新发展模式促使行业焕发新气象 深市房企多渠道“破题”

    本报记者 田鹏

    2023年，随着我国房地产市场继续底部调整，行业也迎来了全面重塑。自7月份中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”以来，政策力度逐渐转向“托举并用”。据不完全统计，截至目前，年内中央及地方共计出台房地产政策逾700条，为行业全年“前高中低后稳”的市场走势提供了充足有利的政策空间。

    展望2024年，一方面，政策面接续发力，年底召开的多项重磅会议给行业加速重塑指明了方向：其中，中央经济工作会议要求，2024年经济工作要“稳中求进、以进促稳、先立后破”，房地产领域要化解行业风险、加快推进“三大工程”、加快构建发展新模式；全国住房和城乡建设工作会议明确，要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。

    另一方面，相关企业尤其是优质头部房企多措并举，或趁年末积极拿地，或借力资本市场拓宽融资渠道，正奋力改善经营面和资金面情况，充分激活行业“领头羊”效用，带领行业加速迈入高质量发展阶段。

    “房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

    供求关系新变化

    带来行业发展新方向

    “适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”是我国对房地产行业作出的重大判断，自此政策力度逐渐转向“托举并用”：需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房；供给端——“三个不低于”、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。

    在一系列政策支持之下，房地产市场边际改善迹象逐渐显现的同时，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”的结构变化也愈加明显。

    据中国住房和城乡建设部副部长董建国近日在2023-2024中国经济年会上介绍，1月份至11月份，全国一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合起来实现同比正增长，“这说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化”。

    数据显示，今年前11个月，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比超50%。

    市场人士表示，二手房交易占比提高，从短期因素看主要是受新房销售面积下降的影响，从长期因素看则是房地产进入增量存量并重发展阶段的必然趋势。

    也正是在此背景之下，行业发展迎来新方向——房地产领域需要锚定推进“三大工程”、加快构建发展新模式等目标。而相关上市房企则在其中积极发挥引领作用，冲在行业升级的“一线”。

    以深交所（下称“深市”）上市房企招商蛇口为例，通过旗下公司招商伊敦持续深耕深圳长租公寓市场。公司针对深圳多维度、多层次的人才需求特征，继2012年推出“壹间公寓”品牌后，又于2013年和2017年分别推出了“壹栈服务公寓”和“壹棠人才公寓”两大品牌，产品形态也从最初的员工住宿，迭代升级至精品公寓、人才公寓和服务公寓。

    在2022年报中，招商蛇口指出，长租公寓业务的重资产拓展聚焦保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，这将为构建“投融建管退”的全生命周期的投资闭环打下坚实基础。

    房企融资多举措

    行业风险化解加速度

    推进“三大工程”和加快构建发展新模式为房地产行业重塑打开空间的同时，进一步化解行业风险则规避掉了重塑过程中存在的重要隐患，因而成为房地产领域又一重点工作内容。

    12月26日下午，在滨江集团2023年年度媒体交流会上，公司董事长戚金兴谈及来年工作安排时，也将降低企业杠杆、降低财务成本、降低直接融资比例作为重要内容之一。

    戚金兴表示，具体要求是降总资产中的净有息负债，未来控制在10%以内；降净资产的净有息负债，未来控制在50%以内；降有息负债总额，计划明年再降10%以上；继续降财务成本，目前滨江的平均利息是4.2%，明年争取降到4%以内；直接融资比例，明年在保持流动性的前提下，由目前的79.5亿元降至40亿元以内。

    而股权融资则成为企业有效改善资产负债情况的有力手段，获得诸多房企青睐。

    据东方金城统计数据显示，“三支箭”政策出台后，尝试股权融资的房企数量有所增加，2022年12月份至2023年11月份期间房企通过A股和H股共募集资金504亿元，其中通过A股、H股股权融资分别募集资金301.72亿元和202.28亿元。

    具体来看，A股方面，2022年12月份至2023年11月份，共计25家房企公布增发预案，其中7家房企增发预案获证监会通过。从发行进程来看，3家房企成功发行，其中，招商蛇口以174.28亿元的募集资金总额位列榜首；其余4家增发预案已获证监会批复，批复的有效期为自同意注册之日起12个月内。

    除此之外，基础设施公募REITs的应用为房企扩宽融资渠道进一步打开了空间。以招商蛇口为例，公司先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园REIT双REITs平台，逐步构建持有型物业“投融建管退”的“资金—资本—资产”闭环模式。

    据悉，2021年6月份博时蛇口产园REIT作为我国首批上市的9只公募REITs之一在深交所上市；2022年9月份，公司公告开展蛇口产园REIT扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园加速器二期，2023年6月份，公司顺利通过定向发售方式完成募集，最终募集金额为12.4亿元，公司成为市场首批开展公募REITs扩募的公司之一，园区循环可持续发展模式得到深化。

    市场人士表示，我国商业地产、长租房REITs支持政策不断推进，有助于公司持续打造多元资产上市平台，充分利用REITs盘活资产，助力资产运营业务发展壮大。

（编辑 才山丹）