沪市仓储物流REITs齐亮相 超预期完成可供分配成亮点

    本报记者 田鹏

    近日，上海证券交易所市场（下称“沪市”）仓储物流公募REITs2023年度集体业绩说明会在上证路演中心召开，嘉实京东仓储基础设施REIT与中金普洛斯REIT参加了本次业绩说明会。

    会上，相关REIT产品基金管理人代表、原始权益人代表以及运营管理机构代表就行业发展现状、资产运营情况、基金产品年度经营业绩进行了介绍，并与投资者开展了互动交流，回应了投资人普遍关注的问题。

    从产品经营表现来看，沪市2只仓储物流公募REITs产品运营稳健，年度实现可供分配金额均超预期。

    具体而言，嘉实京东仓储基础设施REIT全年营业收入1.15亿元，实现可供分配金额7352万元，年化处理后较招募说明书同期预测数完成度约为107.88%。

    据悉，截至2023年12月31日，嘉实京东仓储基础设施REIT持有的三处资产出租率持续保持在100%，以面积加权的剩余租期为738天，租金收缴率为100%，租约稳定。

    中金普洛斯REIT方面，全年租金及物业管理服务费收入合计4.11亿元，实现可供分配金额达3.50亿元，达成扩募招募说明书预测的113.26%。

    据悉，截至2023年12月31日，10个仓储物流园签约的有效市场化租户合计为78个，时点平均出租率89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为91.83%，期末租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为37.73元/平方米/月，租金收缴率为99.20%。

    事实上，相关产品业绩亮眼的背后离不开良好的运营管理。业绩说明会上，嘉实京东仓储基础设施REIT的运营管理机构代表表示，京东东鸿一贯重视为租户提供适应性升级改造服务，通过主动了解租户的需求和意见，运营管理机构提供相应的服务与调整，以提高项目的适应性和竞争力。积极投入资源，改善项目的设施和服务水平，以确保租户能够获得满意的使用体验。另一方面，运营管理机构也致力于进一步拓展多种经营收入，加大除仓库租金外其他收入的开拓力度。通过寻找新的商业机会和合作伙伴，努力增加项目的收入来源，确保项目在财务上的稳定性。

    中金普洛斯REIT运营管理机构代表也表达了物流园区运营管理的重要性。运营管理机构上海普洛斯积极主动履行管理职责，依托领先的运营管理体系、强大的全球招商资源以及数智化管理手段，基于中金普洛斯REIT持有的仓储物流园所在的不同区域子市场及园区特征，采取差异化招商策略，有针对性地匹配租户的仓储及供应链不同环节的需求，以进一步提升资产运营水平和效率，从而增强优质客户黏性、丰富租户结构、巩固园区竞争优势，助力有效实现各资产跨周期的长期稳定运营。

    本次说明会上，来自戴德梁行的仓储物流行业专家表示，从2003年起，国内高标准仓储物流刚好经过了20年的发展周期。受前期资本注入与集中摘地影响，近些年全国高标仓新增供应规模非常之大。截至2023年末，戴德梁行统计的全国高标仓存量为1.3亿平方米，2023年全年的新增供给约为1700万平方米，基本全部城市市场均出现供大于求的情况。根据目前拿地规划与建设情况，未来两年预计新增供给相比于过去四年有明显降幅，行业运行有望回稳向好。

（编辑 何帆）