绿城中国一季度新增货值行业第一 “九字方针”把握行业发展先机

    本报记者 袁传玺

    在当下房地产市场中，既有能力拿地又有意愿打磨产品的房企，不仅拥有销售现金流规模和财务资源禀赋的支撑，还有其背后的底气和信心。

    4月1日，百强房企一季度销售和拿地数据出炉。据克而瑞研究中心数据显示，截至3月31日，销售百强房企拿地销售比仅为0.07，其中，新增货值超过100亿元的仅有九家房企，而绿城中国以205亿元位居第一。同期，百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，同比增长3.1%，绿城中国以613.4亿元位居第七位。

    在业内看来，当下现金流相对充盈的优质房企“愿拿地，拿好地”的增土储诉求明确，是土地市场中坚力量。同时，这些房企拿地投资以“换仓提质”为先，重点投资城市聚焦在核心一、二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线城市。

    聚焦中心城市“底仓式”拿地

    投资要“投一成一”

    过去一年，出险房企全面停止拿地投资，民营房企鲜少在土地市场现身，央企国企则成为土地市场的常客。毫无疑问，绿城中国是有能力抓住“窗口期”拿地的投资者之一。

    在3月29日杭州第二批集中供地中，绿城中国分别以32.46亿元和底价5.38亿元摘得两幅地块。3月27日，绿城中国以总价11.07亿元在嘉兴竞得一幅地块。3月26日，绿城中国以总价7.2亿元在西安竞得1宗商住用地。3月31日，绿城中国以10.82亿元竞得大连一宗涉宅地块。

    “今年房企都蜂拥而上，往一线及核心城市里涌。上个月我们在杭州拍地时，一块地最多有六十几家房企摇号。在这样的背景下，在核心城市里拿地就比较困难了。”在3月28日的年度业绩会上，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，“我认为核心城市核心地块竞争还是很激烈，三、四线城市里相对边缘的地块可以底价获取，但对应风险也很大。”

    “2021年下半年，我们感知到行业和市场下行，所以在2021年底以及去年全年，我们把投资策略聚焦到了中心城市。”郭佳峰说，这样的聚焦，使得绿城中国去年新增货值的转化率约50%。也就是说，投资1000亿元的货值就卖掉了约500亿元。

    数据显示，2022年，绿城中国新增货值1037亿元，其中92%位于一、二线城市，且以北京、上海、杭州为主。2023年，绿城中国仍延续聚焦中心城市布局的投资策略，但在“保安全、保去化和保利润”的“投资提质”原则下，绿城中国调整了打法。

    郭佳峰表示，接下来会使用差异化的投资策略，首先在反复研究的核心城市做底仓式投资，先在安全区域做精准投资，即“投一成一”的打法。但仍会聚焦收敛，以一、二线城市为主。但他也提到，三、四线城市以及一、二线城市里面边缘、非核心地块对公司吸引力也很大。

    为什么这么说？郭佳峰算了一笔账：同样数额的钱，拿贵的地块，货值相对较小；买便宜的地块货值就大一些，如果每个单位的货值利润一样，那买地价低的利润更多。

    鉴于精准投资策略和稳中向好的业绩表现，绿城中国收到了中金公司等多家券商给予的“增持”“买入”“推荐”“优于大市”等较高评级。比如，国信证券发布研究报告称，维持绿城中国“买入”评级，作为行业品质标杆，稳健财务状况和合理的土储布局将更好的助力公司未来的发展。

    实施“九字方针”打造核心能力

    转入“全面提质”发展阶段

    当然，在当下市场环境中，还能仔细研究并实施“投资提质”方针的房企，背后皆拥有销售现金回流较快且财务稳健的基本盘。对这类房企而言，未来新房市场需求虽上有天花板，下有保底线，但更能抓住未来预期12万亿元市场规模中蕴藏的发展机会。

    正如绿城中国董事会主席张亚东所示，在经历了2019年到2021年的全面提速，2022年全面提效，2023年乃至以后，绿城中国要转成全面提质。张亚东也在业绩会上做出指示，要求将“提质”渗透到各个条线和日常工作中。“关于提质，我们年初坚定提出的九字企业发展方针即‘全品质、高质量、可持续’，这对企业来讲是拥有未来的核心能力。”

    在实操层面如何提质？张亚东举例称，比如在投资层面，“我们投资可不可以多拿货值？拿到1500亿元？这是没有问题的。可以通过合作，通过降低权益式实现。但显然不是我们的策略，我们是提高权益、提高归母利润，提高分红，这是我们的经营策略；未来几年的打法渗透到投资条线，布局投资权益，哪些要基本盘，哪些要IRR（内部收益率）高，哪些要利润高，都需要综合平衡。”

    此外，提质还体现最新的销售导向上。“以前，好卖的房子先卖掉，不好卖的‘车商储’留在手上。现在卖房子的同时，车库等都要同时同步去化，大大提升去化的内涵、质量。这就是提质工作在日常工作的落实和体现。”张亚东如是称。

    值得一提的是，除了指标性、现象性的提质，张亚东也很看重内部组织架构上对“提质”的呈现。据他透露，“我们内部也有‘三道红线’，其中一道红线是今年给大家下的KPI，还有内部的11个区域公司的现金流都要回正，另外每个公司的盈利为正，目的是让每个区域都是正向发展的区域。”

    而对于绿城中国的长期经营目标，张亚东表示，在行业分化中，绿城中国在市场、资源、企业、产品上具备优势，“要把这些优势项转化成能力，把能力转化成利润，把利润转化成对股东的回报，这是我们下一步要持续坚守的。”

（编辑 田冬）