专访富力集团陈志濠：销售规模和资产组合是公司“定海神针”

    本报见习记者 林娉莹

    今年6月以来，随着上市房企2020年5月份销售数据的发布，房地产行业的5月成绩单基本出炉。整体来看，头部房企销售保持回暖趋势。其中，富力地产5月份权益合约销售额实现环比增长15%。

    此前，富力地产因遭遇国际机构下调评级被推上风口浪尖。在房地产这一高杠杆的行业，如何平衡收益与风险，始终是不变的话题。

    在高增长、高利润和低负债的理想三角指标中，富力如何找到适合当前市场的平衡点？近日，富力集团董事长助理、副总经理陈志濠接受了《证券日报》记者的专访，详解公司的发展状况和经营思路。

    销售及酒店业务回暖拐点明显

    现金流对于企业的意义不言而喻，而销售回款正是房企的生命线。在遭受疫情冲击之后，房地产行业销售情况是怎样的？

    “从上个月来看，行业的销售回暖是比较明显的，不仅仅是富力，可能很多房企都可以感受到市场恢复的状态。”陈志濠告诉《证券日报》记者。

    富力地产日前发布的公告显示，公司5月份实现权益合约销售额106.2亿元，销售面积88.15万平方米，分别环比增长15%和8%。全行业而言，国家统计局数据显示，1-5月份国内商品房销售面积约为4.87亿平方米，同比仍有12.3%的降幅，但比1-4月份时收窄7个百分点。

    陈志濠表示：“从房贷规模的很大一部分在消费者那边可知，需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节。目前来看，需求方，也就是买房的人还是蛮多的。”

    他同时表示：“从过往经验来看，一般会从放款速度来衡量形势是紧张还是平稳。目前来看，贷款首付比例等并没有放松，外界仍然维持着稳房价的预期。”陈志濠表示。

    除了不动产销售，疫情得到控制之后，富力地产的酒店业务也开始回暖。“很多大城市的酒店本月的消费均有上涨，而最明显的是酒店的餐饮消费，很多订位都满了。”陈志濠透露。

    持有型物业带来融资灵活度

    近期一段时间里，富力地产的债务状况是外界关注的焦点。

    对于集团的债务压力，陈志濠认为，富力地产的资产类别组合决定了融资压力并不大。

    “销售规模和资产类别组合是富力集团的‘定海神针’。我们的优势在于公司整体资产规模和组合，因为融资渠道还是与规模和组合有关。行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等，富力和其他大型房企并无二致。”陈志濠告诉《证券日报》记者，“公司的实力是最根本的，如果规模达不到，那根本接触不到融资渠道。”

    年报显示，2019年富力地产实现权益协议销售额为1381.9亿元。在克而瑞当年的权益销售金额排行榜上，富力地产位居第15位。

    除此之外，陈志濠认为富力地产旗下的诸多持有型物业是公司现金流的重要保障。

    “第二个优势是我们的资产组合和类别，富力地产的资产目前包括100多家豪华酒店，是全球最大的豪华酒店业主，这带给了我们融资的灵活度。相较于住宅地产需要滚动开发，像酒店、商场和写字楼这样的商业地产长期持有、长期经营，是长期还款的来源，融资机构会看重长期经营的稳定性和资产的总体规模。”陈志濠向记者介绍道。

    对于存续债务，陈志濠认为需要在规模和成本中找到平衡。

    他表示：“对于债务无非两个途径，要么续期，要么偿还。长期负债更稳定安全，但利息成本也相对高一点，我们的策略是长短结合，短中滚动。销售市场正在回暖，只要做好计划、适应变化，那么就没有太多担心的地方。目前集团按市场情况综合计划，销售回款与债务等的资金循环正在恢复中，新的再融资都处于正常的轨道上。”

    销售权益占比较高

    与其他房企相比，富力地产的一个鲜明特点是销售金额权益占比较高。2019年富力地产销售额权益占比达到约93%，远高于行业平均水平。

    近年来随着行业整体项目合作情况增多，不少房企的销售金额权益比一路下滑。克而瑞数据显示，2019年TOP100房企销售金额权益比约为75%，较2016年的85%有较大幅度下滑。

    “和其他企业相比，我们可能吃了点亏，显得负债率整体比较高。”陈志濠坦言，“报表好看所有人都乐意，但不是每个公司都适用。”

    诸葛找房数据研究中心分析师臧曼君告诉《证券日报》记者，“通过降低权益比，存在压低负债率、美化债务情况的可能，比如通过增加少数股东权益，提高净资产以降低净负债率；或者通过合营联营方式将债务放在表外。”“但销售金额权益比过低会令企业利润指标表现不好看，归属母公司的收入或者利润会更少，因为需要和合作方分享利益。”

    根据富力地产2019年的财务报表，公司的利润导向比较明确。数据显示，富力地产归属母公司股东权益为773.58亿元，占总权益的96.94%，非控制性权益仅占3.06%；公司所有者应占溢利为96.72亿元，占净利润的95.86%，非控制性权益应占溢利仅占4.14%；合营企业投资和联营企业投资合计为114.39亿元，仅占资产的2.68%。

    股息率高达15%

    今年5月29日，富力地产宣布，截至2019年12月31日止年度建议末期股息每股人民币0.86元已获股东在2019年度股东周年大会上通过，经汇率转换每股H股的末期股息约为每股0.94港元。

    加上中期派息息每股人民币0.42元，2019年度报告期内富力合计派息每股人民币1.28元。Wind资讯数据显示，截至2020年6月19日，以最新收盘日为计算时间点，富力地产股息率高达约15%，在A股及H股房地产行业企业中排名第一。

    股息率是股息与股票价格之间的比率，是衡量企业是否具有投资价值的重要标尺之一。兴业证券研报指出，高股息的优质资产在全球利率下行和资产荒背景下投资价值凸显。高达15%的股息率意味着，在股价等条件不变的情况下，理论上投资者仅用6、7年就能够拿回股票投资成本。这是否意味着富力地产处于一个被相对低估的时点？

    “我觉得是被严重低估。行业整体来看，各家公司的估值都是比较参差不齐的，因为每个公司的类型都不一样。”陈志濠告诉《证券日报》记者，“富力地产是少数覆盖包括综合体、销售板块等在内的各地产业务形态的公司，无论是稳步发展还是突破创新都有比较多的机会。”

    而对于房地产行业未来发展，陈志濠显得颇有信心。

    他认为：“相对来讲，无论是在中国还是其他国家，房地产行业都是一个利润比较好、需求比较稳定的生意。只要有能力满足融资、拿地、销售等要求，还是能赚到钱的。在另一方面，行业未来对参与者的要求只会越来越高，全渠道、全资产都要有方法去管理和运营。”

    他同时表示：“随着中国在未来成为世界第一大经济体，房地产必然保持有自己的一席之地。”

    总体来看，单纯的住宅开发商定位似乎已不足以形容富力地产。城市更新保证优质土地储备供应，反映未来销售规模潜力；坐拥大规模资产和丰富组合提供长期稳定的经营性收益；在地产存量时代到来之际，富力地产以更均衡的投入，奠定了其开发和运营的双轨竞争优势。稳定的派息在全球经济波动的大背景下价值凸显。

（编辑 张明富 孙倩）