。

    二手房市场相对活跃。贝壳研究院当日发布的数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。而深圳受调控影响，今年黄金周交易量比去年下降47%。

    二手房价同比也出现上升。今年国庆节期间重点18城二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。其中，上海、广州、烟台、合肥、南京等城市二手房价同比涨幅较大。

    贝壳研究院认为，今年国庆节期间市场同比增长幅度较大，主要是由于疫情后政策的延后效应。但从环比来看，今年黄金周市场总体走势仍向下。今年9月份二手房市场交易量比8月份下降14%，10月第一周重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。18个城市中13个城市成交均价比9月份下跌。

    房企要紧抓当前销售窗口期加速出货

    国庆节后的第一天，徐州和绍兴两个城市加码楼市调控，这意味着从7月开始升级的楼市调控潮，10月仍在继续。

    10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策，其中“备案价格一年内不得调整”一条被认为是调控收紧的明确信号。

    知名地产分析师严跃进对《证券日报》记者表示：“徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。实际上对于徐州来说，其最新一期新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。当前全国市场正进入到传统银十的促销阶段，市场交易有进一步活跃的可能，但是也需要防范各类价格炒作的现象。徐州此类政策，有助于进一步稳定住房交易和市场预期，对于全国各地四季度房地产政策的出台有积极的启发意义，至少说明房价不稳的城市，依然需要把三稳工作落实到实处。”

    同一天，绍兴市发布了实施《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，绍兴市区（含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区）新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

    对此，严跃进表示：“上述政策的发布充分说明今年第四季度依然会有各类管控。不过从政策内容看，对于限购限贷等的提法减少，更多是针对地价和房价等。这也说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度的，但是要防范地价和房价的炒作。十一假期后，包括徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度，全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。”

    中指研究院在报告中也指出：“中央强化房企的资金监管，将推动房企主动降低负债，房企将加大供应以及营销力度，在一二线需求持续旺盛的背景下，未来市场规模将小幅扩大，建议企业要继续紧抓当前的销售窗口期，加速出货。”