降低存量房贷利率 市场影响几何？

    本报记者 陈潇

    9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

    “引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，意味着近期各商业银行将会根据央行部署，下调房贷利率，降低购房者月供成本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，这也是去年8月份宣布降低存量房贷利率后，全国范围内第二次降低存量房贷利率，将实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。

    持续减轻居民购房压力

    2023年8月31日，央行、国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率，当年9月份，各银行陆续下调存量房贷利率。

    根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

    此后，2024年，伴随LPR的调降，新增购房按揭贷款利率持续下行。中原地产研究院统计数据显示，当前存量房贷平均利率在3.92%左右，而新增的房贷平均利率在3.3%左右，存量房贷平均利率和新增房贷利率之间的利差在60个基点左右。

    此次中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将有望使得存量房贷利率与新增房贷利率基本持平。

    “此次再度宣布50个基点左右的存量房贷利率下调，意味着100万元存量房贷，以30年贷款年限内计算，每月月供减少280元左右，30年可以减少利息支出约10万元。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示。

    在多位业内人士看来，存量住房贷款利率进一步下调不仅仅可以为借款人节省利息还款，持续减轻居民购房压力，还有利于商业银行平滑提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心。

    “调整幅度还是很超预期的。”一位地产行业分析师告诉《证券日报》记者，此前测算降息水平，预计在40个基点左右，此次宣布50个基点左右的降幅，基本达到新增购房贷款利率水平，但对具体的调整是否包括今年已经调整的35个基点的LPR较为关注，期待央行的细则落地。

    在严跃进看来，此次降息打消了购房者的担忧，意味着存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性，有助于减轻二手房挂牌压力，促进房价回归稳定。此次政策预计10月份有望落地，四季度银行或将系统性对批量存量房贷利率进行下调。

    四季度有望迎来翘尾行情

    除了存量房利率下调，此次发布会还提出，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

    在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，降低二套房首付比例，存量房贷利率下调等积极政策出台，叠加11月中下旬到12月房企年底冲刺销售业绩，年底核心城市的龙头房企或会迎来翘尾行情。

    中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，当前重点50城平均租售比为2.1%，按平均30%首付比例综合考虑，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%到3%之间，降息有助于降低居民购房成本，使其进一步接近租售比，进而推动房价企稳。

    “从历史来看，个人住房贷款加权利率和商品房销售面积增速成反相关。在当前销售筑底的环境下，调降存量房贷利率有望提振居民市场信心，进一步释放居民购买力。”开源证券研报显示，投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企或有望受益。

    在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房贷利率下限较高的重点城市可重点关注，比如“京沪深”和厦门，2019年到2022年房贷下限在LPR的基础上加30到50个基点，这些地区有望迎来较大的市场反响。

（编辑 闫立良）