深圳：打造粤港澳科技金融中心 六股太幸福

    招商蛇口（001979）：尽占天时地利人和，亟待土储价值释放

    央企地产巨头，尽占天时地利，资源禀赋出众

    央企招商局集团下属地产上市公司，资源禀赋出众。集团核心资产整合及业务协同平台，打造“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”;公司深耕深圳前海蛇口自贸区（粤港澳深度合作示范区与先导区），区域内土储面积超500万平，其中已确权部分占比约36.7%，已开发部分占比约40.4%;随着《广东自贸区深圳前海蛇口片区综合规划》和《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，利于公司加快厘清尚未确权的土地储备，加速推进具体项目开发建设。

    社区、园区、邮轮三大业务板块协同互促，优势互补

    三大业务板块协同促进，产业导入、产城协同、配套完善等互动优势显著，独特产业协同优势利于多渠道获取土地及控制成本;公司复制蛇口模式，已在广州、深圳、重庆、青岛等多城开展超过10个产业园的开发和运营;公司构建以邮轮母港为核心的高端旅游服务产业链，符合国内“消费升级”和“服务升级”大趋势;虽邮轮板块前期需要大量投入，短期内利润贡献不高，但先发优势明显，中长期前景看好，利于园区板块相关产业链导入及社区板块利润率提升。

    三年业绩承诺超额完成，销售高增速，融资低成本，激励鼓士气

    公司大概率超额完成三年利润承诺，2017年销售金额1127.8亿，同比增长52.5%;2018年1月销售金额117.6亿元，同比增长77.1%;公司积极拓展融资渠道、优化债务结构，2017中报显示综合资金成本为4.6%，行业内保持显著优势;全面立体的激励方案将提振员工积极性。

    12个月目标价28.3元，首次覆盖“买入”评级

    我们预测公司2017、2018、2019三年营业收入分别为755亿元、944亿元、1081亿元，三年EPS分别为1.55元、1.95元、2.41元，给予2018年相对估值14.5倍PE，12个月目标价28.3元，首次覆盖“买入”评级。

    风险分析

    调控时间过长有导致销售不及预期的可能;金融去杠杆有导致行业融资困难的可能;汇率波动有导致汇兑损失加大的可能;利率提升有导致融资成本提升的可能;邮轮产业发展设施短期内有不达预期的可能。