楼市现复苏：售楼处人气回升 成交同比降幅收窄

    3月11日中午，在北京顺义一个房地产项目售楼处，销售员刘悦接到门卫通知后，从前台拿了名片和看房服务信息卡到门等候。两名看房者正在登记信息和检查体温。几分钟后，检查登记完毕，刘悦递上名片并引导两人进入售楼大厅。

    沙盘处已有两组看房客在听销售人员讲解，一旁的会客区有三组看房客和销售员聊天。刘悦将客户引导至沙盘，并提示与其他看房人保持距离，开始讲项目及配套。

    作为一名国资背景房企的项目销售人员，2月17日复工后，刘悦被从另一个项目调过来做前期蓄客工作。“最近几天看房的人明显多了起来，周末两天排了一百好几十号的卡。”

    随着新型冠状病毒肺炎疫情蔓延势头得到基本遏制，各地复工复产进程加快，全国主要城市的房地产售楼处人气开始回升，成交与2月相比均也有明显改善。

    Wind数据显示，2020年3月首周全国一手房成交量同比下降35%，比2月75%的降幅大幅收窄。从城市来看，深圳和南京3月首周同比降幅回至个位数，杭州、苏州和福州等成交甚至超过2019年同期。

    看房客流回升

    刘悦所在项目预计3月下旬开盘，一期开盘共有1500套房，目前正在排卡，用POS机冻结5万元意向金即可以获得一个参与选房的资格。等到开盘时，如果购房这部分意向金转为首付；反之则在开盘第二个工作日进入退款流程。

    刘悦所在项目为刚需项目，平均总价在300万元左右，个别小户型价格更低。相对较低的价格吸引了大量工作或生活在附近的首套家庭，“首套百十来万，月供七八千，门槛还是比较低的。”刘悦说。

    从2019年以来，随着限竞房项目大量入市，北京楼市竞争逐步处于进入白热化状态，尤其是2019年最后两个月，大部分项目通过降价、分期首付等促销方式来冲刺业绩。并将这一行为延续到2020年春节后。

    据刘悦透露，每年3到5月楼市成交相对活跃，通常开发商很少搞促销降价等活动，但2020年由于市场受疫情影响较为严重，为了保证项目推盘节奏不受影响，包括她所在项目都在搞降价活动。

    “这次排卡选房的客户，都能享受九八折优惠，但是具体价格还没有确定。”据刘悦介绍，公司要求项目开盘前排卡率能覆盖房源总套数70%，“到开盘的时候，必须排够1000个卡，开盘去化率达到50%。”刘悦说，目前整个项目营销团队都在攻克排卡任务。

    除了自销团队，刘悦所在的项目还广泛与贝壳、我爱我家等渠道合同，同时也与多家线上电商合作拓客。目前要求是签合同一个月内付清首付，但刘悦透露，实际操作过程中，根据客户的实际状况，也会给出延缓期限。

    具体延缓期限还得根据项目前期排号人数和开盘后的去化情况，如果整体排卡和去化情况符合预期，首付期限将严格按照一个月要求执行；但如果任何一个指标没有达到预期，首付期限上会给出1-4个月的期限。

    刘悦说，官方审批的开盘时间是3月29日，但项目预定3月25日开盘，“主要是提前选房和凑首付，等29号就可以正式签合同了。”

    刘悦介绍，排卡从春节前一周就开始了，春节期间中断，2月18号恢复，截至3月11日，已经排到600号了，“3月看房的明显多了起来，上周末两天，每天都有六七十个客户交意向金，周一到周五，一天也能排三个四。”

    成交缓慢复苏

    随着疫情好转，刘悦发觉最近两周看房的人越来越多，很多人开车从其他区域过来看房。“刚复工那会儿，一天基本能接待一两组客户，现在每天能接待几十组，虽然和平时没法比，但毕竟开始好转了。”

    在北京通州台湖某项目负责销售的张英也有类似感受，从2月10日复工后，他所在项目第一周基本没人光顾，从第二周开始，陆续有人看房，一周可以接到三到四组客户，“现在每天一直断断续续有人来看房。”3月10日下午，张英告诉经济观察网记者。

    张英介绍，刚复工时，很多客户打电话咨询，但很少来售楼处看房，逐渐的，开始有路过或者附近居住的人看房，但整体数量比较少。“上上周和上周开始明显多了起来，原来打过电话的客户，很多都亲自过来了。”

    通州限购政策较严，张英所在的项目平时会举行各种活动来吸引购房者，但目前没办法举行活动，剔除活动因素，现在的看房客流已经恢复到平时的一半左右，“很多客户年前就来过几次了，年后被疫情隔在家了。”

    春节后，该项目推出200多套房源，从2月10日到3月10日，累计销售出100多套，“前两周卖出二三十套，剩下的都是这两周卖出的。”张英表示，预计到4月项目能清盘。

    中海地产位于北京市石景山区的限竞房项目，由于售价低于周边二手房项目，又以70-90平方米的二居为主，在2月24日到3月8日两周销量超过200套。

    中指院数据显示，2020年2月最后一周及3月第一周，北京商品住宅成交套数分别为499套和360套，虽然不及上海、广州和深圳等城市成交，但均超过春节后北京其他单周成交量。

    根据wind数据，环渤海区域新房成交套数同比降幅从2月的66%回升至3月首周的51%。与环渤海区域相比，长三角和珠三角恢复得相对较快。长三角3月首周成交同比降幅从2月的65%回升至17%，珠三角降幅从63%回升至35%。

    在3月10日宝龙地产2019年业绩会上，宝龙地产总裁许华芳透露，目前宝龙旗下项目售楼处看房客流已经恢复到平时七成。宝龙地产大部分项目均位于浙江、江苏为主的长三角区域，其中浙江项目占比超过一半。

    二手房方面，3月首周全国成交量同比下降24%，降幅与2月的66%相比有所改善。其中深圳和南京二手房成交同比大幅增加超过80%，杭州、苏州、厦门、青岛和成都等城市同比降幅回升至30%左右。

    延迟复工影响

    刘悦的感受是，项目开工进度虽然受到疫情影响延迟，但推盘速度并没有受到影响。该项目2019年8月底拿地，2020年1月8日取得施工证，受疫情影响，至今没有开工。

    刘悦日常工作的售楼处背后是项目工地，3月11日上午，偌大工地仍在绿网覆盖下，并没有动工痕迹。与售楼处一路之隔的教育地块，已经有工人进驻。

    北京市住建委信息显示，该项目1月23日公示了建设方案。项目共分为四期建设，一期工程施工日期从2020年3月1日到2022年9月30日。其他三期工程分别于2020年4月1日、6月1日和9月1日开工。

    工地工作人员透露，施工方已经进驻工地，目前正在协调各方资源为开工做准备，预计近期开始地基挖槽作业。“大部分工人还没到位，前期挖地基，也用不了太多人，只能一步一步到位了。”

    在没有开工的情况下，能够获取预售证的情况并不多见。根据北京市住建委规定，获取预售证一个重要前提是，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

    据北京地区一位房企项目负责人介绍，获取预售证在施工进度方面并没有严格限制，一般情况下，从开工到拿证时间大约是两个月左右，“因为要求的是资金投入，比较容易满足条件，也可能综合考虑了疫情和环保停工影响。”

    这位项目负责人表示，目前北京大部分工地已经复工，由于工人到岗、疫情防护等原因，还没有进行规模施工，“我们复工后做了两周报表，从上周才开始挖地槽，现在项目管理人员和工人加起来60多人。”

    施工延后一定程度会影响项目入市步伐，2020年春节后一个半月时间，北京仅发出了三张预售许可证，其中两个项目位于房山，一个项目在顺义。而2019年春节后一个半月时间发放的预售证数量超过10张。

    （刘悦、张英为化名）