地产下半场分化进一步加剧 市场份额向优质房企集中

    本报记者 袁传玺

    随着行业风险加速出清，优质房企稳健底色愈发凸显。对此，中金公司认为，“长期维度上看，企业本身的资金和经营优势，以及面向房地产新发展模式的制度调整，将助推市场份额向此类‘三好学生’型的优质房企集中。”

    2023年上半年，据国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中住宅投资44439亿元，同比下降7.3%。

    6月份，房地产开发景气指数进一步下探至94.06，行业信心在谷底徘徊。

    中金公司预计，景气回落有望催生新一轮优化政策出台预期，叠加较低估值与仓位，地产股绝对与相对收益皆有支撑。下半年在合理政策托底与基本面缓筑底、弱复苏判断下，中金公司认为，地产板块或将区间震荡，财务稳健、发展健康的优质公司值得把握。

    中金公司提醒，需要客观认识新房需求的韧性，不宜过度悲观。基于人口和存量房的估算结果显示，尽管当前我国处于总人口下行和城镇化率降速的趋势中，但人口跨城市流动带来的新需求或能在一定程度上延缓新房需求下行节奏，使得其在2030年之前维持相对韧性。

    由人口流动、城市化发展带来的需求侧形成支撑韧性之际，房地产支持性政策持续出台，将给市场带来新的活力。截至目前，需求端政策持续发力，首套房贷利率已降至历史最低点，除高能级城市外，“纯刚需”家庭首付比例均已降至政策允许的下限，多地限购政策有不同程度的调整；在供给端，则先后针对项目和企业出台“保交楼”和“三支箭”等支持性政策。

    中金公司分析，下半年政策可能延续对供需两侧的适度支持态度。在需求端，如在一定程度上支持“改善类”家庭。在供给端，可能以“保交楼”专项资金的落实和“防范重大经济金融风险”为关键抓手。

    基于上述分析，中金公司判断，在未来6－12个月内，随着新房市场景气恢复程度的继续累积，建议关注万科、金地、龙湖、绿城等运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业头部的优质公司。

    同时，中金公司认为，消费类基础设施REITs产品的发行落地预计将为持有优质商业不动产的上市企业带来价值重估机遇，建议关注华润、龙湖、万科、中海、金融街等。

（编辑 李波）