超高层住宅利弊 需要冷静权衡

    证券时报记者 吴家明

    在深圳，除了商业写字楼地标，如今越来越多的超高层住宅也拔地而起，特别是一些城市更新项目。

    和其他城中村一样，位于深圳南山的白石洲从一个古老的小村落，变成来自五湖四海的打工族在深圳最初的家。未来，白石洲也将变成深圳的“高档社区”。提到深圳的城市更新项目，白石洲已成为深圳“城中村”的典型代表，号称千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。

    近日，深圳市南山区城市更新和土地整备局公布绿景白石洲璟庭《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。记者从公告获悉，本次发布许可证以及平面图的是深圳白石洲城市更新项目一期01-08地块，该地块命名为“绿景白石洲璟庭”，规划有住宅、商务公寓、商业等。本次发证的为1栋5座塔楼，其中包括3座超高层住宅，均为74层。如果74层的住宅真正建成，有望成为深圳住宅“第一高楼”。

    “住酒店就试过住这么高，但要每天都住在50甚至60层楼，还真的有点难以想象。”准备买房的黄浩（化名）最近经常到处看房，他发现深圳的住宅也越建越高，越建越密。“有一次去朋友家做客，住48层，虽然有分单数和双数层电梯，但由于刚好遇到下班高峰期，从楼下到朋友家光电梯就花了十几分钟。”

    “享受城市高度，繁华尽在脚下……”这是一些新房项目的广告，听起来确实诱人。在许多购房者看来，住的高视线无遮挡，高处湿度小，空气质量优良，受干扰小。而且，在土地资源稀缺的大城市，超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家住户，超高层住宅俨然已成趋势。

    一般的地标建筑都是商业写字楼，但如今越来越多的超高层住宅也拔地而起。记者调查发现，目前深圳已经落成超高层住宅项目聚集在福田、罗湖、南山等区域，层数都超过50层，特别是今年新入市的项目。例如，位于福田区加福华尔登府邸项目，根据市规划和自然资源局福田管理局关于加福华尔登府邸项目总平面图修改的公示，该住宅项目最高层数达到67层。

    身处都市的人对于城市天际线不断被超高写字楼、地标性建筑刷新早已感到司空见惯，然而如果城市被一栋栋超高层住宅包围呢？有建筑行业人士认为，超高层建筑因为自身体型巨大、功能庞杂、容纳人口多，在内部安全、能耗、风向、烟囱等方面要求比一般高层严格，建筑越是向高处发展，技术难度越大。火灾、地震、人为破坏等不可预见因素也必须考量。梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层选择、户型、朝向都是决定舒适度的重要因素。

    对于房企来说，不管是土拍市场上拿地还是城市更新项目，随着拿地成本和时间成本不断攀升，项目往往会被建成利润率更高的超高层建筑。不过，住宅层数越高，地面压力越大，会给交通等配套带来考验，这需要相关各方做更深层次的研究。甚至有专家担忧，虽然超高层建筑的寿命较长，但几十年后这些超高层住宅怎么办？开发商还会花费巨资来“城市更新”？