化解房企债务风险出新招 AMC“转买”即将到期债券

    ◎张欣然

    6月21日，冠城大通公告称将与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“华融资产”）达成合作，华融资产将以11%的年化利率购买其仅存的一笔信用债。

    业内人士认为，华融资产与冠城大通合作，以非现金兑付方式注销在上交所发行的债券，通过协议方式确保债权债务关系继续有效存续。这将使得债券转化为普通债权，不仅有利于后续债权的处置推进，还能够大幅提升企业在公开市场的融资能力，缓解企业资金压力，使企业经营发展进入良性循环。

    AMC出手“转买”即将到期债券

    化解房企风险“办法多”。

    冠城大通6月21日发布的公告显示，根据公司实际经营需要，董事会同意公司就即将到期的“20冠城01”债券与华融资产开展业务合作，确保“20冠城01”债券的如期兑付。

    公开信息显示，该只债券简称“20冠城01”，当前余额17.3亿元，票面利率7%，期限为2年，将于7月14日到期。联合资信对该债券最新评级为“AA”，该笔信用债为冠城大通唯一存续的债券。

    该次合作双方设定了一个初步的交易方案：冠城大通就本期债券增设了回售、转售机制。由华融资产在债券回售阶段，根据实际回售结果以不超过17.3亿元资金用于收购回售债券。回售实施完成后，冠城大通将该部分债券转售给华融资产。

    而在该部分债券登记至华融资产名下后，冠城大通和华融资产共同向上交所申请注销该等转售债券，并将该部分债务重组为华融资产对冠城大通的债权。

    公告还称，经华融资产同意，冠城大通可申请提前还款。本次合作涉及本金不超过人民币17.3亿元（含），期限不超过2年，资金成本不超过年利率11%。

    在增信措施方面，冠城大通以持有的富滇银行股份有限公司股份、大通（福建）新材料股份有限公司股份、北京海淀科技园建设股份有限公司股份及北京太阳宫房地产开发有限公司95%股权为上述债券业务合作提供质押担保。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对上海证券报记者表示，这种创新模式相当于将企业债务转让给不良资产管理公司（AMC）。资产管理公司选择持有该企业债券显示了对企业经营状况以及财务状况的信心。此举一方面解决了企业的债务问题，另一方面提升了企业的信用水平。

    “这个模式值得全国其他企业学习，这个转化虽然没有完全消除企业的债务压力，但是为企业赢得了缓冲的时间，可以让企业更加游刃有余地经营。”他说。

    信用修复多方共赢

    对于这种创新模式，业内人士认为，这将出现多方共赢的效应，还将大幅提升企业在公开市场的融资能力，缓解企业资金压力，使企业经营发展进入良性循环。

    一位投资经理认为，冠城大通以房地产和电磁线为双主营业务，债务并规模不大、仅存一只信用债“20冠城01”。公司核心资产太阳宫地块成功收储完成招拍挂，加上公司还持有富滇银行股权，两项优质资产是公司偿债能力的保证。

    “此方案下，华融得到优质资产增信下的可观收益，而债券投资者成功行权获利退出，公司也完成公开市场信用债兑付。在当下的市场环境中，是多方共赢的结局。”该投资经理说。

    发行人为何没有选择与持有人协商以7%的利率展期，而是选择年利率11%成本转售方式处置该笔债券？某券商信评主管对记者表示：一是该债券持有人比较分散，协商展期困难大；二是一年11%的利率对该企业来说仍在负担范围内；三是展期和兑付对公司股价的影响不一样。

    “投资者相比于展期还是愿意接受直接兑付，展期对企业的负面影响比较大，作为上市公司，展期会引起公司股价波动。”某券商信评主管对记者说。

    自救他救齐纾困

    不良资产管理公司在此前早已介入地产公司风险化解。业内人士认为，AMC在处置房地产项目风险过程中，能够更好协调各方资源，加快房企债务化解进程。

    兵马未动粮草先行。3月11日，中国东方在全国银行间债券市场公开发行不超过100亿元金融债的申请获批。3天后，中国长城也获批在全国银行间债券市场发行100亿元金融债。

    此番两大AMC发行金融债，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，通过在公开市场获取低成本资金的方式，集齐“弹药”参与房企资产处置、项目并购。

    AMC频频发力，正是由于监管政策的持续引导。中银证券研报显示，在AMC不良资产项目的投资业务中，当前主要以金融债权收购业务、问题房企债权收购与债务重组、并购贷款融资以及城市更新项目融资等业务方向为主。接下来，AMC参与程度或更深，为整个房地产行业纾困赢得时间和空间，推动行业逐步出清，实现健康稳定发展。

    不过，地产风险真正化解还是要靠企业自身经营的改善。一位投行人士向记者表示，AMC直接购买房企债券，可以在一定程度上缓解房地产企业偿付端的压力，但是房地产企业债务问题的彻底解决主要还是依赖两点：一是房地产整个行业环境的回暖；二是房地产企业自身的经营情况得到有效改善。