万科物业拓展物管服务链条 锁定“住宅商企两翼齐飞”战略

    本报记者 王丽新

    当房地产市场进入竞争时代时，物业服务对提升不动产资产价值的加持作用不言而喻。当下的物业服务市场，经历了科技赋能和资本赋能后，已经一改过去开发体系中附属业务的地位，成为房企拆分出来的重要业务板块，甚至是利润中的重要来源之一。

    值得关注的是，作为房地产市场中的蓝海分支，如今的物业市场竞争正在加剧。尤其对上市物业公司来说，经营逻辑正在发生变化。

    简单来说，过去几年间，开发商旗下的物业业务几乎是服务住宅的代名词。但是，物业的真正意义是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。鉴于此，有想法的物业企业正在将业务范围扩展至不动产服务领域。

    正如万科物业CEO朱保全所示，物业行业的本质是对建筑物的打理，要以资产的价格来衡量物业服务的价值。

    实施“住宅商企两翼齐飞”战略

    10月15日，在以“新时代新使命新作为”为主题的第四届中国物业管理创新发展论坛上，朱保全明确表示，万科物业实施“住宅商企两翼齐飞”的战略，解答了万科物业开拓商企业务的战略轨迹，首次面向业内分享了“万物商企”子品牌业务内容。

    据了解，万物商企通过整合商企物业的管理资源和专业能力，对服务进行系统和品牌升级；为自用型物业提供FM服务，助力企业客户聚焦核心业务发展；为运营型物业提供PM服务，提升不动产全生命周期的资产价值，助力企业实现商业愿景。

    万科物业方面表示，自2015年开启市场化以来，万科物业在业务规模扩大的同时，同步探索物业管理的多样性与可能性，实施“住宅商企，两翼齐飞”的战略。

    截至2018年8月，万科物业已布局中国69个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2314个，其中住宅项目1833个，商企项目481个，合同面积突破4.6亿平方米。至此，万科物业所有服务项目中，商企项目占比已超过21%。服务对象包括商务写字楼，政府机构、企业总部等，现阶段更与阿里巴巴、华为、腾讯、京东、中国移动、联通等互联网行业领导品牌，以及华大基因、金蝶软件、海格物流、徽商银行、同济大学等展开深度合作。

    朱保全将商企业务划分为“四个象限”，分别属于成熟型、发展型、学习型和超越型。成熟型的业务包括企业服务、运维管理，甚至包括与住宅的联动，均为中国物业企业优势所在。而商企物业与住宅物业有非常大的不同，不同之处在于技术领域里面的深入提高。万科物业把建筑环境管理和能源管理作为进入商企领域里重点发展的领域，即发展型业务。此外，万科物业将空间管理和资产管理归为学习型业务，而把楼宇的物联网管理作为未来的超越型的业务。这四个象限构成了万物商企整体的业务布局。

    扩展物业管理与服务链条

    据中国物协副会长兼秘书长王鹏发布了《2018全国物业管理行业发展报告》显示，2017年全国物业管理行业总面积约246.65亿平方米，物业管理从业人员约904.7万人，物业服务企业共11.8万家，经营总收入为6007.2亿元，占2017年全国服务业增加值比重达到1.4%。

    不难看出，物业服务市场空间巨大。但即使在这个巨大的市场蛋糕中，龙头企业若不转型升级，也难以保住行业第一阵营的地位。

    有业内人士称，在物业领域中，从社区场景到社会空间，从家庭生活到公共生活，从城市运营到乡村治理，从住宅管理到商业空间服务，都是开发商不断扩展物业管理与服务的内涵与外延。

    朱保全也表示，在2015年万科物业开启市场化的时候，就提出并一直坚持着自己的观点。一方面，物业行业的本质是对建筑物的打理；另一方面，万科物业认为，要以资产的价格来衡量物业服务的价值。业主跟物业之间最重要的一份联系的纽带是不动产本身，而同时不动产具有资产的属性，因此对不动产的打理和对资产的衡量是万科物业对自身的业务约束。

    朱保全认为，在中国，做住宅物业管理的企业要走向国际是几乎不可能的，中国住宅物业的形态在全世界独一无二，但是做商业企业的不动产管理与资产管理，全世界都一样。所以进入这个行业的时候，如何去向BOMA和IFMA等国际行业机构来学习，是特别需要潜心去做的事情。

    他进一步称，“国际五大行有三家已经超过200年的历史，可见物业行业在过去的200年成功地穿越了经济周期，他们随着整个全球城市化的进程，伴随着不动产的打理，成为真正的百年老店。”朱保全说，“万科物业希望自己能跨越经济周期，成为百年企业。”