公募REITs提质扩容加速 产品供给日益丰富

    本报记者 昌校宇

    公募REITs（不动产投资信托基金）市场再次扩容。11月21日，招商高速公路REIT上市交易，公募REITs上市数量增至51只。11月20日，平安宁波交投REIT、华安外高桥REIT等两只产品获得证监会准予注册的批复，前者是全国首单跨海大桥公募REITs，后者则是上海市首单获批的仓储物流REITs项目。

    业内人士表示，招商高速公路REIT的上市及两只REITs产品获批，不仅为投资者带来新的投资工具，进一步丰富公募REITs产品供给，也是公募REITs市场常态化发行、提质扩容加速的缩影，更是公募REITs服务实体经济、促进基础设施高质量发展的生动实践。

    11月21日，招商高速公路REIT正式登陆深交所。该产品的底层资产为安徽省亳阜高速，全长约101.3公里，是国家高速公路网G35济南至广州高速公路的重要组成部分。公开资料显示，亳阜高速历史运营情况良好，2007年至2023年收入复合增长率为12.58%，且2018年至2023年的年收入复合增长率，在受外部局势影响下仍保持5.45%的增长，同期交通量复合增长率为7.97%。

    11月20日获批的两只公募REITs产品也各具特色。其中，平安宁波交投REIT的底层资产为宁波市的“北大门”——杭州湾跨海大桥，全长36公里，建成时为当时世界上最长的跨海大桥，是极具代表性的资产。据悉，平安宁波交投REIT是宁波市政府盘活存量资产、打造国有资产上市平台的重要举措，净回收资金拟投入通苏嘉甬铁路（浙江宁波段）等项目的建设。该项目成功发行后可成为资产盘活和退出的平台，解决重大项目建设资金回收时间长、单体体量大、退出难的问题，打造“投融管退”良性循环，推动基础设施建设高质量发展。

    平安宁波交投REIT基金管理人平安基金方面表示，该项目原始权益人多元，各原始权益人基于自身情况有不同的利益诉求，但均支持杭州湾跨海大桥发行公募REITs，表达出各种经济类型参与者对国家投融资体制改革、盘活存量资产政策的支持。

    同日获批的华安外高桥REIT，底层资产是位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。公开资料显示，华安外高桥REIT底层资产历史期间运营稳定，运营年限均已超过6年，最近五年及一期末的平均出租率超过95%，租金收缴情况良好，租金水平保持稳定。另外，该项目现有租户历史合作良好，部分重要现金流提供方与原始权益人合作期限已超过10年，租户黏性较高。

    此外，华安外高桥REIT原始权益人外高桥集团股份为外高桥区域重要的国有开发集团。截至2023年末，外高桥集团股份（含子公司）持有的产业物业面积约380万平方米，空置率仅为7.36%，扩募资产充足。

    今年以来，公募REITs市场加速扩容。截至11月21日，已有22只产品上市，发行总规模约489.65亿元，上市数量和发行规模均创历年新高。同时，除了存量类型的资产持续扩容，公募REITs的底层资产也在纳入更多类型，消费基础设施、水利设施等类型资产项目陆续上市。

    此外，政策支持力度持续加码。近日，民政部等24部门印发的《关于进一步促进养老服务消费提升老年人生活品质的若干措施》提到，支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行范围。11月18日，证监会副主席李明在“互联互通十周年高峰论坛”上表示，稳步推进人民币股票交易柜台纳入港股通，以及将REITs纳入沪深港通各项工作。

    业内人士预计，未来，公募REITs底层资产类型将进一步丰富。同时，随着后续配套政策的持续不断完善，我国公募REITs仍有较大的发展空间。