扎堆上市 疫情下存在感暴增 物业公司要“翻盘”？

    新冠肺炎疫情之下，物业公司在社区疫情防控中存在感暴增，而与之相应的一个热点是，今年以来，物业公司掀起了一股上市热潮。

    最新一例是佳源服务，前几天正式向港交所递交了招股书。此前几个月，兴业物联、烨星集团、建业新生活、合景悠活、荣万家服务已经先后登陆港交所。

    除了已经上市或者提交招股书的公司，至少还有卓越集团、华润置地、世茂、绿城中国、金科股份、远洋集团等多家房企，表达过分拆物业上市的意愿。

    这股内地房企下属物业公司的上市热潮，可以追溯到2018年，当年，包括市场熟知的雅生活服务（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、永升生活服务（01995.HK）等等，陆续登陆资本市场。

    2019年这个趋势延续下来，上市名单增加了滨江服务（03316.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、保利物业（06049.HK）等9家公司。

    “大家都在积极利用资本市场，提高自己在物业领域的市场份额，尽可能把平台型的公司做大。”同策咨询的研究部总监张宏伟告诉《财经国家周刊》记者，目前，国内物业行业的市场格局还不像开发业务这么确定，上市也是为了谋求更多的发展空间，“在业内争取一席之地。”

    为什么这两年如此多的物业公司扎堆上市？又是什么理由，让他们将目光投向香港资本市场呢？长期被诟病“收钱不做事”的物业公司，要“口碑利润双翻盘”了吗？

    物业的上市爆发期来了

    上世纪80年代，中国物业管理行业的萌芽在深圳诞生。

    1981年3月10日，仅深圳特区成立两年之后，中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会成立，同年9月，涉外商品房小区东湖丽苑成立物业管理处。至此，中国物管行业的雏形开始在南方落地生根。

    此后40年里，内地房地产开发商攻城拔寨，项目数量呈几何级数增加，而物业管理则伴随集团的开发主业，基本完成了全国布局，但一度只是隐藏在主业的背后。

    2014年6月30日，彩生活（01778.HK）成为首家在香港上市的内地物业公司，受到国际资本市场的追捧，股价一涨再涨，给内地的同行们打开了一扇窗，让他们看到拆分物业公司，单独上市融资这条捷径。

    “通过上市渠道获得直接融资优势明显，上市所得的廉价资金，可以用来收并购扩大规模。”张宏伟告诉《财经国家周刊》记者。

    近两年来，内地商品房销售的增速普遍放缓。在我国的经济周期、地产行业周期以及政策调控三重因素的叠加下，房地产市场开始由增量发展转向存量运营，物管行业自然而然被推至时代的前端。

    截至2019年12月31日，在香港主板上市的内地物业管理公司已经达20家（另有3家在内地上市）。

    “预计2020年至2022年，是（物业公司登陆）资本市场的集中爆发期。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，物业管理行业已迎来“最好的资本时代”。

    对于物业企业上市的战略意义，海通国际高级副总裁陈丹总结了四点：一是有利于优化战略布局和企业价值提升；二是上市后公司能借助资本市场开拓新的融资渠道，有利于实现更加标准和健康化的财务管理方式；三是促进企业品牌价值和知名度的提升，增效拓展市场份额；四是有机会定向引进优质的外部股东，进一步优化股东结构。

    “轻资产”享受高估值

    与地产开发业务相比，物业行业的财务数据更好看。

    比如佳源服务，招股书显示，这家位于浙江嘉兴的物业公司在2017年至2019年间，实现的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，年复合增长率为47.2%，净利润的年复合增长率达到65.4%。

    就在几天前的6月24日递交申请的荣万家服务数据也不俗。截至2019年12月31日，荣万家服务在管总建筑面积为4.84千万平方米，营业收入从2017年的7.09亿元增加到2019年的12.5亿元，年复合增长率为32.8%，利润的年复合增长率高达62.2%。

    虽然盘子小，但是成长性很高。“房地产开发企业在港股很多都是破产价，也就三至五倍的动态市盈率。”一位港股基金的投资人士告诉《财经国家周刊》记者，而属于“轻资产”的物业公司，由于周期性没那么强、经营性现金流较为稳定，通常市盈率会明显高于“重资产”的房地产开发商。

    从市场估值来看，当前物业板块的市盈率普遍在30至50倍之间，招商积余（01914.HK）甚至高达115倍。

    中信证券的报告判断，房地产开发业务最终将和物业管理业务分开独立运营，物管企业终将告别开发商成本中心和品牌中心的附庸地位，分拆有利于物管公司把握战略机遇。

    那么为什么物业公司都倾向于选择港股呢？

    分析人士普遍认为，主要是A股门槛高，需要利润、营收规模、关联交易比重等多个方面达标，还要厘清公司分拆、人员架构、内控规范等问题，尤其是大部分物业公司都存在关联交易比重过大的问题，很难通过审核。

    相较之下，新三板审核更简单，但是融资功能不显著，而港交所近两年加大了对内地企业的支持力度，确实是更好的选择。

    “相对于A股，香港股票市场相对成熟、交易品种丰富、信息披露相对自由、融资受政策限制少。”上述港股基金投资人士表示。

    疫情下物业的价值思考

    疫情发生以来，地产股票整体呈断崖式下跌，而物业板块却逆势上涨。

    截至6月24日，永升生活服务涨幅高达130%，保利物业涨幅高达80%，中海物业涨幅高达70%；同期恒生指数跌幅超过10%，近一半物业股年度涨幅超50%。碧桂园服务已经成为千亿市值的港股企业。

    这也是物业公司近期赶趟赴港IPO的原因之一。

    实事求是地说，在疫情防控过程中，物业公司在多个场景中表现还算突出，比如协调沟通群众、组织疫情上报、出入安全管控、小区内消杀、物资发放以及整合线上医疗、教育资源等等，一定程度上减轻了基层政府的工作压力。

    种种迹象显示，物业管理已经成为目前基层治理结构中的一个重要组成部分，业内判断，未来政府有望对物业管理行业整体更为友好，或有更多的政策倾斜，等等。

    多位接受《财经国家周刊》采访的物业人士表示，排除一些不作为的个例，整体来说，疫情期间，业主与物业还是有了一个更深层的接触和互动，不仅提升了物业品牌的美誉度，也为今后开展家政、养老、家居等增值服务打下了一些基础。

    近年来，物业企业都在加大对社区消费场景的挖掘，以寻找更多的利润增长，包括社区资源运营类的场地租赁、车位租售、电梯及灯箱广告、房屋租售中介以及社区居家运营类的保姆、月嫂、洗护、保养、保洁、团购、养老等一系列服务。

    例如，“物业管家”利用朋友圈、业主微信群等直达渠道，达成多种商品的销售或团购，成为了当前最时髦的KOC（关键意见消费者）。

    “基础物业和增值服务是物业企业上市能否获得高估值的两大关键。”汇丰银行环球银行部房地产组董事高昊表示，基础物业收入看重稳定性，而增值服务是在基础物业之上能给投资人带来的想象。

    张宏伟告诉《财经国家周刊》记者，对于物业公司来说，最重要的还是要把服务做好，把规模做大，把市场地位做高，把口碑做好，在资本市场才能获得更高的估值。“更大更好的物业公司，未来可能才有更多的发展空间，更有前途。”