“虎年”集中供地第一枪，房企争抢北京热门地块

    沉寂许久的土拍市场，终于在春天苏醒。

    2月17日，北京新年首轮集中供地落下帷幕，除了一宗流拍地块，本轮土拍共成交17宗地，总成交价480.23亿元，约为去年集中供地总金额的四成。其中，一些热门地块遭到房企争抢，最多有十家房企联合体参拍同一地块。

    华润置地（01109.HK）、中海地产（00688.HK）、绿城中国（03900.HK）成为本次土拍的活跃选手，绿城接连拿下朝阳区、石景山区、亦庄新城共三宗地块，华润置地取得丰台区、石景山区两宗地块，中海地产同样包揽两宗地块。

    业内人士认为，相较于去年后两轮，北京2022年第一轮土拍明显回暖，一方面因房企开年拿地、年内就可以回款，所以企业大多积极参与；同时，去年北京楼市复苏迹象明显，本次推出的土地普遍位置不错，因此引来房企争抢。

    不过，市场热度依然不及去年首轮，反映出土地市场还未完全走出低温漩涡。多位业内人士称，当下部分城市土地市场有所恢复，但因房企资金压力较大，拿地较为理性，预计2022年首批次土地市场将稳定在一定幅度。

    热门地块出现举牌“争议”

    赶在虎年开端，北京率先完成了首轮供地，两日内共收金480.2亿元。

    与去年流拍频现不同，北京新年卖地计划彼一推出，便吸引了大量房企关注。数据显示，2022年北京第一批集中供地出让18宗涉宅用地，总起始价约491.8亿元，截至16日下午3点报名结束，共有50余家房企主体参与竞争。

    最热门的昌平中关村生命科学园地块，成为本次土拍的高热地块，共有10家房企主体报名。此外，朝阳崔各庄乡地块有8家房企主体报名，朝阳王四营乡、大兴区旧宫镇、丰台玉泉营纪家庙地块等，均获得4家以上房企主体报名。

    在17日的线下竞拍中，昌平中关村生命科学园地块，不仅引来房企扎堆竞拍，还因现场竞争激烈，出现了举牌“争议”小插曲。

    下午开拍时，建发、中海、绿城、华润、越秀、大悦城、保利+金地+建工等十家房企及房企联合体现身，开始线下举牌竞价。按规定，如果达到27.715亿地价上限，将转为竞现房销售，若达到全部居住建筑规模，转为现场摇号。

    华润率先出手后，短短几分钟便达到地价上限，中交、建发、绿地等房企均积极举牌。但是，在达到最高限价时，出现同时举牌的情况，主持人判定最后举牌企业为建发，但遭到绿城和中交的质疑。胶着近一小时后，判定为建发。

    在随后的竞现房销售环节，却意外没有企业喊价，最终由建发拿下这宗“明星地块”。据悉，该地块周边轨道交通、商业、教育等配套等较为齐全，按规定，该地块需须配建3500平方米“保障性租赁住房”，销售指导价6.2万/平方米。

    热度同样较高的还有朝阳崔各庄地块，该地块起拍价37.8亿，需配建4400平方米保障性租赁住房。开拍后，房企激烈争夺，最终经过55轮竞拍，由绿城以43.47亿地价上限取得，除了配建保障房，还有41000平方米现房销售面积。

    值得注意的是，本次土拍中，房企以联合体形式出现的情况大大减少。

    诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险，但由于去年多数房企资金链断裂情况频发，在一定程度上增加了企业选择合作方式的担忧；另一方面，北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”，加之高标准建设方案压身，利润空间有限，因此企业开始多倾向于“单打独斗”。

    值得关注的是，房企在举牌时也较为谨慎，更加注重利润空间。

    以朝阳区王四营地块为例，该地块由中海、金地+保利、北京城建、华润等5家企业参加现场竞价。实际出价时，只有中海及金地+保利联合体轮番报价，最终由后者以42.4亿元竞得，溢价率8%，项目限售价格71000元/㎡。

    中指旗下“土地情报”表示，上述地块最后一口报价时，主持人将竞价幅度调整至1000万元，仍没有企业报价，可见土地出让方和开发商之间的价格博弈十分微妙。

    大幅回暖仍然艰难

    与去年对比，北京2022年首轮供地表现稳定，没有出现大量流拍的现象。

    贝壳研究院高级分析师潘浩认为，中海、华润、保利、城建、首开等企业参与热情较高，这与稳健型房企的资金状况相对较好直接相关。年初获取的地块，有机会本年内形成销售储备货值，也成为房企关注本轮土拍的重要因素之一。

    尽管如此，当下土地市场仍难言回暖，参与企业数量不如去年首轮，企业出价分化也非常明显。

    “北京本轮的土拍情况，一定程度上映射了市场当前局势与发展走向。”关荣雪认为，房企的资金现状仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。

    此外，配建“保障性住房”和“竞现房销售”，是这次土拍的亮点。资料显示，北京进一步强化了现房销售预期，有9宗地需要竞现房销售，比例较2021年第三批明显增加。但在最终实际出让时，只有一宗是通过竞现房的方式成交。

    “企业资金压力犹存，主要是由于现房建设周期相对较长，对房企资金周转能力的考验较大。”关荣雪表示。

    放眼全国土地市场，1月份整体土拍同样难言火热。克而瑞研究中心数据显示，1月全国经营性土地供应总建筑面积为9485万平方米，环比下降39%。

    从企业方面看，中指数据显示，1月TOP100企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%，绿城中国、华润置地、滨江集团2022年1月拿地金额位列前三。“受各类金融调控政策影响，房企资金承压，拿地意愿和拿地能力降低。”

    进入2月份，北京率先打了土拍头阵，福州、徐州等地也纷纷公布今年第一批供地计划。其中，福州推出了20宗土地，计划于3月16日至3月17日公开出让；合肥今年首轮集中供地拟出让32宗土地，拍卖起始时间为3月17日。

    为提升房企的拿地意愿，各地同样在优化出让条件，比如下调保证金比例、减少配建和自持规模等。不过，土地市场回暖能否成为趋势，仍然有待观察。

    易居企业集团CEO丁祖昱认为，近期，除个别城市土地市场回暖外，大部分城市土地市场仍偏冷。偿债压力下，部分房企无钱拿地，谨慎观望的态度难以大幅扭转，加之今年房企收购并购机会增加，2022年整体土地市场回暖的速度可能不会很快。

    以发布供地计划的合肥为例，中指研究院称，本次合肥土拍达到最高限价后，粗估楼地价差在5200元/平方米-9400元/平方米间。考虑到提升的开发商门槛和品质要求，本次土拍所能剩余的利润，会直接让小体量房企望而却步。