“风物长宜放眼量” 看物业板块的价值潜力股

    本报记者 袁传玺

    2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智库等机构基于当前64家上市物企的发展数据，陆续发布了2023中国物业服务上市公司研究报告。

    数据显示，自2021年6月底以来，物业板块整体估值一直处于波动下行阶段，并于2022年10月31日，触历史最低点约2613.74亿元。

    2022年，在关联交易等风险出清主因，疫情管控导致的成本增加等次因的影响下，地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平，影响了物业上市公司的业绩和估值。

    直到2022年11月份之后，随着地产政策“三箭齐发”，物业板块也在政策刺激下开启反弹模式。到如今，2023年5月份，64家上市物业服务公司总市值重回3500亿元级别，较底部回升超过36%。

    对此，有业内专家表示，物业板块已触底反弹，并在当前的震荡盘整中迎来估值重塑新周期，企业间的分化正进一步加剧，优质标的价值将进一步彰显。

    触底反弹：物业板块在修复盘整中进入分化新周期

    中指研究院表示，2023年物管行业将在触底反弹后开启新的发展周期。克而瑞物管也分析称随着行业格局的转变，新发展周期中物业行业的定位将更加清晰、发展逻辑由粗放转向精细化，行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。

    中金公司研究部发布报告称，物业板块的资本市场认知历经“认知初建-投资热潮-理性回归”三个阶段。在当下经历的“理性回归”阶段，中金将持续看好物企长期投资价值，同时认为在内部物企成长速度均值回归与外部地产端基本面持续演绎的共同作用下，物业板块已到达新的基本面与认知反馈拐点，有必要进一步深入探讨板块价值重估，找寻物企新的“估值锚”。

    新周期和新基本面带来的是行业的进一步分化。根据中指研究院统计数据，2023年5月，物业板块平均市值约为55.41亿元，超过均值的共计12家；超过100亿元的共8家，市值合计达2521.19亿元，占总市值的71.09%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化进一步加大。

    增势稳健：营收利润净利“三高”发展的金茂服务

    结合各物企2022年度业绩报告，中指研究院从资本市场表现、管理规模、经营绩效三个维度，结合多个指标全面解析上市物业企业的各维度数据，发现金茂服务的多个核心发展指标均位于行业前列。在2022年行业承压明显的大背景下，金茂服务不仅保持着健康稳健的经营发展状态，并且以2022年高达60.7%的营收增速、56.1%的毛利润增速，以及90.7%净利润增速，稳居行业第一。

    值得关注的是，从金茂服务当下的市场规模拓展趋势和“第二增长曲线”发展趋势上看，这家公司的营收利润增长“三高”发展有望在未来几年继续维持稳健增势。

    一方面，金茂服务的在管面积增速和合约面积增速均位于行业前列，规模上的高效拓展和有效储备，足以保障长期营收的稳健增长。

    数据显示，截至2022年末，金茂服务总在管面积达5690万平方米，同比增长56.3%，在管面积增速在64家上市物企中排行TOP5，显著高于同期物业服务上市公司在管面积增速均值18.18%。随着金茂服务第三方外拓能力的不断发展，其中来自第三方拓展的在管建筑面积达到了近2.14千万平方米，第三方在管建筑面积占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服务合约建筑面积已达到8080万平方米，同比增长高达40.2%，遍及中国68个城市。

    在市场拓展中重视提质增效，规模稳步提升的同时，金茂服务也实现了管理业态更加完善、管理效率和盈利能力进一步提升：财报数据显示，2022年金茂服务全年市场化拓展签约面积超2000万平方米，转化面积近1000万平方米；同年金茂服务成功并购首置物业服务有限公司（“首置物业”），新增合约面积超700多万平方米，商办业态管理能力得到进一步夯实，城市项目密度得到有效提升。

    另一方面，从营收结构上看，金茂服务在多种经营收入（非业主增值服务+业主增值服务）占比达到了50.5%，该比例同样位于上市物企前列——这意味着，金茂服务在传统物业服务和多种经营上达到了更好的平衡，未来这两方面同时发力，将助金茂服务发展更进一步。

    此外，金茂服务得以被视为资本市场中“成长潜力第一”的上市物企，不仅因为规模发展高质量高增速、营收结构优化、城市服务高潜赛道占位共同支撑了金茂服务的毛利润和净利润增速“三高”发展趋势；同时也源于较高的ROE和充足的现金流均充分体现金茂服务抵抗周期性风险的能力。

    数据显示，金茂服务2020年、2021年、2022年ROE分别为102.6%、141.5%、42.4%，均位于行业前列。资产和现金流方面，截至2022年12月31日，金茂服务总资产达30.04亿元，同比增长121%。其中，现金及现金等价物为10.19亿元，2020年—2022年复合增长率达94%，始终保持经营安全性。

（编辑 李波）