魔方生活服务集团冲刺港股IPO背后：机构化长租公寓渗透率仍较低

    本报记者 李正

    9月26日，魔方生活服务集团（以下简称“魔方”）在港交所提交了招股书。

    招股书显示，作为一家长租公寓服务平台，截至2022年6月30日，魔方拥有在营公寓7.62万套、分布在全国26座城市394个地点。从运营方式来看，分为直营模式及加盟管理和第三方托管模式两种，截至2022年6月30日的公寓数量分别为5.01万间及2.61万间。

    同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，从运营模式看，长租公寓行业和物管行业有一定的相似性，即在扩大业务规模以提升租金总额的情况下，向租户提供更多的增值服务，后期再谋求上市。所以大家在看好物管行业发展的同时，也有理由相信长租公寓行业的发展前景。

    业务收入增长稳定

    招股书显示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方分别实现收入9.47亿元、9.48亿元和14.71亿元，复合年增长率24.7%。同期公司分别实现毛利8.08亿元、7.86亿元和12.67亿元，实现归属于股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元；2022年上半年，实现收入8.49亿元，同比增长24.15%；毛利7.3亿元，同比增长25.08%；归属股东净利润924万元，非控股股东权益为净亏损883万元。

    具体业务方面，魔方直营模式在近三年呈现持续扩张趋势，2019年、2020年和2021年分别实现收入9.11亿元、9.13亿元和13.89亿元，2022年上半年实现收入8.09亿元，同比增长25.31%；加盟管理和第三方托管模式业务收入虽然在2020年出现下滑，但2022年上半年实现收入0.24亿元，同比增长9.19%。

    知名地产分析师严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，此次魔方寻求上市的动作值得肯定和鼓励，也是当前市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。

    严跃进介绍，从招股书业绩表现来看，总体上魔方已经熬过了艰难期，在收入和净利润等方面较为稳定。

    “财务数据增长客观上也会使得投资者对魔方上市融资有较大的信心。”严跃进表示，当下，房源的整合和盘活乃是行业大势所趋，这让企业的收购成本也有所降低。魔方选择此时上市，通过融资获得资金后，再低价收购房源，对于未来扩大经营规模有积极作用。

    肖云祥认为，虽然从表面上来看，选择在市场较低迷时上市并不是明智之举，估值会相对较低一些。但是结合魔方的基本面以及内地长租公寓赴港上市第一股的身份来看，受资本市场青睐或是大概率事件。

    预计2026年市场规模将增至2.7万亿元

    值得一提的是，近年来，国内租赁公寓市场发展十分迅速。

    根据弗若斯特沙利文方面的资料，中国租赁公寓市场规模由2017年的人民币1.2万亿元增至2021年的人民币1.8万亿元，预计到2026年，中国租赁公寓市场的规模将进一步增至人民币2.7万亿元，其主要驱动因素在于高昂的置业成本、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加。

    同时，国内租赁公寓市场较为分散，有大量运营中的非机构化长租公寓。国内机构化长租公寓2021年渗透率仅为7.4%，远低于发达国家（同年，英国及美国分别为42%及30%），预计随着国内租赁公寓市场进一步发展，机构化长租公寓渗透率2026年将增至9.4%。2021年至2026年，国内租赁公寓市场规模复合年增长率将达到8.4%，其中，机构化长租公寓市场规模将达到13.7%。

    肖云祥认为，从政策导向看，鼓励规模租赁住宅行业健康发展的政策在逐渐完善，长租公寓发展前景可期。

    “从市场面来看，目前大城市的房价仍然较高，增加购房难度，导致租赁需求不减。此外，在职住不平衡的情况下，也会增加长租公寓行业的需求。”肖云祥如是称。

（编辑 白宝玉）