房企融资总额大幅反弹 楼市差异化调控仍在扩围

    数据显示，继10月创年内新低后，11月40家房企融资总额大幅反弹，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。与此同时，多地购房政策有所调整，郑州提高了住房公积金贷款额度，但也有黑龙江等地收紧了调控政策。

    业内人士认为，在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。

    房企融资总额环比大涨

    同策研究院的最新数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。债权融资方面，11月，40家房企债权融资金额767.20亿元，环比增加235.75%。其中，融资总额排名第一的是其他债权融资（具体融资方式包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等），为267.39亿元，占比29.57%，环比增加338.86%。排名第二的是公司债，融资金额203.45亿元，占比22.50%，环比增加101.28%。排名第三的是境内银行贷款，融资金额98.97亿元，占比10.94%，环比增长145%。

    股权融资方面，11月，40家房企股权融资金额为137.17亿元，占比15.17%，环比上涨1773.19%。其中，境内再融资金额为54.45亿元，占比6.02%，环比上升675.72%；港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为82.71亿元，占比9.15%，除部分房企的股票期权计划，华润置地和碧桂园进行了新股配售。

    值得注意的是，境外融资依旧强势。同策研究院数据显示，11月，40家房企外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币（32.93亿美元），占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币（178.11亿港元），占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

    从11月40家房企融资成本来看，在已披露的数据中，融资成本均小于8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。

    同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然11月房企融资金额大幅反弹，但房企融资难的问题依旧毋庸置疑：一方面，11月股权融资金额及占比大幅增加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债权融资渠道紧锁的情况下，股权融资成为房企不得已的选择；另一方面，境外融资依旧是房企融资的主要渠道，虽然11月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比增加172.55%，海外银团贷款重现，这也意味着境内贷款难度很大。

    中原地产首席分析师张大伟则认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债，2019年房企美元债刷新纪录已成定局。“美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源，美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。

    差异化调控仍在扩围

    11月以来，全国已经有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房政策。12月4日，郑州提高了住房公积金贷款额度，由60万元提高至80万元。对此，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，公积金贷款额度的提高，一方面可以缓解刚需购房者的贷款压力；另一方面，是为了吸引人才增加就业。公积金新政后，郑州的房地产市场预计会有所好转，但整体仍保持稳定运行。

    国仕英同时表示，今年郑州房地产市场调控较为严格，“金九银十”期间新建商品住宅成交量不足万套，成交量处于历史相对低位，房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期，多个城市在公积金及人才购房方面都有一定程度的放宽政策，郑州公积金贷款额度提高也是在情理之中。

    “整体看，政策逐渐开始双向调控，最近大湾区多地调控密集松绑，但也有黑龙江等地发布了收紧政策。”张大伟说。

    12月3日，黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款，同时对房企按信用评价进行等级分类，实行差异化监管。

    值得注意的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

    招商证券研报认为，“经济、风险、民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点，针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道，也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的刺激手段，不应与政策继续收紧划等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。