应优先考虑解决好大城市的住房问题

    日前，住房和城乡建设部部长王蒙徽撰文称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

    今年以来，一些大城市房价又出现上涨，租金也受影响而上调，城市服务人员以及刚毕业的年轻人居住需求大，但房价和租金过高，住房问题更加突出。房价与住房是两个不同的概念，房价上涨是市场供需与交易决定，而住房则是民生问题，是刚需。因此，在解决住房结构性问题以及实施房地产长效机制方案需要时间的前提下，应该优先考虑解决好大城市的住房问题。

    刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。日前，住房和城乡建设部要求明年各地大力发展租赁住房，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，解决好新市民等住房困难群体的住房问题。新市民是指原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来到一个城市的各种群体的集合统称，他们大部分在城市当中从事服务业。

    目前大城市的住房价格与城市服务岗位收入之间差距巨大，按照后者的收入，很难有能力购买房屋。但是，一个城市的运行需要他们提供各种各样的服务，比如清洁、零售、运输、餐饮等等。此外，一些年轻人来到陌生的城市寻找机会，在各种各样的公司就职，这些人为这个城市的发展付出劳动和打拼，也是城市的主人，理应为他们解决居住需求并提供基本的公共服务。否则，当人口不再流入，老龄化加重，不得不以更高的工资吸引劳动力时，城市居民可能要承担更高的生活成本，同时会影响城市发展。

    与商品住宅不同，保障性租赁住房意味着项目用地补偿少，收储难度高，建设和维护资金需求大，地方政府不仅在项目中无法获利，还要组织征地和资金进行建设、维护，因此，地方政府积极性不高，推进力度较小。根本原因是还没有探索出一个政府、银行和市场主体三方协同参与的体制机制，各地没有提供一个成功的样板。保障性租赁住房是长周期运营的项目，既要建设又兼物业管理，如何吸引资金与市场主体参与其中，能确保他们拥有一定收益的同时，又能提供廉价的公共租赁服务，是比较难以协调的，尤其是资本更重视收益，而居住管理服务质量也要有基本保障的情况下。

    在土地供应方面，中央经济工作会议要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。但是，不仅要增加保障性住房的供地面积，更要注重职住平衡，如果选择的项目远离市区导致通勤成本过高，也可能存在申请居住数量不足，对解决市区租赁居住作用不大。因此，保障性租赁住房建设不能忽视其居住的质量，不能离市区太远，也应该重视社区融合。

    提供居住服务只是第一步，还要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，因为这些新市民同样需要公共服务，尤其是教育和医疗。不应该将他们看作候鸟，而是作为市民，享有平等的公共服务。当然，增加公共服务供给需要一定的时间，但应该有时间表逐步落实。与此同时，政府监管部门也要整顿租赁市场秩序，规范市场行为，最近几年长租公寓模式频频爆雷，显示出资本将房屋租赁业务金融化的风险，伤害了房东和租户，带来很大隐患。中央经济工作会议还着重提出，要对租金水平进行合理调控，最近几年房价上涨而带动租金上涨过快，超过收入增速，应该加以重视和调控，可以借鉴欧美等国家对租金调控的成熟措施。