实探深圳现房销售试点项目：昔日地王“下凡尘”

    2016年，那是土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份，“地王”最终都希望能够蝶变成“楼王”，但疯狂过后是不是所有的“地王”都能如愿？与此同时，关于取消商品房预售制的讨论仍在继续，商品房现售是否就预示着房地产市场逐渐走向成熟？

    近段时间以来，关于取消商品房预售制的风声曾让业界“颤抖”，此番讨论仍在继续，近日深圳首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府引起市场关注。不过，这个现房销售试点项目还有另外一个身份——当年的深圳地王。只是，高价拿地后却面临严厉的楼市调控，过去频频出现的地王现在还好吗？

    地王往事

    2016年，多地被地王刷屏，房企拿地热情高涨，深圳市场也是如此。

    地王故事，从来不乏好的桥段。我们先回到2016年，那个全国开启地王接力赛，土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份。到底有多疯狂？截至当年8月中旬，全国单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高地王多达150宗，是2015年同期的25倍。

    2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的热情高涨，深圳市场也是如此。当年，深圳新会展中心（一期）配套商业用地在投标开标后迎来答案，最终，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标。310亿元的价格意味着这块地超过了此前广州亚运村地块，成为了全国新总价地王。

    2016年6月，深圳龙华出让当年第一块商住用地，这也是首宗商品房现售试点地块，一推出即引起市场关注。“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。

    尽管如此，万科、中海、龙光等18家房地产公司仍然对龙华首个商品房现房销售试点地块进行激烈的争夺。最终，中国电建地产集团与广州方荣房地产以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价每平方米56781元。据悉，广州方荣股东正是中国金茂控股集团。当时，万科给出的价格为57.5亿元，已经连续在龙华片区拿下地王的龙光地产给出的报价为56.3亿元，价格在市场预期范围之内。

    证券时报记者发现，2017年10月北京产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司（深圳金茂府的项目公司）增资扩股的成交结果显示，深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业（有限合伙）”的机构。有分析人士猜测，现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许需要找其他合伙人。

    2016年各地的地王里，国企拿地的比例处于历史高位。对于土地市场来说，2017年却成为转折的年份。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是地王频现。2017年以来各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。到了2018年，地王式微，多地更出现土地流拍的现象。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

    限价之惑

    在限价面前，高价盘或许也只能纷纷低下头，昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。

    不管是胜券在握还是一时冲动，地王总有入市的一天。

    两年多的时间过去了。记者在龙华上塘片区看到，这块深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府的工地，施工正在进行之中，住宅楼座已脱绿，进入外墙装修阶段。记者在周边调查发现，金茂府旁的鸿荣源尚峻项目此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右，二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7.5万元左右。其中，中海锦城的所在地正是2013年龙华拍出的高价地块，目前二手房均价在7万元左右。业内人士预计，如果将配套面积之类的扣除，龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元，项目才能获得合理利润。

    “从目前情况来看，金茂府的定位必须是高端豪宅，否则实现每平方米10万元左右的售价在上塘片区还是有难度。”当地中介对记者如是说。据悉，金茂府项目有望在2019年现房入市，但具体时间未定。“虽说金茂府的定位很高端，但对周边二手房的刺激作用并不明显，周边二手房价这段时间以来保持稳定，最近还多了一些急于抛售的客户来放盘。”中介吴先生如是说。

    地王入市没有迎来市场的狂欢，却等来了一波又一波的调控。今年7月底，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在对前期政策打补丁的同时还从限购、限售两方面继续加码，严厉打击房地产市场的投机、投资行为。新政一出，深圳楼市降温效果明显。虽然仍有像南山区华润城润府三期等“网红豪宅”热销，但这些楼盘由于限价原因，价格明显低于周边二手房。

    如果说华润城润府是城市更新项目，位于深圳罗湖的中海天钻项目则与龙华金茂府一样，也是当年的地王，不妨来看看这个项目。

    中海天钻背后的鹿丹村以及曲折的往事，无疑是这个项目备受关注的重要因素。始建于上世纪80年代的鹿丹村因建造时大量使用海砂，建成不久因海沙腐蚀，钢筋裸露生锈等问题陆续出现，但拆迁之路却走了十几年。直到2014年5月，鹿丹村拆迁终于开始启动。到了年底，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村所在地块的身影。2015年2月，中海以8.8亿元夺标，随后鹿丹村蝶变成中海天钻。除了地价本身，若加上拆迁和回迁房建安成本，当时市场普遍预计该地块可售住宅部分楼面价达到每平方米4万元左右。可以说，中海虽然表面上只花了8.8亿元，但隐含成本却远远不止如此。

    此前，中海天钻项目获得预售许可，预售部分为该项目A区完成回迁后剩余的住宅，共44套，受限价影响，销售均价为每平方米7.9万元，实际开盘均价约为每平方米8万元。公开信息显示，2015年12月该项目精装房首次开盘共推出约100套，现场单价在每平方米8.5万元至15.5万元之间，销售均价约为每平方米11万元，两者价格相差明显。

    2017年1月，深圳规土委发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，其中，对预售价格、现售价格、非毛坯出售房源的管控，传递出控制深圳一手房房价上涨的明显信号。过去那些“打鸡血”拿下的高价盘，在限价面前或许也只能纷纷低下头，昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。

    即使不被“限价”，市场目前的情况又如何？深圳中原研究中心的数据显示，9月深圳共有6个住宅项目入市，整体去化率约44%，其中华润城润府三期555套住宅全部售罄，佳兆业未来城住宅开盘去化接近五成，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。其中，深业东岭、心海城为现楼入市。新政后投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但是当前大部分刚需还在观望中。

    还有一些地王项目，仍没有具体的入市计划。2015年，泰禾通过招拍挂竞价的形式进入深圳市场，以近每平方米8万元的楼面价拿下了尖岗山地块。如今，尖岗山地块项目仍未有实质销售进展。有在长沙拿地的地产公司相关负责人告诉记者，公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均楼面地价超过每平方米8000元，而政府给的销售指导价只有12000元。如果开盘销售，将卖一套亏一套，而如果不销售，企业的资金链可能受到影响，因此陷入两难境地。

    地王之争

    房企应及时调整，形成更好的开发投资模式，新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。

    房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。不管是不是地王，现房销售对房企资金的要求非常高。

    其实，商品房预售制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳。目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加快住房供给，但也容易因制度缺陷和监管不到位，造成市场纠纷和金融风险。

    因此，9月21日广东省拟取消商品房预售制的传闻一出，立刻让房地产开发商们惊出一身冷汗。随后，广东省房协回应称，传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。

    有观点认为，深圳的现房销售试点项目是房地产市场走向成熟的标志。随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于现房销售的模式，实际上给开发商带来很大的考验，此类住房制度改革是方向但也不会一刀切，会针对具体地块进行试点。未来，类似的现房销售模式是一个大趋势，尤其是部分大城市或率先试点。房企应及时调整，从而形成更好的开发投资模式。深圳中原总经理郑叔伦更直言，新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。

    一方面，最近一段时间以来，部分城市发生楼盘降价抛售的现象。另一方面，从业绩来看几家大型地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。这些数字背后，或许正是加快资金回笼的需要。此外，宏观调控已经倒逼房地产开发商们寻找更多的融资渠道。Wind数据显示，截至2018年5月中旬内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期上升超过一倍。

    对于地王项目入市，严跃进认为地方政府仍会维持一定的供地节奏，但房企的资金链压力开始增大，拿地策略也趋于保守。地王入市关键要看准楼市周期，即地王项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，无论是地王还是其它土地上兴建的项目，讲求的还是“性价比”，这应是房企关注的焦点。

    如今，地王正慢慢回归“平凡”之路，关于取消商品房预售制的讨论仍在继续，但无论是房企、置业者甚至是投资客，他们的想法或许已经发生变化……