新希望服务上半年净利增长70% 管理层称不会借钱给关联方房企

    本报记者 李正

    8月29日，新希望服务（03658.HK）召开了2022年中期业绩发布会，对2022年上半年经营情况及未来发展计划向投资者进行介绍和解答。

    报告期内，公司实现营业收入约5.12亿元，同比增长27.1%；实现归母净利润约9989万元，同比增长69.59%。

    公司管理层在发布会上明确，虽然在当下所有的房企交付情况都在减弱，对于每一家物业公司来说都不可避免会受到影响，但是上市公司的合规治理直接决定了发展高度，新希望服务绝对不会借钱给关联方房企。

    主营收入增幅明显

    具体来看，新希望服务报告期内业务收入主要来自四大板块。其中，物业管理服务实现收入约2.33亿元，同比增长59.8%；生活服务实现收入约1.15亿元，同比增长28.9%；商业运营服务实现收入约0.57亿元，同比减少13.6%；非业主增值服务实现收入约1.07亿元，同比增长5.1%。

    可以看出，作为一家“小而美”的物业企业，新希望服务报告期内两大主营业务物业管理服务和生活服务规模实现了较为稳定的增长。

    对于生活服务业务，公司副总经理倪克强指出，目前新希望服务能够连接集团食品、饮料、零食、乳制品品牌，通过供应采购，生鲜配送，APP等方式为C端客户提供产品。

    倪克强介绍，接下来一方面会持续强化与集团产业合作，在业务上嫁接更多产品，另一方面会持续关注优质标的，适时考虑并购。

    新希望服务2022年中报显示，公司报告期内独立第三方外拓实现较高增长。截至6月30日，公司来自于独立第三方的外拓面积为860万平方米，同比增长306.7%。同时，通过持续深耕以成渝都市圈为主的西南区域及华东区域，分别有56.4%及30.5%的在管楼面面积位于以上两大区域。通过区域深耕及聚焦一线、新一线及二线城市，也使得公司持续保持较高的单坪物业费，为3.15元。

    公开资料显示，截至6月30日，新希望服务合约面积同比增长51.9%至3100万平方米，在管面积同比增长76%至2200万平方米；在管项目达到156个，同比增长超过90%。

    毛利率水平较高

    值得关注的是，今年上半年，在新冠疫情反复等因素影响下，多数物业企业毛利率普遍在30%以下，而新希望服务中报显示，公司报告期内毛利率维持在了40.8%的中高水平。

    同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，对于物业企业而言，所开展的基本业务主要有物业管理及增值服务两大类。

    肖云祥介绍，一般情况下，物业管理业务的毛利率普遍不高，主要受一些小区品质等因素的影响，因此物管企业在拓展项目时应注重小区的品质。而增值服务是提升毛利率的主要业务，需要物业企业不断创新增值服务内容，挖掘业主的需求点。

    “当然除了业务层面，公司还需注意成本的控制，包括拓展成本、人力成本、运营成本等。其中，运营成本的控制方面，可采用深耕协作的方式，对成本分摊、提升运营效率等有积极的推动作用。”肖云祥说。

    东方财富Choice金融终端数据显示，截至8月30日，物业管理行业17家港股市场上市公司已有11家披露了2022年中报，其中有9家报告期内毛利率小于30%，另有两家分别为30.13%和31.79%。

    公司首席财务官陈江表示，公司核心业务当中，生活服务和非业主增值服务这两块业务的毛利率跟行业基本旗鼓相当，毛利率比较高的两条业务线是物业管理服务和商业运营服务。

    陈江介绍，物业管理服务源自城市的布局和战略选择。一二线城市的布局使得新希望服务在物业费维度有比较厚的盈利空间，客户价格的敏感度，以及缴费意愿、生活服务接受度上比下沉市场客户更高。

    “而商业管理业务对毛利率的拉高也有显著影响。新希望服务主要是轻资产运营模式，公司在温州、昆明有部分转租赁的商业运营项目，针对转租赁成本上半年大概有1000万元不会放在成本里，在报表维度会计师调整到公允价值变动，对毛利率拉升10个点左右。同时，管理层面从总部职能直接管理到项目单元，拆除了战区平台，成本节约。”陈江同时表示，现在行业背景下，所有物业企业的高毛利率业务增速都会有一定程度的放缓，包括非业主增值服务业务，同时，随着行业竞争越来越激烈，对于任何行业整体利润率水平都会呈现下行趋势。

    应收账款增量整体可控

    新希望服务财报同时显示，公司报告期内实现应收账款约2.99亿元，同比增长74.2%。

    陈江表示，报告期内应收账款大幅上涨，从结构上来看，只有10%上下来源于关联方，关联方应收账款余额约3300万左右，与去年同期相比下降了1600万。而且今年关联方的回款整体达到80%，有非常稳健财务的地产在支持。

    “其余90%都来自第三方，今年总体增长1亿元，其中5000万元由于并购成都明宇环球商业管理有限公司带来的并表应收账款增加，前股东在分配利润层面已经做了一些兜底，这部分利润整体非常可控。”陈江进一步表示，从应收账款的结构来讲，目前90%以上的应收账款账期都在一年以内，整体来讲非常健康。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，应收账款的健康程度往往对物业企业的正常经营和运转产生较大影响。

    “如果物业企业能够在日常经营过程中，通过多种方式，比如预存物业费享优惠、有奖缴费等手段，吸引用户准时缴纳物业管理费用，逐步降低自身的应收账款规模，将对企业现金流形成很强的扩充作用。”严跃进如是称。

    此外，在发布会提问环节，有投资者询问目前公司是否存在借款给关联方企业的情况时，陈江予以否认，他表示：“新希望服务没有向关联房企借过款项。公司今年上半年增加的服务面积只有25%来源于关联方，目前公司已经形成了市场化发展的多举措获取规模能力和格局，未来关联交付和地产下行的影响整体可控。”

（编辑 白宝玉）